🎥 Запись эфира на тему инвестиций в бизнес самой платформы SimpleEstate 👇

🍎Продуктовая розница и физические магазины: возвращение к истокам.

🌽Что происходит в секторе торговой недвижимости, арендованной супермаркетами в США? Объем рынка и насыщенность деньгами позволяет многим игрокам экспериментировать с форматами и развивать новые каналы продаж. Неужели инновации убили физическую розницу США?

🧂Последние годы стали временем серьезных испытаний для продуктовой розницы и физических магазинов. Пандемия COVID-19, стала катализатором для резкого роста онлайн-продаж, включая сектор продуктов питания. Однако, несмотря на временный всплеск интереса к доставке продуктов, рынок постепенно возвращается к норме, в которой физические магазины продолжают играть ключевую роль, а доставка является важным, растущим, но далеко не доминирующим сегментом продаж ритейлеров.

📊По данным Nielsen, доля онлайн-продаж продуктов в США выросла с 4% в 2019 году до 10,7% в 2024 году. Хотя это более чем двукратный рост, он всё же оказался ниже ожиданий, учитывая низкий стартовый уровень. Удобство онлайн-покупок, которое многие считали главным драйвером изменений, уступило место другим факторам.

🛒Одной из причин возвращения покупателей в физические магазины стало изменение цен на продукты.
Рост цен, который в некоторых случаях достиг более 100% по сравнению с докризисным уровнем, заставил покупателей искать более выгодные предложения. Многие потребители готовы ехать дальше, чтобы сэкономить, но при этом не хотят жертвовать качеством. Это создает уникальную ситуацию, когда физические продуктовые магазины, особенно те, что предлагают конкурентные цены, остаются востребованными.

💰Интерес к физическим магазинам поддерживается и со стороны инвесторов сферы недвижимости. Крупнейшие игроки на рынке активно вкладывают средства в торговые центры пауэр-формата, где продуктовые магазины занимают доминирующую площадь.

💵Например, в прошлом году Blackstone приобрела специализировавшийся на подобных объектах фонд Retail Opportunity Investment Corp. за $4 млрд, что стало первой крупной сделкой в сфере торговой недвижимости за десятилетие. В Blackstone Global отмечают, что районные торговые центры с продуктовым якорем демонстрируют высокую устойчивость: заполняемость прикассовой зоны или торговой галереи составляет 96%, а рост арендной платы остается на стабильно высоком уровне.

🕳️За последние 15 лет в США почти не строилось новых торговых центров с доминирующей долей продуктовых магазинов, что создало нынешний дефицит предложения при высоком спросе со стороны инвесторов.

💸Hines, Westfield, Simon Property Group и Brookfield начали активно инвестировать в торговую недвижимость, видя в ней потенциал для долгосрочного роста сектора физических магазинов. Устойчивость арендаторов, продуктовых супермаркетов, доказанная в последнее время делает этот сектор привлекательным для инвестиций.

💡Таким образом, несмотря на вызовы последних лет, продуктовые магазины и физические торговые точки демонстрируют удивительную устойчивость. Покупатели, стремясь сэкономить и сохранить качество жизни, возвращаются в магазины, а инвесторы видят в этом секторе потенциал для роста.

🟣 Это говорит о том, что, несмотря на развитие электронной коммерции, физические магазины остаются важной частью потребительской экосистемы, адаптируясь к новым реалиям и продолжая удовлетворять потребности покупателей.

🚨 Повышение порога для статуса квалифицированного инвестора

🏦 ЦБ РФ повысил имущественный критерий для получения статуса квалифицированного инвестора. Такое указание регулятора зарегистрировал Минюст России.

Теперь минимальный размер активов увеличивается:
👉 С 10 февраля 2025 — 6 до 12 миллионов рублей.
👉 С 1 января 2026 года — до 24 миллионов рублей.

🎯 Цель: защитить инвесторов от рисков сложных инструментов. Статус будут получать те, кто разбирается в финансах, а не только имеет капитал.

⏳ Срок 5 лет
Обратите внимание: новые правила будут действовать в течение 5 лет, после чего возможны дальнейшие корректировки. Уже сейчас стоит задуматься о том, как эти изменения повлияют на ваши инвестиционные планы.

⚠️ До 10 февраля ещё есть возможность получить статус квалифицированного инвестора имея всего 6 млн руб., а не 12 млн руб.

🏪 Если планируете инвестировать через SimpleEstate свыше 600 тысяч руб. (ограничение для неквалифицированных инвесторов по закону) и имеете возможность подтвердить наличие 6 млн руб. на банковских счетах, депозитах или брокерских счетах - самое время сделать это до повышения ценза!

☝️Получить статус квалифицированного инвестора на платформе SimpleEstate можно в личном кабинете инвестора.

📊 Доставка продуктов: как ритейл проживает цифровую трансформацию в России.

📈 По данным аналитической компании INFOLine, за 9 месяцев 2024 года объем онлайн-продаж продуктов питания в России вырос на 45,6% и превысил 902 млрд рублей. При этом доля онлайн в общем объеме продаж продуктов питания составила около 4,8%.

💡 Мы в SimpleEstate решили проанализировать тему онлайн-продаж продуктов питания и эволюцию этого сегмента торговли продуктами питания на примере безусловного лидера рынка продуктовой розницы - X5 Group.

🔍 В четвертом квартале 2024 года доля онлайн-продаж X5 достигла 5,7% от общей выручки, что немного выше среднерыночного показателя. Интересно, что за три года (с 4 кв. 2021 по 4 кв. 2024) в деньгах выручка от онлайн-направлений бизнеса X5 выросла почти в 4 раза - с 16,2 до 61,4 млрд рублей. При этом доля онлайн-продаж в % от выручки выросла всего в два с небольшим раза, в 4 кв. 2021 она составляла всего 2,7%. То есть доставка всё-таки не являлась основным драйвером роста выручки X5, её двигала вверх традиционная физическая розница.

📊 Параллельно с ростом онлайн-продаж X5 демонстрирует впечатляющий рост LFL-показателей в физических магазинах. В 2024 году рост сопоставимых продаж составил 14,4%, включая увеличение среднего чека на 11,1% и трафика на 2,9%. Это говорит о том, что развитие онлайна не "каннибализирует" традиционную розницу - покупатели не только не отказываются от походов в магазины, но и увеличивают частоту визитов.

🏪 X5 продолжает активно развивать физическую розницу, открыв за 2024 год 2,543 новых магазина. Это подтверждает, что компания видит будущее не в противопоставлении онлайна и офлайна, а в их синергии.

🔮 Не можем удержаться от прогноза! При сохранении текущих темпов роста выручки ритейлера и динамики онлайн-продаж к 2030 году доля доставки и онлайн-продаж могла бы достичь 12-15%. Но более реалистичный прогноз, учитывающий специфику продуктового ритейла и культурные особенности, мог бы находится на уровне 9-10%.

🛒 Напомним то, о чем мы уже писали: что многие покупатели по-прежнему предпочитают лично выбирать свежие продукты, поход в магазин всё ещё является частью повседневного социального опыта, а доставка продуктов остается очень дорогой и в некоторых случаях нерентабельной услугой.

❗️ Очевидно, что панические заявления некоторых комментаторов, в том числе нашего телеграм-канала, о скорой и неминуемой гибели физической розницы и резком падении доходности арендодателей является не более чем искажением реальной картины.

🔄 Будущее продуктового ритейла – за омниканальностью. Физические магазины эволюционируют в многофункциональные пространства, совмещающие традиционную торговлю, пункты выдачи онлайн-заказов, кафе и даже в каком-то смысле общественный центр (не смейтесь!).

🚚 Кстати, поспешим ответить и на популярный вопрос относительно учета доставки в товарообороте супермаркетов на примере всё той же X5. Заказ на сайте "Перекрестка" повлечет за собой доставку со склада компании, не из магазина. Формально доставкой даже занимается отдельная компания "Vрrоk .ru". А вот при заказе доставки в "Пятерочке", курьеры будут доставлять продукты, собранные в магазинах. Вот только... политика компании, насколько нам известно, состоит в том, что товары, собранные для доставки, пробиваются через отдельную кассу и, увы, НЕ попадают в товарооборот супермаркета. Кроме того, X5 активно развивает свои дарксторы, поэтому вполне вероятно, что объемы доставки продуктов из магазинов могут существенно скорректироваться.

📝 Главный вывод: несмотря на впечатляющий рост онлайн-продаж, продуктовый ритейл остается во многом традиционным бизнесом. Сильные показатели LFL в физических магазинах в сочетании с активным развитием онлайн-направления показывают, что цифровая трансформация здесь идет не путем замещения, а через интеграцию технологий в существующие форматы торговли. И судя по стратегии лидера российской продуктовой розницы, X5, именно такой подход будет определять развитие отрасли в следующее десятилетие.

📖 А вот и квартальные отчеты по объектам SimpleEstate по итогам 4кв 2024 г. 👇
📈 По многочисленным просьбам инвесторов на график с ценой акции и дивидендами добавлен прогноз показателей на будущий год. Ознакомиться с ним можно на странице цен и дивидендов в каждом квартальном отчёте.

🏆 SimpleEstate досрочно закрыла инвестиционный раунд на 60 млн рублей на платформе brainbox. VС. Всего за полтора месяца мы привлекли в капитал около 300 частных инвесторов, которые стали совладельцами бизнеса крупнейшей платформы коллективных инвестиций в недвижимость в России!

Эта сделка SimpleEstate стала уникальной для российского рынка:

🏆 Впервые краудинвестинговая платформа успешно привлекла инвестиции через другую краудинвестинговую платформу (brainbox. VС). Раунд закрылся на 4,5 месяца раньше запланированного срока - инвесторы решили не ждать!

🏆 Впервые в истории российского рынка прямых инвестиций у широкого круга частных инвесторов появилась возможность стать совладельцами крупнейшей в России инвестиционной платформы коммерческой недвижимости.

🚀 Мы не просто предоставили возможность купить долю в бизнесе, но дали шанс стать частью трансформации целой индустрии коллективных инвестиций в недвижимость. В эпоху, когда все говорят о демократизации финансов и доступности инвестиционных возможностей, мы в SimpleEstate не просто сотрясли воздух, но сделали реальный шаг в этом направлении.

📈 Успех инвестиционного раунда подтверждает как растущий интерес к альтернативным инвестиционным инструментам, так и потенциал рынка коллективных инвестиций в недвижимость, который показывает 10-кратный рост с 2019 года.

💎 Активы под управлением SimpleEstate сейчас оцениваются в ₽1,8 млрд. Мы планируем увеличить их до ₽15+ млрд в ближайшие 5 лет (это вполне реальная цель) и порадовать всех совладельцев платформы ростом стоимости акций SimpleEstate и достойными дивидендами!

Вышел отчет федеральной сети супермаркетов «Лента» за 4 кв. 2024 года.

🎉 Выручка Группы продолжает расти, но не только она. Компания открыла 193 новых магазинов у дома (с учетом закрытий).

🧮 Финансовые результаты «Ленты» впечатляют:

🔺Продажи выросли на 18,8% год к году до ₽261,4 млрд.
🔺Розничные продажи достигли ₽261,4 млрд., увеличившись на 18,8% год к году.
🔺Сопоставимые продажи (LFL) выросли на 11,3% в результате увеличения  LFL-трафика на 2,6% и роста LFL-среднего чека на 8,5%.

* LFL (like for like) - показатель, сравнивающий результаты деятельности розничной торговой сети в отчетном и базовом периодах по сопоставимым торговым точкам (без учета открытия новых магазинов).

🟪 Напомним, что в октябре 2023 года  компания объявила о приобретении крупной розничной сети «магазинов у дома» «Монетка» и начала процесс глубокой трансформации бизнеса.

🔮Текущие результаты сети позволяют прогнозировать усиление позиций «Ленты» в конкурентной борьбе с «Х5» и «Магнитом».

📈 Вышла отчетность крупнейшей публичной продуктовой сети России Х5 Group («Пятерочка», «Перекресток», «Чижик») за 4 квартал 2024 года.

🍎 Наблюдаем у X5 Group сильный и уверенный рост по всем бизнесам и брендам: выручка +22,3% в годовом исчислении. Торговые площади сети увеличились на +8,4% г/г. X5 Group активно расширяла свое присутствие, открыв 968 новых торговых точек с учетом закрытий.

🛒 «Пятерочка»: рост выручки + 18,2% год к году до ₽810,6 млрд. Открыто 619 магазина. Сопоставимые продажи (LFL) выросли на 13,1% в результате увеличения  LFL-трафика на 3,5% и роста LFL-среднего чека на 9,4%.

🛒«Перекресток»: темп роста чистой розничной выручки составил 14,6% , при этом LFL-продажи формата увеличились на 11,5%, главным образом за счет роста LFL-среднего чека.

* LFL (like for like) - важный показатель, сравнивающий результаты деятельности розничной торговой сети в отчетном и базовом периодах по сопоставимым торговым точкам (без учета открытия новых магазинов).

❓Зачем это знать? Показатели продуктовых сетей - один из индикаторов экономики, кроме того, эти данные должны быть небезынтересны владельцам или инвесторам в ГАБы с помещениями, арендованными перечисленными в посте продуктовыми сетями.

💹 Недвижимость, арендуемая брендами X5 Group, сохраняет свою привлекательность: будучи инвестором SimpleEstate вы можете стать совладельцем «Пятёрочки» или «Перекрёстка».

🛍 Российский продуктовый ритейлер «Окей» (MCX: OKEY) отчитался за  IV квартал 2024 года.

💵 Чистая розничная выручка компании за IV кв. 2024 выросла на 5,3% год к году до 61,5 млрд.руб.

🔻Итак, показатели ДА! умеренно оптимистичны:
⬆️ Рост чистой розничной выручки дискаунтеров за IV квартал 2024 года составил 10,9% г/г
⬆️  Динамика сопоставимых продаж LFL на удовлетворительном уровне: рост на 10,0% за год.
⬆️  Сеть дискаунтеров расширяется количественно: за полугодие до 224 дискаунтеров. Судя по операционным результатам ДА!, «Окей» продолжит экспансию этой сети.

🏪 Кратко об объекте SimpleEstate в г.Чехов:
🔹1 341 м2, из которых «ДА!» занимает 1061,3 м2
🔹спальный район г. Чехов (50 км. от МКАД).
🔹Долгосрочный договор аренды на 10 лет, арендная плата 4,5% от товарооборота

«Почему дивиденды маленькие?»

❓Этот комментарий иногда встречается под нашими постами и касается некоторых проектов, представленных на инвестиционной платформе. В целом, согласимся - дивидендов не бывает много! Но в частности - не всё так однозначно.

🔀 В мире прямых инвестиций есть разделение проектов по типу бизнес-моделей на:
🔸«дойные коровы» - проекты, созданные для стабильных и растущих денежных потоков (на платформе это, например, «ДА!» в Чехове, «Магнит» в Люберцах, «Перекресток» в Совхозе им. Ленина)
🔸«мясные коровы» - проекты, ориентированные на рост стоимости акционерного капитала (у SimpleEstate это «Прокшино» и «Новое Летово»), где основной доход инвестор получает от удорожания актива, а не от регулярных выплат.

💰 Важно понимать, что дивиденды выплачиваются из чистой прибыли проектного АО и напрямую зависят от операционных результатов объекта недвижимости. На примере «Перекрестка» в Прокшино мы видим, что арендатор сейчас платит 7% от товарооборота (до сентября 2024 года платил 6%). Из полученных средств покрываются операционные расходы (коммунальные платежи, обслуживание здания, налоги), а оставшаяся сумма направляется на выплату дивидендов акционерам.

🏗 Проект развивается в соответствии с первоначальным планом - район постепенно заселяется, и полная загрузка супермаркета ожидается к 2027 году. В 4 квартале 2024 года произошло несколько позитивных событий: введены в эксплуатацию два ближайших дома на 2,300 квартир, а налог на имущество с 2025 года снизится в 5.5 раз (с 7 млн до 1.3 млн руб. в год). По результатам 4 квартала выплачены дивиденды в размере 50 руб. на акцию.

📅 Когда выплачиваются дивиденды? Они выплачиваются ежеквартально (чаще нельзя по закону 208-ФЗ «Об акционерных обществах»). Дата фиксации акционеров: 15 января/апреля/июля/октября, а выплаты производятся с 20 по 30 число месяца, следующего за отчетным кварталом. Важно: для получения дивидендов необходимо, чтобы право собственности на акции было зарегистрировано в реестре акционеров у регистратора (АО «Статус»).

💡 Лайфхак: как узнать размер будущих дивидендов (схема надежна, как швейцарские часы). В каждом квартальном отчете есть график с прогнозом выплаты дивидендов. Для «Перекрестка» в Прокшино прогноз составляет: 60 руб./акцию в 1 кв. 2025, 70 руб. во 2 кв., 80 руб. в 3 кв. и 90 руб. в 4 кв. 2025 года.

📈 Несмотря на пока скромные дивиденды, проект показывает отличную динамику роста: стоимость объекта выросла на 65% с момента покупки, а акция сейчас стоит 14,500 руб. против изначальных 10,000 руб. Для новых инвесторов прогнозная доходность на 10 лет составляет 13.5% IRR с дивидендной доходностью 8.4%.

🔮 По мере заселения жилого комплекса, роста товарооборота «Перекрестка» и снижения налоговой нагрузки мы ожидаем последовательное увеличение дивидендов. Главное помнить: инвестиции в коммерческую недвижимость — это долгосрочная история, где дивиденды и стоимость актива растут вместе с развитием района и увеличением проходимости торговых площадей.

🤝 Команда SimpleEstate прилагает максимум усилий для увеличения акционерной стоимости и дивидендов каждого проекта. Однако мы не можем по щучьему велению и по своему хотению превратить «мясную» корову в «дойную», мы не можем одномоментно изменить бизнес-модель проекта. Это долгий процесс трансформации, связанный с множеством факторов – от заселения жилого комплекса и достижения целевой посещаемости до оптимизации расходов и реализации потенциала роста арендных ставок.

📈 Мы терпеливо и последовательно работаем над каждым объектом, чтобы его экономика развивалась максимально эффективно для наших инвесторов. Однако мы реалисты - вопрос «почему дивиденды такие маленькие?» с нами навсегда! Денег много не бывает.