Принял участие в заседании общественно-экспертного совета по вопросам экологии при Губернаторе Красноярского края.

Приятно слышать экспертное (оно же независимое) мнение о реальных объемах выбросов, их источниках и вкладе каждого в проблему черного неба. Традиционно возник вопрос метрик. Если брать валовый объем выбросов в Красноярске, то промышленные объекты (вся теплогенерация, КрАЗ, Цементный и прочие) - это 82,57%. На автономные источники теплоснабжения (они же АИТ; весь частный сектор, шиномонтажки, шашлычки и им подобное) приходится 14,41%. На автотранспортные потоки - оставшиеся 3,01%.

В очередной раз передаю привет всем, кто еще до ковидных локдаунов рассказывал, что во всём виноват автотранспорт и частный сектор. И даже какие-то графики и диаграммки рисовал.

Вернемся к метрикам. Картина выглядит иначе, если речь идет о выбросах частиц PM2.5 и бенз(а)пирена. Здесь вину почти полностью предсказуемо возложили на АИТы. С акцентом на "плохие АИТы", т.е. те, кто до сих пор топит печью, а не современным котлом. Утверждается, что перевод частного сектора на электроотопление позволит заметно снизить экологическую нагрузку по этим двум показателям.

Важную ремарку относительно перспектив электроотопления под конец заседания сделал руководитель филиала Россетей: ни сетей, ни мощностей под электроотопление частного сектора сейчас нет. Для того, чтобы были - нужно время и деньги. Но на данный момент нет даже окончательного решения в пользу электроотопления, т.к. вдруг газ дадут.

Но настроение задали, конечно, в Минэкологии, когда предположили, что чисто теоретически, в качестве одной из мер по борьбе с черным небом, можно попробовать запретить топить бани углём. Многие (со слов) тут же представили министерские мобильные группы, врывающиеся в чадящие бани и разгоняющие распаренных обнаженных граждан по соседним участкам.

Это, конечно, шутка. А если сказать серьезно, то на моей памяти это первый общественный совет от которого город и край могут получить реальную пользу.

В продолжение вопроса с экологической обстановкой в городе. Интересные цифры в докладе привел министр экологии края.

По данным Министерства в 2023 году в Красноярске режим НМУ объявляли 17 раз, общая продолжительность НМУ составила 73 дня.

Случаев превышения максимальной разовой ПДК в Красноярске было:

Оксид углерода - 113;
Диоксид серы - 6;
Оксид азота - 80;
Диоксид азота - 52;
Сероводород - 932;
Аммиак - 116;
Взвешенные частицы (PM 2.5) - 1214;
Гидрохлорид - 24;
Гидрофторид (в пересчете на фтор) - 12;
Формальдегид - 48;
Бенз(а)пирен - ПДКмр не установлен;
Этилбензор - 13;
Свинец - 1;

Всего 14 веществ и 2611 случаев.

Читаю на одном из информационных ресурсов, где я с незапамятных времен в стоп-листе, публикацию на тему перспективной газификации Красноярского края. А точнее: обсуждение данного вопроса в Законодательном Собрании.

Обозначено, что даже если газ и будет, то переводить ТЭЦ Красноярска на газ - это еще бабка надвое сказала. И собственник против (еще бы! на его ТЭЦ сжигают его же уголь), и непонятно кто оплачивать будет такой перевод, если собственника прогнут, и что с тарифом на тепло будет, если все же газ на ТЭЦ случится.

Говорят, мол, частный сектор можно перевести на газ, с которым, как мы помним (https://www.tgoop.com/rvkazakov/509), пока вообще непонятно что делать. То ли электроотопление оплачивать, то ли газгольдеры всем поставить, то ли пеллетами обеспечить, то ли снести по КРТ.

Интернет-изданием отмечается, что на всё удовольствие по переводу частного сектора на газ по газификации региона потребуется около 123 миллиардов рублей в ценах 2020 года. В ценах 2024 - даже страшно подумать.

Если предположить, что из загрязнителей никого, кроме частного сектора на газ переводить не собираются, то к моменту, когда газ реально появится от частного сектора останется всего порядка 10 000 домохозяйств, и цена перевода одного домохозяйства обойдется примерно в 12 300 000 рублей в ценах 2020 года.

Так это, стесняюсь спросить, может ну его этот газ? По 1-2комнатной квартире купим каждому домовладельцу в пределах МКАДа и территорию под КРТ отдадим. И скандалов не будет с ценой выкупа, как сейчас, и частный сектор глаз мозолить перестанет.

Правда, черное небо никуда не денется. Но это уже совсем другая история.

✅ Вчера на заседании общественно-экспертного совета при Губернаторе обозначил предложения по снижению загрязнения воздуха в городах края.

‼️ Глава региона поставил задачу в кратчайшие сроки получить результат по улучшению экологии в регионе и поручил общественно-экспертному совету обобщить все предложения, в том числе обозначенные министерством и представить консолидированную позицию.

Считаю, что важным шагом на пути к улучшению экологии в крае является изменение технологии сжигания бурого угля (отказ от его сжигания) или переход частного сектора на альтернативные источники отопления (газ, пеллеты, электричество, автоматизированные котлы, тепловые насосы).

✅ Предлагаю вам ознакомиться с предложениями министерства и высказать свое мнение. Жду ваши пожелания и замечания. Все поступившие предложения обязательно рассмотрим и при необходимости скорректируем мероприятия.
Спасибо!

Фонд капремонта в очередной раз решил выделиться не рекордными объёмами выполненных работ или долгожданным освоением накопленных денежных средств. Решил выделиться «хитрым планом» по взысканию неплатежей за капремонт.

Заявили, что будут мимо судебных приставов сразу в банк передавать исполнительные листы на взыскание.

План «надёжный, как швейцарские часы». Для его выполнения требуется всего ничего:

- Знать в каком банке у должника есть расчётный счёт;
- Знать, что расчётный счёт действующий (не закрыт);
- Знать, что именно по расчетному счёту в этом банке у должника есть регулярное движение денежных средств, на которые можно наложить арест;
- Быть уверенным, что должник точно пропустит мимо ушей во всеуслышание заявленный хитрый план и не пойдёт сейчас же открывать счёт в другом банке.

Даже не знаю что здесь может пойти не так.

В новой публикации разбираем текущее положении УК ЖСК, проверяем слухи о выводе домов на подконтрольные организации, анализируем есть ли перспектива банкротства.
https://ratinguk.ru/articles/kto_razbiraet_zhsk-2/

После вынужденного длительного перерыва возобновляю ведение канала.

Начнем с материала, который коллеги из Института развития ЖКХ подготовили для красноярцев.

В мини-статье на тему "Какие дома подали документы на выход из УК ЖСК в марте 2024?" (https://ratinguk.ru/articles/kakie_doma_podali_dokumenty_na_vyhod_iz_uk_zhsk_v_marte_2024-6/) специалисты Института проанализировали движения на рынке управления домами за обозначенный месяц.

Анализ проводился посредством системы "Сигнал", разработанной специалистами Института. Система в режиме он-лайн мониторит размещенные по требованиям 938 приказа в ГИС ЖКХ документы, а подписчики за несколько дней до Стройнадзора и за месяц до конкурентов узнают о том, какой дом провел собрание о смене УК.

На фото нейросеть изобразила исход домов из УК ЖСК. С содержанием несогласен. Домов там каждый месяц "уходит" на порядок больше.

Государственная Дума РФ приняла закон о беспрепятственном доступе интернет-провайдеров к общему имуществу в многоквартирных домах. Правительству отводится 4 месяца на подготовку подзаконных актов, в том числе регламентов размещения оборудования, взаимодействия УК/ТСЖ и операторов связи, урегулирования спорных ситуаций.

Теперь интернет-провайдеры не обязаны вносить плату за размещение своего оборудования в многоквартирном доме. Все ранее заключенные договоры на возмездное использование общего имущества по заявлению одной из сторон аннулируются. Многие УК уже получили соответствующие уведомления.

О нюансах закона и проекта правил доступа можно прочитать на портале РейтингУК.РФ.

А рассказать сегодня хотелось бы вот о чем.

Не секрет, что для подавляющего большинства многоквартирных домов на территории РФ доходы от использования общего имущества определяются отчислениями интернет-провайдеров. Пригодные для сдачи в аренду места общего пользования есть не у всех. Подходящие для размещения рекламных конструкций части фасада - тем более. Возник логичный вопрос: а сколько теперь потеряют жители МКД и, с другой стороны, не потратят интернет-провайдеры.

С помощью Информационной системы Сигнал (разработка Института развития ЖКХ) мы проанализировали более 100 000 многоквартирных домов в 30 крупнейших городах России.

Учитывая, что большая часть подписчиков этого канала жители Красноярска, посмотрим как обстоят дела в столице Сибири.

Средний многоквартирный дом (мы отбросили экстремумы вроде двухэтажных домов в пос. Цементники и аналогов китайской стенки рядом с Платинум Ареной, а хрущевки/ленинградки неплохо усредняются с панельками и даже средними новостройками) в Красноярске от интернет-провайдеров получает около 6000 рублей в месяц. Для сравнения: в Москве эта цифра в 5 раз выше, в Воронеже в 1.5, в Московской области в 2,5.

По году доход среднего многоквартирного дома составлял около 70-72 тысяч рублей. В масштабах Красноярска в пересчете по году получится сумма в районе 340 000 000 рублей. За вычетом комиссии УК за ведение договорной работы (в среднем по Красноярску эта ставка составляет 30% от суммы договора - из анализа договоров управления ИС Сигнал) на нужды МКД расходовалось 240 000 000 рублей. Здесь и ремонты, и благоустройства, и вознаграждения председателям, и озеленение, и всё, что жителям дома покажется важным. Деньги были удобны тем, что они никак законодательно не окрашены.

Чтобы выйти на тот же уровень, но уже окрашенными на "содержание и текущий ремонт" или "вознаграждение председателю совета МКД" деньгами в среднем тариф в каждом доме придется поднять на 1-1.5 рубля, относительно того, что есть сегодня. А сегодня, напомню, подавляющее большинство многоквартирных домов в Красноярске живёт в тарифных реалиях постановления В-160, утвержденного в 2012 году. В этом свете перспективны удерживать уровень обслуживания на том же уровне выглядят весьма туманными.

Вижу, что надо снова объяснить природу "накопления средств на счете дома".

Исторически так сложилось в Красноярске, что тариф на жилищную услугу в многоквартирном доме предлагается жителям с закрепленным разделением на три части: 1. Текущее содержание общего имущества (это уборка придомовой территории и мест общего пользования, обслуживание лифтов и систем дымоудаления и пожаротушения, дератизация и дезинсекция и пр.). 2. Управленческие расходы (это налоги, ФОТ управляющей компании, офисные и прочие аналогичные расходы). 3. Тот самый текущий ремонт (это деньги, которые авансом перечисляются жителями под выполнение плановых и неплановых работ в среднесрочной и долгосрочной перспективе).

В других городах подходы к структурированию тарифов свои. И практика использования авансовых платежей (текущего ремонта выделенной строкой) применяется не всегда. Более того, и в Красноярске далеко не все УК имеют "текущий ремонт" в структуре тарифа. Ряд компаний предпочитают работать без него.

Другая особенность Красноярска состоит в том (признаюсь, не без активного участия МОД "Народный контроль в ЖКХ"), что в договорах управления большинства МКД прописан пункт, по которому "неиспользованные на текущее содержание средства собственников помещений в МКД в полном объеме остаются в распоряжении собственников". То есть если в тарифе на содержание предусмотрены расходы на обслуживание лифтов в размере 7 руб/кв.м., а УК заключила договор с подрядчиком на 4,90 руб/кв.м. - разница останется в распоряжении собственников и тоже будет учитываться "на счете дома".

И третья составляющая "счета дома" - это доходы от использования общего имущества. Это, как вы понимаете, доходы от сдачи площадей в аренду (если есть что сдать), от размещения рекламы (если есть где разместить), от размещения оборудования провайдеров (до недавнего времени).

Никакого отдельного расчетного счета под "накопления жителей" ни одна управляющая компания не ведет. Ни в Красноярске, ни где бы то ни было еще. У управляющей компании есть один (несколько) расчетных счетов по которым осуществляется вся операционка. И "счет дома", естественно, фигурирует только во внутреннем финансовом учете управляющей организации.

Фактически "счет дома" это обязательства управляющей компании на установленную сумму (все 3 перечисленные составляющие легко рассчитываются) в отложенной перспективе (по востребованию: решению общего собрания собственников или совета дома / получению предписания надзорного органа / возникновению аварийной ситуации) провести те или иные работы на общем имуществе.

Естественно, ни одна управляющая компания не только не хранит эти деньги на специальном расчетном счете, но даже и на своем текущем не держит. Приходящие деньги расходуются по мере необходимости на содержание всего, находящегося в управлении УК, жилого фонда и иные потребности предприятия. Обязательства на фиксированную сумму перед жителями каждого многоквартирного дома, естественно, сохраняются и в большинстве случаев более-менее выполняются.

Эта конструкция работает до момента, пока финансовое положение компании не пошатнётся. Если вдруг приходят кредиторы с исполнительными листами и передают их в банк, деньги с расчетного счета управляющей компании уходят на погашение требований кредиторов. И здесь никто не разбирает это деньги с содержания, управления или счета дома. Деньги списываются, а дальше сами разбирайтесь.

Банкротство компаний ГУК Жилфонд в 2015 году наглядно показало как работает эта схема. Если наступает процедура банкротства - деньги уходят в зрительный зал (читай расторопным кредиторам). Тем, кто зачем-то "копил" деньги в управляющей компании, не возвращается ничего. Поэтому банкротство - это гарантированная потеря денег собственниками помещений в многоквартирных домах.

В связи с этим, мне видится, что любой учредитель должен предпринимать все возможные и невозможные действия для предотвращения процедуры банкротства, если такая на горизонте маячит. Хоть за счет докапитализации, хоть за счет кредитов и займов, хоть за счет целевых вливаний.

А о том нужно ли вообще копить деньги "на счете дома" и почему управляющая компания не банк мы поговорим в следующий раз.

Коллеги напрасно ерничают. Игорь Петрович всегда отличался умением и задачу поставить и спросить за ее исполнение. Помнится, в его бытность руководителем департамента горхозяйства в Красноярске, если было надо - мыши ежами становились и без разговоров шли котов давить.

А вот с главным по ЖКХ с прошлым психотерапевта - это интересная находка. В сложной отрасли человек разберется (не б-ги горшки обжигают), а психическое здоровье не только себе сохранит, но и коллегам поможет. Если, конечно, первый на Чулыме ТОС создаст.

Мэр Ачинска Игорь Титенков потребовал от своего зама по ЖКХ (бывшего психотерапевта, как мы писали) организовать в городе ТОСы.

Прекрасный диалог на совещании:
- Когда первый ТОС появится в Ачинске?, – спрашивает Игорь Титенков.
- Не от нас зависит, – отвечает Владимир Анфимов.
- Второе взыскание получите! Больше мне так не говорите, Владимир Владимирович! От вас зависит, вы зам по ЖКХ!

Территориальное общественное самоуправления (ТОС) – это замечательно, но только тогда, когда у него есть финансирование. Активные жители самоорганизуются для решения своих проблем, а местные власти поддерживают эти инициативы рублем. Но ставить заму по ЖКХ KPI по количеству ТОСов в городе – это мощно. Теперь гадаем, за что у Анфимова первое взыскание. Может, ТСЖ мало?

Красноярская УК МИР дошла до Конституционного суда и проиграла.

Компания уведомила жителей о намерении прекратить работу после завершения договора и дождавшись исключения дома из реестра лицензии "умыла руки". Неожиданностью стал иск от компании КрасКом за коммунальные ресурсы, потребленные домом в период между уходом УК МИР и приходом новой.

После нескольких лет судов, точку поставил КС РФ, в очередной раз обозначив, что должна обеспечиваться непрерывность управления домом.

Вывод банальный и не стоил бы внимания, если бы не затрагивал проблему малых городов и необходимость создания региональных операторов по управлению жилищным фондом.

Предположим в городе всего 1 УК. Таких городов в Красноярском крае достаточно, а по стране и вовсе сколько хочешь. УК решила отказаться от управления домом (например, жители новый тариф не утвердили) и направила уведомление собственникам. Собственники не создали ТСЖ, а на непосредственное управление уйти возможности нет из-за количества квартир в доме. Что дальше?

Дальше ОМСУ объявляет конкурс. Он, естественно, не состоится. После чего ОМСУ должен назначить временную УК (на год) из перечня согласных на то организаций. Такого перечня в малых города, как вы понимаете, нет.

В результате наша гипотетическая УК в условном городе имеет выбор: либо обанкротиться, либо управлять домом на когда-то давно утвержденных условиях (с перспективной обанкротиться попозже). Банкрот, как известно, уже ничем не управляет. Вспоминается расхожее высказывание о том, что на выход только вперед ногами.

И вот ровно в этом месте из-за печки выглядывает идея создания региональных операторов по управлению жилищным фондом. Это как раз тот случай, когда социальное государство (напомнил в своем решении Конституционный суд) предоставляет гражданам государственные гарантии "непрерывного управления многоквартирными домами".

Сразу обозначу, что законодательной базы под региональных операторов еще не написано. Регионы самостоятельно такие нормы зафиксировать не могут. Но могут направить свои предложения в Москву. Практика показывает, что инициативы нашего ЗакСа в ГД РФ принимают и одобряют значительно чаще других регионов.

Вы скажете, что государство не может и не умеет управлять многоквартирными домами! И, что частные УК делают это не в пример лучше!

Ну так вот могу вам сказать, что 70% жилищного фонда города Москвы находится в управлении ГБУ Жилищник (всего 123 учреждения, в управлении которых находится 24 627 МКД). В Санкт-Петербурге в управлении 46 ЖКСов находится 13 051 МКД. В пересчете по площади - это чуть более 60% жилищного фонда.

Если города федерального значения хочется вынести за скобки, давайте рассмотрим города попроще. В Уфе, например, 2192 МКД управляются 6-ю муниципальными УЖХ. Чуть меньше половины города. Не подходит республиканская столица, есть, например, Мытищи, где в муниципальном управлении из 1375 МКД - 1028.

Примеры можно приводить и дальше. А сводится в конечном счете всё к тому, что кто как хочет, тот так у себя и управляет. И про коррупцию, сращивании бизнеса и власти и прочее такое рассказывать не надо. Я вам примеров, когда в этом были замечены частные ук могу привести на порядок больше.

🎉 ТВК, с 30-летием! Спасибо за топовые программы и профессионализм! 🌟 Задавайте планку и дальше, вы просто космос! Новых крутых проектов и еще больше преданных зрителей! 🎈@tvknew @utrotvk @vadimvostrov

Провёл семинары в районах города. Больше 500 человек пришли послушать. Проблем много. Главная с тарифами. УК хотят больше, но не могут обосновать. Несколько недель назад был на мероприятии ОНФ. Там тоже самое, но с другой стороны. Жители не слушают. Мечтают о госрегулировании. Коммунальщикам повышают каждый год, чем мы хуже. Забывают: от госрегулирования процентов 60 предприятий по стране фактически банкроты. Могут обратиться в администрацию, чтобы тариф утвердили в мэрии, но от чего-то не ходят. В других городах ходят. И успешно. В том числе и у нас в крае. Но Красноярск особенный. Не ходит. Гордые.

Видимо еще не прижало. Прижмет - пойдут. Либо к жителям, либо к администрации, либо к прокурору. К кому-то точно идти придется.

Алексей Кулеш напомнил о моем посте от 12 апреля о природе средств на "текущий ремонт".

В Государственной Думе РФ как раз сейчас рассматривается законопроект (№ 575479-8), которым предлагается выделить в платежках "текущий ремонт" отдельной строкой. Дополнительно выделять "текущий ремонт" так же предлагается в отчетах УК, и отдельно фиксировать такие данные в ГИС ЖКХ. Судя по составу инициаторов, законопроект проходной и будет принят. Причины понятны: при смене УК могут возникнуть трудности с определением суммы для взыскания, если минимальный публичный учет не ведется. Практика таких злоупотреблений имеет место и в Красноярском крае.

Отдельного внимания заслуживает пункт проекта закона, предлагающий передавать задолженность по текущему ремонту (это ведь по задумке инициаторов отдельная составляющая платежа) вместе с правом собственности на жилое помещение. Как вы знаете, такая норма действует в отношении платежей за капремонт.

Данное предложение нереализуемо без выделения "текущего ремонта" на отдельный защищенный (специальный) счет. В противном случае теряется логика законопроекта. Претензии кредиторов или налоговой в адрес УК, банкротство и иные обычные для любого предприятия обстоятельства сохранность этих денежных средств автоматически ставят под угрозу. В случае с взносами на капремонт все эти риски как раз исключены.

Поэтому полагаю, что либо этот пункт из итоговой версии закона уберут, либо к третьему чтению законопроект существенно переработают и по текущему ремонту будет предусмотрен не только отдельный учет, но и принципиально иная природа хранения и использования. Для второго случая, конечно, как и для капремонта в свое время, потребуются немалая нормативная база.

Немного классических шуток о ЖКХ вам в ленту

Из ИАС «Сигнал»:

В Екатеринбурге лицензию на право управления домами получило ООО «Частная управляющая компания «Вагнер».

Обещают внедрять инновационные методы в управлении домами, общении с людьми и работы с должниками.

Охотно верим.

С тревогой многие восприняли слова Марата Шакирзяновича Хуснуллина о капремонте: «граждане делают вид, что платят, а мы делаем вид, что ремонтируем». Как следствие недоремонтов аварийный фонд по стране к 2030 г, по словам вице-премьера, составит около 40 млн. квадратов, что в деньгах оценивается в 4 трлн. рублей, которых нет.

Напомню, что ранее недоремонты коммунальной инфраструктуры Минстрой РФ тоже оценивал примерно в 4 трлн. рублей. Магическая цифра. Не иначе.

По стране ситуация с капремонтами выглядит не так, как в Красноярском крае. Обычное положение дел, когда у фонда капремонта условной Саратовской (или Самарской) области деньги на расчетном счете тают быстрее, чем их успевают собирать. В результате даже за уже выполненные работы с подрядчиками не всегда вовремя успевают производить расчеты.

Менять подходы по призыву Марата Шакирзяновича, очевидно, означает увеличивать финансирование этого направления. Либо за счет повышения взносов, либо за счет участия бюджетов.

Интересно, что Красноярский край в этой конструкции, прямо скажем, выпирает. И не в лучшую сторону. В рейтинге фондов капремонта фонд капремонта Красноярского края стабильно находится где-то в третьем десятке с конца.

Когда по стране в среднем денег на ремонты не хватает, остаток средств на счете фонда капремонта Красноярского края на сегодня снова около 9 млрд. рублей. И уже много лет в одном диапазоне:

на 01.01.2021 – 8 283,53 млн. руб.;
на 01.01.2022 – 9 307,63 млн. руб.;
на 01.01.2023 – 8 916,08 млн. руб.;
на 01.01.2024 - 8 557,92 млн. руб.;

Менять подходы нужно. Не поспоришь.Но в случае с Красноярским краем точно не за счет увеличения размера взноса.