Дверная петля
Сегодня про еще один американский сервис - DoorLoop или дверная петля 🚪
Эта частная компания из Флориды, которая не раскрывает никакой информации о своей отчётности.

Есть только оценка выручки на уровне от 7,5 до 16 миллионов долларов.

Основные функции:
•Проверка арендаторов.
При этом не просто наведение справок, а полноценный скрининг на уровне автоматизированных запросов по финансовой, кредитной и другим историям.

•Система онлайн-приёма заявок на аренду и подписание документов с использованием ЭЦП.
При этом существует защита от ложных заявок, и акт оплаты регистрационного сбора. После оплаты сбора арендатор сам выбирает того, кто ему нравится, с помощью механизма скрининга.

•Управление арендаторами.
Это рассчитано на тех, у кого есть солидный портфель недвижимости и необходимость удобно отслеживать сроки оплаты, информацию о величине платежей и т.д., используя удобные дашборды.

•Коммуникация с собственниками.
Массовые сообщения и уведомления для арендаторов в виде пуш-уведомлений, SMS и емейл-рассылок.

•CRM-система для работы с арендаторами, а также поставщиками.
Простенькая по нашим меркам с возможностью хранить контакты по разным типам и статусам взаимодействия.

•Удобная система размещения объявлений.
Оно делается в системе, и оно автоматически размещается на выбранных сайтах, аналогах Циана и Яндекс.Недвижимости.
Также легко снять объявление и отслеживать заявки.

•Ведение бухгалтерского учёта и отчётности по управлению недвижимостью.
Бухгалтерский учёт в приложении автоматически синхронизируется с банковскими счетами, кредитными картами и т.д. Все также подгружается в аналог американской 1С - QuickBooks, после чего можно отправлять в налоговую и т.д.

•Система одного окна для арендаторов и портал владельца недвижимости.
По сути, это возможность построить небольшой сайт с помощью конструктора с возможностью оставить заявку, просмотреть всю информацию и новости по объекту. В нашем случае такой формат непопулярен, и приложения и каналы намного эффективнее, но, видимо, есть клиенты.

•Безбумажные договоры аренды с хранением документов.
По сути, это Диадок только для аренды недвижимости.

•Система работы с заявками. Приём заявок на обслуживание и отправка их подрядчикам или работникам. Это то, что сейчас анонсируют многие УК в России, но умеют делать только единицы. Есть и бизнес-процессы, и прописанные пути клиентов по разным заявкам.

•Страхование арендаторов. Интеграция с крупными страховщиками, работающими онлайн.

Сколько стоит?
Система очень гибкая и начинается с 24,5 долларов за 1 объект недвижимости в месяц на базовом плане.
Включает бухгалтерский учёт, CRM, приём онлайн-платежей, скрининг арендаторов, ЭЦП, поддержку по почте и в чате, портал арендаторов.
Этот тариф называется "Стартер". Также есть "Про" за 49,5 долларов и "Премиум" за 74,50 долларов. Текущая цена в два раза ниже, так как это летняя скидка.

Если у вас есть 100 объектов недвижимости, то цены составят 64,5 доллара за "Стартер", 104,5 доллара за "Про" и 154,5 доллара за "Премиум".
"Про" включает помимо функций "Стартера" поддержку в Zoom, систему размещения объявлений об аренде и интеграцию с банковскими счетами, а также возможность делать исходящие платежи подрядчикам.
"Премиум" помимо "Про" включает доступ к API, а значит, возможность интегрироваться, интеграцию с Zapier (аналог Битрикса24), число пользователей неограничено и персонализированный сайт бесплатно, также как и ЭЦП.

Подробное разбиение доступно по ссылке.
Кстати, у них также есть подкаст. Уже не первый крупный проптех-сервис, который продвигается, через подкасты.

#проптех_обзор

ПОДПИСАТЬСЯ НА P&M

ЖКХ – образовательный стартап
📖Гай Кавасаки - «Стартап»

Я прочитал второе издание, которое почти на 100 страниц длиннее первого издания и, кажется, сильно дополнено.
Книга написана эвангелистом. У
нас не принято вообще использовать этот термин.
Можно было бы сказать "адвокат бренда", но и так не говорят в России применительно к должности эвангелиста Mac и Apple, а также других компаний.

Начнем с того, что уникальность Гая Кавасаки в его профессии, по сути, пропагандист и продвигатель бренда.

У нас считают, что эту функцию должны выполнять все, но в больших компаниях и стартапах американского рынка это давно отдельная специальность, так как от этого во многом зависит успех, и значит, должен быть отдельный ответственный за этот процесс.

Книжка "Стартап" будет полезна не только тем, кто думает, как придумать идею для стартапа или как реализовать то, что уже есть, а всем, кто начинает что-то новое в своем деле, преодолевая сомнения и пытаясь в хаосе построить какую-то систему.

Попытка декомпозировать на бумажке или в голове очень редко кому удается.
А тут представлен полезный инструментарий о том, как это делать и с каких сторон решать задачу старта и развития.
При этом все сжато и доступно.

Можно использовать как настольную книгу, к которой обращаться по мере необходимости.

Кроме того, еще когда мы пытались развивать "Домохозяин", я часто говорил и в подкасте, и нашим клиентам, что мы рассматриваем ЖКХ как стартап, образовательный.

Прошло уже более 2-х лет, а на самом деле так и есть.

Во многом управление домами остается образовательным стартапом, находящимся на самой ранней стадии.

Значит, книга Кавасаки будет здесь всегда полезна.

📈Что больше: 8,5 или 12?
Хочется сказать, что ответ очевиден, и можно дальше ничего не писать. Однако решение ЦБ и реакция на него показывают, что надо ответить на этот вопрос.

В случае, если мы говорим о яблоках, а также любых абсолютных и натуральных величинах идентичного качества, то ответ действительно очевиден.
Если же речь идет об относительном, то есть о проценте, то это далеко не так. Когда вы спрашиваете, что больше: 8,5% или 12%, то сходу на вопрос ответить нельзя, так как он зависит от того, от какой суммы берется данный процент и в какой момент времени.

В каком сценарии 12% может стать меньше 8,5%?
Все просто - банки поднимают свои ставки по ипотеке, сужаются программы льготной ипотеки и т.п., ужесточаются требования к заемщикам. Эти меры ведут к неизбежному снижению спроса, реакцией же на это при очень раздутом предложении будет неизбежное снижение цен. Себестоимость при этом вторична, так как важнейший фактор цены это именно спрос.
Таким образом, главный вопрос - насколько глубоким будет и будет ли падение спроса на недвижимость, так как чем более глубоким он будет, тем с большой вероятностью 12% окажется меньше 8,5%.

Пример: квартира стоила 10 млн. рублей, допустим, нет первоначального взноса и срок кредита 20 лет при выплате равными суммами, при ставке 8,5% ежемесячный платеж составит 86 782 рубля, а всего к выплате 20 857 188.
Если при повышении ставки до 12% цена снизится до 7,5 млн. рублей, то ежемесячный платеж при большей ставке составит 82 581 рубль, а общая сумма к выплате 19 875 597 рублей. Это мы не берем в расчет дисконтирование и т.п.

К чему это?
К тому, что делать простые выводы о последствиях как для личного потребительского выбора, так и для рынка в целом на основе простой линейной логики нельзя.
Экономика - наука сложнее, чем несколько видимых истин, и надо учитывать множество факторов в динамике.
Поэтому алармистские прогнозы как для желающих взять ипотеку, так и для продающих недвижимость, пока лишь прогнозы, и не стоит сгорать без причины, тем более что скорее всего ставка будет повышаться в ближайшее время.

5 отличий ОСС в МКД и апартаментах
На рынке все больше становится так называемых комплексов апартаментов, которые, в большинстве своем, не являются сервисными апартаментами типа гостиниц долгосрочного пользования, а мало чем даже внешне отличимы от МКД.
Им также требуются управляющие компании, и в большинстве случаев это те же самые организации.
Выбор происходит на основе решений собраний, которые проводятся по тем же правилам, что и у домов, но есть отличия.

1️⃣Во всех документах ОСС не должно быть слова "МКД", особенно в договоре управления, который вы будете утверждать. Часто договоры делаются шаблонными, и никто не обращает внимание на содержание.
Однако в судах по взысканию это может вызвать вопросы.

2️⃣Возможность проведения собраний в ГИС ЖКХ пока отсутствует.
Есть в региональных системах, но статус и легитимность данной возможности не ясны, и пока нет судебной практики.

3️⃣Нет реестра лицензий, и ГЖИ не участвует в процессе определения УК.
Проведя собрание, УК может сразу смениться на выбранную без решения какого-либо надзорного органа.
Реестр лицензий не ведется.

4️⃣Нужно выбрать место хранения подлинников, так как ГЖИ их хранить не будет.
Значит, сдавать их некуда, и остаются либо инициатор, либо УК.

5️⃣Еще сложнее получить реестр собственников после 1 марта. Управляющие компании апартаментов считают, что на них не распространяется обязанность предоставления реестра по запросу собственников, так как здание не является жилым. Судебной практики по отказам пока нет, но отказы уже имеются.
Это основные отличия.

В целом, принципиально процесс проведения ОСС мало меняется.
Тут я писал про 5 ошибок при проведении ОСС.

Начал в прошлую пятницу смотреть сериал на Apple TV - Захваченный рейс, все серии в напряжении.
Поэтому в эту пятницу решил поделиться классными, на мой взгляд, сериалами.

Свободное время - это либо полноценный отдых от работы, либо поиск вдохновения и идей для работы.

Разделить это и выделить внутри человека сложно; мне всегда трудно представить, что существуют люди, которые могут в 18:00 отключить голову и перестать думать о работе, переходя к досугу.

Но идеи и мысли иногда могут прийти в самом разном виде, например, даже при просмотре сериалов.
Да, там есть расслабление и переключение, но состояние домов и их обслуживание, а также каждое упоминание о ЖКХ - всегда привлекает мое внимание.

Подборка от меня по поводу свободного времени и выходных:
какие сериалы в 2023 году я рекомендую посмотреть:

1. «Захваченный рейс»
Сериал от AppleTV+ с Идриссом Эльбой.
Потрясающее напряжение и хорошая съемка, всего 7 серий, и, кажется, продолжения не будет.

2. «Резня».
Сериал Netflix. Это история о том, как из обыденной ситуации может возникнуть конфликт мирового масштаба.
Для ЖКХ это актуально, так как здесь тоже часто возникают бессмысленные конфликты, которые только ухудшают ситуацию.

3. «Наследники»
Последний сезон. Сериал HBO Max. Несмотря на антикапиталистический подтекст, это интересный продукт о конфликтах, корпоративных войнах и интригах.
Отличные актерские роли.

4. «Невероятная миссис Мейзел»
Последний сезон. Это атмосферный сериал с отличным юмором. Показан мир Нью-Йорка 60-х, атмосфера там просто потрясающая.

5. «Сантехники Белого дома» Интересная сатира на патриотизм и веру в теории заговоров. Актерские работы
Вуди Харрельсона и Джастина Теру на высоте.

6. «Сделано в Финляндии»
Сериал про создание компании Nokia. Показывает бизнес с другой стороны и добавляет свежего взгляда на предпринимательство.

7. «Платонические отношения»Хороший сериал о дружбе мужчины и женщины. И немного про бизнес по крафтовому пивоварению

8. «Медведь»
Сериал про создание высококачественного продукта на примере ресторана в Чикаго. Много об обретении себя и устройстве бизнеса.

Все остальные сериалы, такие как "Черное зеркало" или "Одни из нас", не вызвали вау-эффекта. "Король и шут" и другие русские сериалы тоже не так хороши, чтобы их рекомендовать.

А какие сериалы вы порекомендуйте? 👇

Редъярд Киплинг - Ким

Киплинга у нас воспринимают только как автора Маугли.
У него нет других ипостасей; мало кто знает, что у него была нобелевская премия по литературе, и он был своего рода шпионом в Индии.

«Ким» - главный его роман.

Сегодня наверняка будут попытки его отменить за колониализм, неполиткорректность и просто за фигуру автора, которая не вписывается в сегодняшний мир.

Роман же небольшой и читается легко за несколько дней. Именно в нем появился термин "большая игра", который потом вошел во все учебники мировой политики и истории.
Этот термин описывает столкновение экспансий двух империй где-то по границам Афганистана, Таджикистана и Индии.
В романе представлен сугубо британский взгляд и пронырливый герой, одурачивающий и суеверных индусов, и агентов русских.
Роман очень легкий, глубокого смысла в нем искать не стоит.

Скорее это хороший памятник давно ушедшей эпохе и времени.

Вдохновение и применение к работе и проектам найти сложно. Пожалуй, это будет еще одна роль личности в истории, которая, возможно, при первом приближении не кажется значительной, но оказывает огромное влияние на историю.

Ну и у Кима стоит поучиться предприимчивости, отсутствию уныния и, при этом, готовности помогать и делать.

Вот это, пожалуй, может и вдохновить.

WeWork: стартап в области недвижимости, умирающий у нас на глазах.

В прошлом году я посмотрел сериал "WeCrashed", в этом году офис нашей компании переехал в WeWork - кажется, аргументы почему я пишу про этот проект отпали.

На пике капитализации проекта она составляла около 50 млрд долларов, один из самых известных мировых инвесторов в стартапы, SoftBank, вложил в него почти 20 млрд долларов, и вот сейчас его капитализация менее полумиллиарда долларов.

Если смотреть на модель WeWork "по верхам", то кажется, что это круто и будущее - гибкие офисные пространства, где ты можешь не думать о депозитах, не платить за кв.м. офисов, которые ты не используешь, и размещаться при этом в крутых локациях в соседстве с другими крутыми проектами, с которыми неизбежно может возникнуть синергия и даже общие проекты. Проект появился не на пустом месте, а для удовлетворения реальной потребности в такой возможности. Компания была своего рода агентом или связующим звеном между крупными арендодателями, которым выгодно сдать свое большое помещение, и маленькими арендаторами, которым выгодно платить только за используемые квадратные метры.

Почему же мы сегодня здесь?

И почти наверняка, проект в том или ином виде прекратит свое существование?

Нюансы в операционной деятельности и в деталях, когда модель начинает уточняться и появляются нюансы в виде бонусов CEO, потакания его причудам и т.п. Плюс, в какой-то момент, вместо уточнения бизнес-процессов и выстраивания их четкости, проект пошел в шизотерическую муть, вроде наворачивания над понятным каркасом модели всяких практик раскрытия энергии и т.п. В итоге вместо оптимизации процессов было потрачено много средств на необязательные расходы. Будущее было бы в диджитализации работы WeWork и развитии ее как экосистемы, сокращении числа работников, обслуживающих пространства, и вместо этого увеличение выручки с арендаторов за счет предоставления им действительно необходимых услуг. Вместо этого была попытка со стороны основателя уйти в шизотерическое образование и школы.
Проект почти потерял фокус
и в итоге исчез.

Само приложение WeWork не является функциональным и не позволяет даже заказать пропуск на территорию для машины, не говоря уже о дополнительных услугах. Распечатка документов и т.п. также возможна только через отправку на почту администратору, а как настроить принтер, понимает далеко не каждый. Так что многое оставляет желать лучшего. В итоге под сомнение стоит и сама концепция гибких офисных пространств, особенно после пандемии, когда возможность удаленной работы для многих стала реальностью. Несмотря на отскок последних полутора лет, эта концепция развита гораздо больше, чем до пандемии.

Если подводить итог, я уверен, что модель гибких офисных пространств имеет будущее, но внимание к деталям и к модели будет больше, цифровой подход и большая диджитализация всех процессов станут неотъемлемой частью.

Через два часа буду в прямом эфире на канале Батлера, поговорим об изменениях в ЖК в части проведения собраний и выбора УК.

🎧Вечер пятницы, а значит самое время поделиться второй частью подборки с подкастами.
Будет, что послушать по дороге на дачу, в отпуске и т.д.

1. В предыдущих сериях.
Хороший гид по выходящим сериалам, часто не согласен с авторами и их мировоззрение не мое (слишком левые), но благодаря ним можно быть в курсе что выходит и что стоит посомтреть.

2. Конкуренты
Сжатые нарративы об основных столкновениях на ниве конкуренции на рынке, много примеров, очень крутая подача. пока вышел первый сезон и второй сезон только ожидается.

3. Несладкий бизнес
Хороший разговор о бизнесах от создателей из самых разных отраслей, ведущие очень непосредственно говорят о себе и распрашивают своих гостей.

4. Продажные блогеры.
Отличный подкаст про русский маркетинг и все в нем происходящее не на уровне лайфхакеры, а больше на концептуальном уровне.

5. Родина слонов.
Исторический подкаст о мало заметных моментах истории, хороший вариант для дальней дороги или долгой пробежки.

6. Стартап - секреты.
Хороший обзор как новых продуктов и стартапов, так и уже переросших стадию стартапа проектов, отличный набор инсайтов и полезных советов.

7. Roma. Падение республики.
Исторический подкаст с потрясающей подачей о более чем 100 летнем пути к радению римской республики, начали от раннего Гая Мария, в сейчас дошли до Помпея и Армяно-понтийской войны

Постоянно добавляю новые подкасты, так как часть закрывается или делает большие перерывы, так что буду очень благодарен вам за рекомендации подкастов, которые вы слушаете.

Разбираемся в последних изменениях в законодательстве. Запись прямого эфира👇

31 августа - последний день лета.
И в этот день мы, вместе с вами, запишем последний выпуск очередного сезона моего подкаста.

В прямом эфире в Телеграме, я буду отвечать на ваши вопросы, рассказывать о своих планах и говорить о своем отношении ко всему происходящему на рынке недвижимости, ЖКХ и смежных темах.
Отдельно поговорим про Proptech и то, что мы делаем в Батлере сейчас.

Начало эфира в 19:00.

Пишите ваши вопросы заранее и во время эфира.
Запись потом будет выложена, как последний эпизод этого сезона подкаста.

👨🏻‍💻Капитализм необходимо защищать, часто даже от самих капиталистов.
Форум "Движение" безусловно является крупнейшим событием на рынке недвижимости в России. То, что происходит на форуме, во многом служит барометром и отражает текущее состояние рынка в различных его проявлениях.

Помимо специализированных выступлений, на форуме всегда присутствуют эксперты из смежных областей, которые делятся своими знаниями для общего развития и контекста. Например, Наталья Зубаревич, выдающийся ученый и специалист в области региональной экономики, всегда представляет интересные выступления. Ее выступления для меня всегда являются интеллектуальным пиром. В этот раз, помимо Натальи Васильевны, выступил и Михаил Хазин, "российский общественный деятель и экономист". Однако это вызвало определенное беспокойство, так как Михаил давно известен как алармист, апологет различных теорий заговора и прорицатель, который многие годы предсказывал скорый крах доллара и другие катастрофы. Ко всему еще его сторонник сталинизма и антикапиталистического социализма. Хотя, возможно, его выступление содержало интересные мысли для общего развития, но точно не в качестве эксперта, обладающего экономическими знаниями.

Этот парадокс вспомнился мне после прочтения книги Райнера Цительманна "В защиту капитализма".
В 21 веке, когда в мире не осталось ни одной страны с социалистической экономикой, даже в КНДР присутствует элемент капитализма, вопрос о том, от кого и зачем нужно защищать капитализм, кажется странным.
Однако на самом деле есть множество ответов на этот вопрос, прежде всего, от заблуждений. Очень часто капитализму приписывается то, к чему он не имеет отношения, и часто доминирует концепция провалов на рынке, которые, на самом деле, являются провалами государственного регулирования.
Выбор между конкуренцией на рынке и использованием влияния и непотизма мы постоянно делаем сами. К сожалению, даже среди предпринимателей часто присутствует некоторый комплекс вины, когда создается впечатление, что бизнес не может быть чем-то абсолютно моральным, или что государство должно еще сильнее вмешиваться в рыночные процессы.
Цительманн, используя простые примеры без сложных теорий, разбирает, как работает рынок, и почему конкуренция всегда более эффективна, чем регулирование. Я встречал это в книгах по экономической теории и истории, но в данной книге все представлено очень лаконично и емко. В ней детально разбираются все мифы о капитализме и предоставляется лучший ответ лже-пророкам, таким как Хазин.
Кроме того, сам Райнер Цительманн - не чужой человек для рынка недвижимости. Он основал крупнейшее маркетинговое агентство в Германии, специализирующееся на недвижимости, которое успешно работало и росло. Затем он продал компанию на пике и занялся исследовательской деятельностью, включая публичное адвокатирование капитализма.

Такой путь мне пока не представляется возможным, но я с интересом слежу за подобными фигурами и надеюсь, что и в наших компаниях появятся личности с подобными взглядами и опытом.
🤝🥷🏻

Сегодня посмотрим, как работает американский сервис Buildium.
Компания не является публичной и не раскрывала никаких данных о своей работе с 2016 года. Фирма была создана и действует в Калифорнии.
Весь функционал делится на 5 блоков:
Business operations.Инструменты для управления недвижимостью, направленные на улучшение операционной работы за счет перехода в онлайн-режим. В первую очередь речь идет о внедрении CRM-системы для взаимодействия с жителями, членами правления жилищных ассоциаций и поставщиками. Еще одной опцией является заявочная система для работы по техническому обслуживанию, а также система мониторинга и проверок недвижимости. По сути, все собрано в мобильном приложении.
Leasing. Блок работы с арендаторами и перевода всего взаимодействия с ними онлайн, без бумажных документов. Простая публикация объявлений о сдаче в аренду на порталах, управление ими и настройка шаблонов для онлайн-подписания договоров. Есть также система скрининга арендаторов. Опыт отображения объектов недвижимости также присутствует в онлайн-формате.
Accounting & payments. Автоматизация бухгалтерии и управленческого учета, а также процесса сбора платежей. Оплата понятна, и возможность оплаты онлайн понятна для нас. Через этот модуль можно автоматически формировать различные формы для бухгалтерии, которые сразу отправляются в американскую налоговую и Минюст, например.
Marketing. В этом блоке можно через конструктор создать сайт своего домовладения по шаблонам и интегрировать его в свою работу и в индексацию сервисов, агрегирующих объявления о недвижимости.
Business performance. Система дашбордов и аналитики для своего портфеля недвижимости, направленная на предоставление глубокой аналитики для принятия стратегических управленческих решений. Заявлено, что есть интеграции через API.
Очень большой список интеграций с различными сайтами по продаже жилья и сдаче в аренду, а также, например, с HAPPY, который мы разбирали ранее. Кроме того, с аналогами 1С бухгалтерии, а также с различными американскими сервисами электронных платежей, выдачи чеков и т.п.

Большой акцент на аналитике.
Всплывающее окно на главной странице представляет собой аналитический отчет примерно на 100 страниц о состоянии рынка управления недвижимостью с выводами и довольно интересной аналитикой. Есть большой пул статей и экспертных публикаций. Видео включает в себя кейсы и отзывы от реальных клиентов, управляющих недвижимостью и т.п. Реально раздел блога очень хороший.
У нас компании перестали вкладывать деньги в аналитику и публичное использование ее как продвижение себя как экспертов. Если это и есть, то в очень ужатом формате.

Ценообразование по трём тарифным планам:
Во все планы входят бухгалтерский учет, приложение для контроля технического обслуживания, постановка задач, взаимодействие с жителями и членами правления, а также конструктор своего онлайн-портала.
• Essential - 52 доллара в месяц.
Включает стандартные отчеты, входящая комиссия 1,25 доллара за транзакцию, исходящие транзакции электронного платежа 0,5 доллара за транзакцию, плата за платеж кредитной картой составляет 2,99% от суммы транзакции (эти суммы считаются комиссиями за платежи), скрининг арендаторов, 5 долларов за ЭЦП, поддержка по электронной почте.
• Growth - 166 долларов в месяц.
Включает то же самое, что и предыдущий план, а также расширенный скрининг арендаторов, бесплатные ЭЦП в неограниченном количестве, инспекции собственности бесплатно. Нет комиссий за входящие платежи, исходящие транзакции имеют те же комиссии, что и в первом тарифе, но есть 5 бескомиссионных транзакций в месяц. Кроме того, включены расширенные модули аналитики и бизнес-аналитики. Поддержка по телефону.
• Premium - 479 долларов в месяц.
Включает то же самое + открытое API для интеграций, индивидуального менеджера и обучение по всему функционалу приложения.

Цены для более чем 5000 объектов недвижимости рассчитываются индивидуально.
На сайте есть возможность получить 14-дневную пробную версию программы и протестировать ее в работе.
Об этом я напишу отдельный пост со скриншотами того, как всё устроено. #проптех_обзор

Эти обзоры наглядно показывают, что несмотря на развитый в России fintech, edtech и прочие отрасли в Proptech есть куда расти и развиваться.🔝

Меньше чем через час начинаем эфир 💬🎙️