Proptech&Management

📈Что больше: 8,5 или 12?
Хочется сказать, что ответ очевиден, и можно дальше ничего не писать. Однако решение ЦБ и реакция на него показывают, что надо ответить на этот вопрос.

В случае, если мы говорим о яблоках, а также любых абсолютных и натуральных величинах идентичного качества, то ответ действительно очевиден.
Если же речь идет об относительном, то есть о проценте, то это далеко не так. Когда вы спрашиваете, что больше: 8,5% или 12%, то сходу на вопрос ответить нельзя, так как он зависит от того, от какой суммы берется данный процент и в какой момент времени.

В каком сценарии 12% может стать меньше 8,5%?
Все просто - банки поднимают свои ставки по ипотеке, сужаются программы льготной ипотеки и т.п., ужесточаются требования к заемщикам. Эти меры ведут к неизбежному снижению спроса, реакцией же на это при очень раздутом предложении будет неизбежное снижение цен. Себестоимость при этом вторична, так как важнейший фактор цены это именно спрос.
Таким образом, главный вопрос - насколько глубоким будет и будет ли падение спроса на недвижимость, так как чем более глубоким он будет, тем с большой вероятностью 12% окажется меньше 8,5%.

Пример: квартира стоила 10 млн. рублей, допустим, нет первоначального взноса и срок кредита 20 лет при выплате равными суммами, при ставке 8,5% ежемесячный платеж составит 86 782 рубля, а всего к выплате 20 857 188.
Если при повышении ставки до 12% цена снизится до 7,5 млн. рублей, то ежемесячный платеж при большей ставке составит 82 581 рубль, а общая сумма к выплате 19 875 597 рублей. Это мы не берем в расчет дисконтирование и т.п.

К чему это?
К тому, что делать простые выводы о последствиях как для личного потребительского выбора, так и для рынка в целом на основе простой линейной логики нельзя.
Экономика - наука сложнее, чем несколько видимых истин, и надо учитывать множество факторов в динамике.
Поэтому алармистские прогнозы как для желающих взять ипотеку, так и для продающих недвижимость, пока лишь прогнозы, и не стоит сгорать без причины, тем более что скорее всего ставка будет повышаться в ближайшее время.

🔥7👍1

www.tgoop.com/proptech_managment/413

225 viewsAug 16, 2023 at 14:31

📈Что больше: 8,5 или 12?
Хочется сказать, что ответ очевиден, и можно дальше ничего не писать. Однако решение ЦБ и реакция на него показывают, что надо ответить на этот вопрос.

В случае, если мы говорим о яблоках, а также любых абсолютных и натуральных величинах идентичного качества, то ответ действительно очевиден.
Если же речь идет об относительном, то есть о проценте, то это далеко не так. Когда вы спрашиваете, что больше: 8,5% или 12%, то сходу на вопрос ответить нельзя, так как он зависит от того, от какой суммы берется данный процент и в какой момент времени.

В каком сценарии 12% может стать меньше 8,5%?
Все просто - банки поднимают свои ставки по ипотеке, сужаются программы льготной ипотеки и т.п., ужесточаются требования к заемщикам. Эти меры ведут к неизбежному снижению спроса, реакцией же на это при очень раздутом предложении будет неизбежное снижение цен. Себестоимость при этом вторична, так как важнейший фактор цены это именно спрос.
Таким образом, главный вопрос - насколько глубоким будет и будет ли падение спроса на недвижимость, так как чем более глубоким он будет, тем с большой вероятностью 12% окажется меньше 8,5%.

Пример: квартира стоила 10 млн. рублей, допустим, нет первоначального взноса и срок кредита 20 лет при выплате равными суммами, при ставке 8,5% ежемесячный платеж составит 86 782 рубля, а всего к выплате 20 857 188.
Если при повышении ставки до 12% цена снизится до 7,5 млн. рублей, то ежемесячный платеж при большей ставке составит 82 581 рубль, а общая сумма к выплате 19 875 597 рублей. Это мы не берем в расчет дисконтирование и т.п.

К чему это?
К тому, что делать простые выводы о последствиях как для личного потребительского выбора, так и для рынка в целом на основе простой линейной логики нельзя.
Экономика - наука сложнее, чем несколько видимых истин, и надо учитывать множество факторов в динамике.
Поэтому алармистские прогнозы как для желающих взять ипотеку, так и для продающих недвижимость, пока лишь прогнозы, и не стоит сгорать без причины, тем более что скорее всего ставка будет повышаться в ближайшее время.

BY Proptech&Management