И вдогонку про снижение цен. Не только мы с вами ломаем голову, куда пойдет рынок.
С перерывом в неделю на одном и том же уважаемом сайте сначала публикуют статью про то, почему цены на вторичном рынке жилья НЕ снизятся - а потом - почему снизятся.
За снижение нашли на одну причину больше, кстати 😂
С перерывом в неделю на одном и том же уважаемом сайте сначала публикуют статью про то, почему цены на вторичном рынке жилья НЕ снизятся - а потом - почему снизятся.
За снижение нашли на одну причину больше, кстати 😂
Как принимать решения, если ситуация постоянно меняется, а от разных экспертов звучат противоположные прогнозы?
Один эксперт говорит, что цены на квартиры вырастут, и надо покупать как можно скорее. И приводит свои аргументы. Другой - не менее убедительно - утверждает, что цены рухнут, и надо ждать.
Такая же ситуация с курсом доллара, с криптой, с ценой на акции и так далее. Как быть? Кого слушать? Есть ли какая-то универсальная стратегия для принятия решений?
Расскажу о своих правилах.
1. Эксперты постоянно ошибаются
Они могут умно говорить, использовать непонятные термины, - но доказано на больших данных, - НЕТ ни одного прогнозиста, который всегда дает только верные прогнозы. Они все когда-то бывают правы, а когда-то ошибаются.
Из их выступлений можно брать факты, но выводы нужно делать самостоятельно.
2. Ваша ситуация - уникальна
Пример с той же недвижимостью. Есть представление, что сейчас покупать квартиру не время, слишком дорого, ипотека дорогая и т.п.
Но какое это имеет отношение к ситуации, когда человек, например, меняет город. Да, он продаст свою квартиру дешевле, чем мог бы при более доступной ипотеке. Но и купит взамен - тоже дешевле.
Фактически здесь у нас обмен, а не купля-продажа. А значит, все доводы за и против покупки в данной конкретной ситуации применять нельзя.
3. Чаще всего лучшее время сделать что-то - СЕЙЧАС (плюс-минус полгода)
Практика доказала мне, что нет никакого смысла ждать годами. Мы покупали квартиры и при ставке 8%, и при ставке 14%. И всегда цены казались завышенными, но пост-фактум оказывалось, что решение СДЕЛАТЬ было лучше решения НЕ сделать.
Другой вопрос, что перед действием мы должны четко понимать цель и взвесить свои возможности.
4. Риски можно рассчитать
Чтобы помочь себе решить, купить сейчас или подождать, можно составить таблицу. И учесть в ней не только выгоду от ожидания более низкой цены. Но также возможную упущенную прибыль, попутные расходы (например, если вы снимаете квартиру, пока ждете падения цен на недвижимость и т.п.).
Прямо в деньгах посчитать. Вот, я жду снижения цен на недвижку. На сколько? Ну, реалистично на 10-15%, допустим. Вот столько я заработаю на депозите за это время (если у меня деньги на руках). Вот столько потрачу на съем.
А теперь второй вариант считаем. А если я ошибся в прогнозах, и будет не снижение а рост? И опять - столько заработаю, столько потеряю.
Проставить в процентах ваши ожидания - какой из прогнозов имеет больше шансов на реализацию. Соответствует ли ожидаемая выгода шансу на успех. И принять решение.
Для доллара, акций и крипты вообще есть универсальный вариант - усреднение. Статически доказано, что это во всех случаях выгоднее, чем выжидать лучшее время для покупки.
5. ВСЕГДА будет какой-то вариант лучше, но вы узнаете об этом уже потом
В принципе, можно заранее смириться с этим. Что вы не сможете проанализировать вообще ВСЕ возможные варианты и выбрать САМЫЙ лучший. Вы не доктор Стрейндж и не супер-компьютер, вы просто человек.
Да это и не нужно. Можно выбрать просто "неплохой" или "достаточно хороший" вариант. И это уже будет лучше, чем выбрать "никакой", потому что не нашли идеальный.
Один эксперт говорит, что цены на квартиры вырастут, и надо покупать как можно скорее. И приводит свои аргументы. Другой - не менее убедительно - утверждает, что цены рухнут, и надо ждать.
Такая же ситуация с курсом доллара, с криптой, с ценой на акции и так далее. Как быть? Кого слушать? Есть ли какая-то универсальная стратегия для принятия решений?
Расскажу о своих правилах.
1. Эксперты постоянно ошибаются
Они могут умно говорить, использовать непонятные термины, - но доказано на больших данных, - НЕТ ни одного прогнозиста, который всегда дает только верные прогнозы. Они все когда-то бывают правы, а когда-то ошибаются.
Из их выступлений можно брать факты, но выводы нужно делать самостоятельно.
2. Ваша ситуация - уникальна
Пример с той же недвижимостью. Есть представление, что сейчас покупать квартиру не время, слишком дорого, ипотека дорогая и т.п.
Но какое это имеет отношение к ситуации, когда человек, например, меняет город. Да, он продаст свою квартиру дешевле, чем мог бы при более доступной ипотеке. Но и купит взамен - тоже дешевле.
Фактически здесь у нас обмен, а не купля-продажа. А значит, все доводы за и против покупки в данной конкретной ситуации применять нельзя.
3. Чаще всего лучшее время сделать что-то - СЕЙЧАС (плюс-минус полгода)
Практика доказала мне, что нет никакого смысла ждать годами. Мы покупали квартиры и при ставке 8%, и при ставке 14%. И всегда цены казались завышенными, но пост-фактум оказывалось, что решение СДЕЛАТЬ было лучше решения НЕ сделать.
Другой вопрос, что перед действием мы должны четко понимать цель и взвесить свои возможности.
4. Риски можно рассчитать
Чтобы помочь себе решить, купить сейчас или подождать, можно составить таблицу. И учесть в ней не только выгоду от ожидания более низкой цены. Но также возможную упущенную прибыль, попутные расходы (например, если вы снимаете квартиру, пока ждете падения цен на недвижимость и т.п.).
Прямо в деньгах посчитать. Вот, я жду снижения цен на недвижку. На сколько? Ну, реалистично на 10-15%, допустим. Вот столько я заработаю на депозите за это время (если у меня деньги на руках). Вот столько потрачу на съем.
А теперь второй вариант считаем. А если я ошибся в прогнозах, и будет не снижение а рост? И опять - столько заработаю, столько потеряю.
Проставить в процентах ваши ожидания - какой из прогнозов имеет больше шансов на реализацию. Соответствует ли ожидаемая выгода шансу на успех. И принять решение.
Для доллара, акций и крипты вообще есть универсальный вариант - усреднение. Статически доказано, что это во всех случаях выгоднее, чем выжидать лучшее время для покупки.
5. ВСЕГДА будет какой-то вариант лучше, но вы узнаете об этом уже потом
В принципе, можно заранее смириться с этим. Что вы не сможете проанализировать вообще ВСЕ возможные варианты и выбрать САМЫЙ лучший. Вы не доктор Стрейндж и не супер-компьютер, вы просто человек.
Да это и не нужно. Можно выбрать просто "неплохой" или "достаточно хороший" вариант. И это уже будет лучше, чем выбрать "никакой", потому что не нашли идеальный.
Еще один нюанс при покупке апартаментов. Столкнулась с этим в Крыму, а потом узнала, что и в других регионах схема встречается.
Продажа апартаментов, которые строятся на арендованной земле.
Само по себе это не что-то удивительное. Жилье тоже могут строить на земельном участке, который находится у застройщика не в собственности, а в долгосрочной аренде (например, на 49 лет).
Это нормальная история и не является фактором риска - для жилья. Согласно Земельному кодексу, как только в новостройке будет оформлена в собственность первая квартира, земля под домом также перестает быть арендованной и переходит в собственность его жильцов.
Но апартаменты не жилье. И автоматического перехода не происходит. Если земля в аренде, возможны 3 варианта:
1) аренду продолжает платить застройщик - что вряд ли, только если он продолжает строить на этом участке новые дома
2) договор аренды переоформляют на собственников апартаментов
3) собственники апартаментов скидываются 🫰 и выкупают земельный участок из аренды
Варианты 2 и 3 оба приемлемы. Как правило, речь не идет о каких-то заоблачных суммах - 1.5-2 тыс в год, около того. Но есть исключения. Как в этой статье, например, когда собственнице коттеджа в "Лахта Парке" (СПб) выставили долг за аренду земли на 4,5 млн руб - и эта сумма набежала всего за 3 года 😱
Как предотвратить? Выбирать в первую очередь те апарт-комплексы, которые строятся на собственной земле застройщика (эта информация есть в открытом доступе, в проектной декларации).
Если же земля в аренде, тогда требовать у застройщика озвучить сумму ежегодной оплаты. Так же, как вы интересуетесь стоимостью эксплуатационных расходов на 1 кв.м. площади. Если отмораживаются и не могут назвать точную сумму - это повод не рассматривать объект к покупке.
Продажа апартаментов, которые строятся на арендованной земле.
Само по себе это не что-то удивительное. Жилье тоже могут строить на земельном участке, который находится у застройщика не в собственности, а в долгосрочной аренде (например, на 49 лет).
Это нормальная история и не является фактором риска - для жилья. Согласно Земельному кодексу, как только в новостройке будет оформлена в собственность первая квартира, земля под домом также перестает быть арендованной и переходит в собственность его жильцов.
Но апартаменты не жилье. И автоматического перехода не происходит. Если земля в аренде, возможны 3 варианта:
1) аренду продолжает платить застройщик - что вряд ли, только если он продолжает строить на этом участке новые дома
2) договор аренды переоформляют на собственников апартаментов
3) собственники апартаментов скидываются 🫰 и выкупают земельный участок из аренды
Варианты 2 и 3 оба приемлемы. Как правило, речь не идет о каких-то заоблачных суммах - 1.5-2 тыс в год, около того. Но есть исключения. Как в этой статье, например, когда собственнице коттеджа в "Лахта Парке" (СПб) выставили долг за аренду земли на 4,5 млн руб - и эта сумма набежала всего за 3 года 😱
Как предотвратить? Выбирать в первую очередь те апарт-комплексы, которые строятся на собственной земле застройщика (эта информация есть в открытом доступе, в проектной декларации).
Если же земля в аренде, тогда требовать у застройщика озвучить сумму ежегодной оплаты. Так же, как вы интересуетесь стоимостью эксплуатационных расходов на 1 кв.м. площади. Если отмораживаются и не могут назвать точную сумму - это повод не рассматривать объект к покупке.
Вы участвуете в лотереях? Удавалось когда-нибудь что-нибудь выиграть 🎉 ?
Мои родители в советское время выиграли 120 рублей в Спортлото. Денег хватило на покупку спортивного велосипеда.
Действовали по плану: в течение полугода ежедневно покупали билеты, составили таблицу, какие номера зачеркивать и в каком порядке. Папа говорит, что в то время даже существовали книги, где описывались разные тактики: как играть и выигрывать в Спортлото.
Выигрывали часто, но выигрыши были небольшие. На эти деньги покупали новые билеты. В целом выигрыш оказался примерно в 50 (!) раз больше стартовых вложений.
Существует два типа лотерей. Мгновенные - это где нужно монеткой стереть защитный слой, и сразу видно, выиграл или нет. И тиражные - где розыгрыш идет в прямом эфире, крутится лототрон, вылетают шарики с цифрами. И заранее никто не знает, какой билет окажется выигрышным.
Второй тип лотерей всегда более масштабный - и по объему призового фонда, и главный приз у них всегда впечатляющий. Например, с 2020 г. "Русское лото" раз в год разыгрывает аж по миллиарду рублей! 💰
Чисто статистически шансы выиграть главный приз минимальные. Так, вероятность выиграть миллиард рублей сами лотерейщики оценивают как 1 к 25 млн. Но мелкие призы выигрывать можно регулярно - вероятность составляет 1 к 3-4. При этом выигрыш может быть меньше стоимости лотерейного билета. Потому что шанс окупить стоимость билета - всего лишь 1 к 8.
По закону организатор лотереи должен распределять 60-70% собранных денег между участниками. Также он платит налоги, перечисляет взнос "на развитие физкультуры и спорта" и оставшуюся долю удерживает себе.
Логично, что призовой фонд всегда будет меньше, чем количество собранных денег. А значит, чисто статистически, если играть регулярно и в течение долгих лет, даже периодически выигрывая, по итогу ты все равно будешь в минусе.
Несмотря на это, согласно опросам, 41% россиян постоянно покупает лотерейные билеты. 91% людей - почти все! - делали это хотя бы раз в жизни. Я вот тоже покупала. А вы?
Так работает когнитивное искажение. Во-первых, наш мозг видит большую сумму потенциального выигрыша, и не может рационально оценить шансы на ее получение. Не может быстро обработать сложные цифры.
Что такое "шанс окупить билет 1 к 8"? Вспоминаем школьную математику: 1/8 = 12,5% вероятность выигрыша = а значит, что вероятность НЕ окупить билет составляет 87,5%. Что значит шанс 1 к 25 млн? Это 99,999996% вероятность НЕ выиграть 🧐
Также популярность лотереям добавляет быстрый дофамин, потому что многим удается регулярно что-то выигрывать.
И заблуждение, что ты какими-то своими действиями можешь повлиять на результат лотереи. В интернете куча статей, как повысить шансы на выигрыш. Например, предлагается делать на ставку на номера, которые якобы статистически чаще выпадают. Выбирать числа больше 31. Выбирать НЕ круглые числа и т.д.
Вряд ли что-то из этого работает - ведь эти советы общедоступны, и наверняка большинство игроков УЖЕ ими пользуются.
Нудить не буду. Типа не покупайте билеты, бубубу, вкладывайте туда, где ваши действия могут повлиять на конечный результат. Просто скажу, что к лотереям отношусь как к развлечению. Вот гуляете по городу, зашли в тир - вы же не за плюшевым медведем туда заходите, а развлечься. Ну вот и с лотереями так же. Просто такой досуг. Мне не понятный - но кому-то нравится, ну и ок.
Лучше расскажите, выигрывали когда-нибудь крупную сумму? Сколько? На что потратили?
Мои родители в советское время выиграли 120 рублей в Спортлото. Денег хватило на покупку спортивного велосипеда.
Действовали по плану: в течение полугода ежедневно покупали билеты, составили таблицу, какие номера зачеркивать и в каком порядке. Папа говорит, что в то время даже существовали книги, где описывались разные тактики: как играть и выигрывать в Спортлото.
Выигрывали часто, но выигрыши были небольшие. На эти деньги покупали новые билеты. В целом выигрыш оказался примерно в 50 (!) раз больше стартовых вложений.
Существует два типа лотерей. Мгновенные - это где нужно монеткой стереть защитный слой, и сразу видно, выиграл или нет. И тиражные - где розыгрыш идет в прямом эфире, крутится лототрон, вылетают шарики с цифрами. И заранее никто не знает, какой билет окажется выигрышным.
Второй тип лотерей всегда более масштабный - и по объему призового фонда, и главный приз у них всегда впечатляющий. Например, с 2020 г. "Русское лото" раз в год разыгрывает аж по миллиарду рублей! 💰
Чисто статистически шансы выиграть главный приз минимальные. Так, вероятность выиграть миллиард рублей сами лотерейщики оценивают как 1 к 25 млн. Но мелкие призы выигрывать можно регулярно - вероятность составляет 1 к 3-4. При этом выигрыш может быть меньше стоимости лотерейного билета. Потому что шанс окупить стоимость билета - всего лишь 1 к 8.
По закону организатор лотереи должен распределять 60-70% собранных денег между участниками. Также он платит налоги, перечисляет взнос "на развитие физкультуры и спорта" и оставшуюся долю удерживает себе.
Логично, что призовой фонд всегда будет меньше, чем количество собранных денег. А значит, чисто статистически, если играть регулярно и в течение долгих лет, даже периодически выигрывая, по итогу ты все равно будешь в минусе.
Несмотря на это, согласно опросам, 41% россиян постоянно покупает лотерейные билеты. 91% людей - почти все! - делали это хотя бы раз в жизни. Я вот тоже покупала. А вы?
Так работает когнитивное искажение. Во-первых, наш мозг видит большую сумму потенциального выигрыша, и не может рационально оценить шансы на ее получение. Не может быстро обработать сложные цифры.
Что такое "шанс окупить билет 1 к 8"? Вспоминаем школьную математику: 1/8 = 12,5% вероятность выигрыша = а значит, что вероятность НЕ окупить билет составляет 87,5%. Что значит шанс 1 к 25 млн? Это 99,999996% вероятность НЕ выиграть 🧐
Также популярность лотереям добавляет быстрый дофамин, потому что многим удается регулярно что-то выигрывать.
И заблуждение, что ты какими-то своими действиями можешь повлиять на результат лотереи. В интернете куча статей, как повысить шансы на выигрыш. Например, предлагается делать на ставку на номера, которые якобы статистически чаще выпадают. Выбирать числа больше 31. Выбирать НЕ круглые числа и т.д.
Вряд ли что-то из этого работает - ведь эти советы общедоступны, и наверняка большинство игроков УЖЕ ими пользуются.
Нудить не буду. Типа не покупайте билеты, бубубу, вкладывайте туда, где ваши действия могут повлиять на конечный результат. Просто скажу, что к лотереям отношусь как к развлечению. Вот гуляете по городу, зашли в тир - вы же не за плюшевым медведем туда заходите, а развлечься. Ну вот и с лотереями так же. Просто такой досуг. Мне не понятный - но кому-то нравится, ну и ок.
Лучше расскажите, выигрывали когда-нибудь крупную сумму? Сколько? На что потратили?
Продолжая тему земли под многоквартирными домами 🏠 . Возможно, добавлю сейчас немного в копилку фобий, но знать, что такое бывает, все же полезно:
1. Если у застройщика земля в аренде, важен срок. Я встречала случаи, когда срок аренды уже вышел, дом не достроили, и аренду дальше не продлевают - сменилась администрация, новые власти считают, что освоение участка нецелевое, а дом признают самостроем...
Такое маловероятно в Москве или Петербурге, но встречается в Сочи и в Крыму. Выход - проверять, чтобы период аренды земли был существенно больше, чем сроки сдачи дома.
2. Земля в субаренде, и такое встречается. Чаще всего землю под строительство арендуют у муниципалитета. Но иногда - одна организация берет землю в субаренду у другой организации - которая, в свою очередь, арендует у государства.
То есть в цепочке появляется дополнительное звено. Это грозит, во-первых, тем, что в случае банкротства этого субарендодателя, его сделки могут быть оспорены и признаны ничтожными. В том числе и вот эта сделка по субаренде. Во-вторых, этот промежуточный арендатор может заложить принадлежащую ему землю. И так далее.
Другой вопрос, что должно сильно не повезти, чтобы банкротство произошло именно в момент возведения дома. А по завершении строительства земля в любом случае переходит в собственность жильцов.
3. Застройщик построил дом, земля под ним перешла в собственность жильцов. А двор, проезды и территория вокруг осталась в собственности застройщика. Дальше могут быть разные варианты: например, можно на этой территории сделать платную парковку, построить что-нибудь еще или просто продать третьим лицам, которые будут распоряжаться землей на свое усмотрение.
Конечно, эта ситуация касается застройщиков-однодневок. Серьезные компании так портить себе репутацию не будут. Тем более, что суды, как правило, встают на сторону жильцов и восстанавливают их в правах.
4. Ну и главная страшилка, и увы, это реальная история. Застройщик построил дом , все хорошо. Но в момент оформления документов выяснилось, что он заступил за границы выделенного участка. И ладно бы просто заступил - можно было бы выкупить эту землю. Но он заступил за границу своего региона. То есть дом одним подъездом, грубо говоря, стоит на территории города, а другим - на территории области. А там уже - свои правила, свои согласования, свои тарифы и т.д.
Тут я реально не знаю, как это можно было предусмотреть и подстраховать. К счастью, вероятность попасть в такую дикую ситуацию, все же, объективно, очень мала.
1. Если у застройщика земля в аренде, важен срок. Я встречала случаи, когда срок аренды уже вышел, дом не достроили, и аренду дальше не продлевают - сменилась администрация, новые власти считают, что освоение участка нецелевое, а дом признают самостроем...
Такое маловероятно в Москве или Петербурге, но встречается в Сочи и в Крыму. Выход - проверять, чтобы период аренды земли был существенно больше, чем сроки сдачи дома.
2. Земля в субаренде, и такое встречается. Чаще всего землю под строительство арендуют у муниципалитета. Но иногда - одна организация берет землю в субаренду у другой организации - которая, в свою очередь, арендует у государства.
То есть в цепочке появляется дополнительное звено. Это грозит, во-первых, тем, что в случае банкротства этого субарендодателя, его сделки могут быть оспорены и признаны ничтожными. В том числе и вот эта сделка по субаренде. Во-вторых, этот промежуточный арендатор может заложить принадлежащую ему землю. И так далее.
Другой вопрос, что должно сильно не повезти, чтобы банкротство произошло именно в момент возведения дома. А по завершении строительства земля в любом случае переходит в собственность жильцов.
3. Застройщик построил дом, земля под ним перешла в собственность жильцов. А двор, проезды и территория вокруг осталась в собственности застройщика. Дальше могут быть разные варианты: например, можно на этой территории сделать платную парковку, построить что-нибудь еще или просто продать третьим лицам, которые будут распоряжаться землей на свое усмотрение.
Конечно, эта ситуация касается застройщиков-однодневок. Серьезные компании так портить себе репутацию не будут. Тем более, что суды, как правило, встают на сторону жильцов и восстанавливают их в правах.
4. Ну и главная страшилка, и увы, это реальная история. Застройщик построил дом , все хорошо. Но в момент оформления документов выяснилось, что он заступил за границы выделенного участка. И ладно бы просто заступил - можно было бы выкупить эту землю. Но он заступил за границу своего региона. То есть дом одним подъездом, грубо говоря, стоит на территории города, а другим - на территории области. А там уже - свои правила, свои согласования, свои тарифы и т.д.
Тут я реально не знаю, как это можно было предусмотреть и подстраховать. К счастью, вероятность попасть в такую дикую ситуацию, все же, объективно, очень мала.
Пишу планы на год, и понимаю, что в последнее время мне стало намного сложнее планировать.
Тут и ситуация в стране. И то, что цели стали больше из разряда «хочу продолжать вкусно и разнообразно питаться 🍱 » - то есть такие, которые сложно оцифровать и декомпозировать, а еще сложнее - оценить - достиг или нет.
Ну а постановке финансовых целей мешает тот факт, что мой доход теперь больше пассивный, чем активный. А я еще так не жила, и не понимаю, на какие суммы могу рассчитывать и могу ли как-то влиять на их размер.
Теперь-то я понимаю тех из вас, кто писал мне: ну как, как я могу вписать в план «купить квартиру», если я не знаю, какая у меня будет зарплата в этом году, а может я сменю работу, а может меня уволят.
Тем не менее, уверена, что планировать надо. Какая бы ни была ситуация, цели - это вектор, понимание - куда идти.
Не видите, как могли бы реализовать всю цель целиком?🧐 - найдите маленький первый шаг и занесите его в список.
Нет ясности в принципе, как подступиться к цели? Значит, ваша цель пока что - найти этот подход. Но только надо по-честному уделять время этому поиску, закладывать в расписание, садиться, думать.
Нет самой ЦЕЛИ? - Типа - не знаю, чего хочу. Значит, вы хотите ХОТЕТЬ. И это тоже цель, и там тоже есть своя методика по поиску. Например, с поиском призвания такой алгоритм: в один столбик выписываешь свои сильные стороны, в другой - то, чем ты любишь заниматься, в третий - то, что востребовано, за что платят. И ищешь пересечения. И на этот поиск тоже нужно по-честному выделить время ⏰ .
Ну а тревогу по поводу денег (не говорите, что у вас ее нет))) лучше всего снижает даже не планирование в формате «карты желаний», а стандартное табличное финансовое планирование на год. Сразу видно, что денег на все хватит, понятен план действий: сколько, когда и на что откладывать. И мозг успокаивается.
Вы пишете планы на год? Или считаете бесполезным занятием?
О, и кстати, давайте поделюсь, наткнулась на вот такой компас года, абсолютно бесплатная штука, мне очень зашла для подведения итогов и планирования на следующий год.
Тут и ситуация в стране. И то, что цели стали больше из разряда «хочу продолжать вкусно и разнообразно питаться 🍱 » - то есть такие, которые сложно оцифровать и декомпозировать, а еще сложнее - оценить - достиг или нет.
Ну а постановке финансовых целей мешает тот факт, что мой доход теперь больше пассивный, чем активный. А я еще так не жила, и не понимаю, на какие суммы могу рассчитывать и могу ли как-то влиять на их размер.
Теперь-то я понимаю тех из вас, кто писал мне: ну как, как я могу вписать в план «купить квартиру», если я не знаю, какая у меня будет зарплата в этом году, а может я сменю работу, а может меня уволят.
Тем не менее, уверена, что планировать надо. Какая бы ни была ситуация, цели - это вектор, понимание - куда идти.
Не видите, как могли бы реализовать всю цель целиком?🧐 - найдите маленький первый шаг и занесите его в список.
Нет ясности в принципе, как подступиться к цели? Значит, ваша цель пока что - найти этот подход. Но только надо по-честному уделять время этому поиску, закладывать в расписание, садиться, думать.
Нет самой ЦЕЛИ? - Типа - не знаю, чего хочу. Значит, вы хотите ХОТЕТЬ. И это тоже цель, и там тоже есть своя методика по поиску. Например, с поиском призвания такой алгоритм: в один столбик выписываешь свои сильные стороны, в другой - то, чем ты любишь заниматься, в третий - то, что востребовано, за что платят. И ищешь пересечения. И на этот поиск тоже нужно по-честному выделить время ⏰ .
Ну а тревогу по поводу денег (не говорите, что у вас ее нет))) лучше всего снижает даже не планирование в формате «карты желаний», а стандартное табличное финансовое планирование на год. Сразу видно, что денег на все хватит, понятен план действий: сколько, когда и на что откладывать. И мозг успокаивается.
Вы пишете планы на год? Или считаете бесполезным занятием?
О, и кстати, давайте поделюсь, наткнулась на вот такой компас года, абсолютно бесплатная штука, мне очень зашла для подведения итогов и планирования на следующий год.
Долевое страхование жизни. Новый вид страхования появится в России с 1 января. Разберем подробно, что это такое.
Сейчас есть 3 основных вида страхования жизни: рисковое, накопительное и инвестиционное. Рисковое - завязано на наступление несчастного случая. Застраховался - сломал ногу 🦿- получил возмещение. Не сломал - ничего не получил, твой страховой взнос остался у страховой компании. Стоит такая страховка обычно в пределах 5 тыс. в год и нужна в первую очередь ипотечникам - чтобы в случае смерти их долги не повисли на наследниках.
Накопительное страхование - это обычно долгосрочная история - на 5-10-15 лет. Вас страхуют на определенную сумму, допустим, на 1 млн. руб. В течение срока действия договора вы вносите регулярные платежи. Если страховой случай наступит - весь миллион могут выплатить досрочно, даже если вы его еще не накопили. Если не наступит - в конце срока выплатят полную сумму (там обычно еще заложен небольшой процентный доход)
Такую страховку многие используют как способ накопить на образование детей. Ведь взносы не сгорают, а накапливаются. Ну и плюс страховка на случай, если родитель потеряет трудоспособность.
Ну и инвестиционное страхование. Развод разводов на страховом рынке. Фиксированной страховой суммы нет. Она равна сумме ваших взносов. Накопили 10 тыс руб - их и выплатят. Взносы инвестируются по усмотрению страховой компании - в инструменты фондового рынка. Но куда именно - вы не знаете и влиять на это не можете. Результаты этих инвестиций следующие: по данным Банка России, 89% полисов ИСЖ показывают доходность ниже 5%, а 19% — нулевую доходность. При этом есть еще комиссии за управление, штрафы за досрочное расторжение и прочие поборы.
Впаривают эти полисы в основном бабулькам, которые не могут разобраться в продукте, видят только прогнозируемую (кем?) доходность в 30-50% годовых. А то, что доходность эта не гарантирована (как и должно быть на фондовом рынке) - это они не видят. А менеджеры им не говорят, потому что получают повышенную комиссию с продажи такой страховки.
Так вот. Новый вид страхования - долевое - должно заменить этот стыд стыдный и вытеснить его со страхового рынка. Новый вид полисов тоже будет давать возможность инвестировать деньги, с той только разницей, что клиент сможет ВЫБИРАТЬ, куда именно должны быть направлены его взносы, в какие инструменты.
К сожалению, выбирать придется из ПИФ, даже не из биржевых фондов - а это значит, что доходность опять будет съедаться комиссиями. В данном продукте будет 2 или 3 посредника: сама страховая + компания, управляющая портфелями + паевой фонд. Но то, что дают право выбора, в любом случае хорошо. Может быть, и список инструментов, в которые можно вкладываться, со временем расширят - по примеру зарубежного аналога этого страхового продукта - полисов unit-linked.
Сейчас есть 3 основных вида страхования жизни: рисковое, накопительное и инвестиционное. Рисковое - завязано на наступление несчастного случая. Застраховался - сломал ногу 🦿- получил возмещение. Не сломал - ничего не получил, твой страховой взнос остался у страховой компании. Стоит такая страховка обычно в пределах 5 тыс. в год и нужна в первую очередь ипотечникам - чтобы в случае смерти их долги не повисли на наследниках.
Накопительное страхование - это обычно долгосрочная история - на 5-10-15 лет. Вас страхуют на определенную сумму, допустим, на 1 млн. руб. В течение срока действия договора вы вносите регулярные платежи. Если страховой случай наступит - весь миллион могут выплатить досрочно, даже если вы его еще не накопили. Если не наступит - в конце срока выплатят полную сумму (там обычно еще заложен небольшой процентный доход)
Такую страховку многие используют как способ накопить на образование детей. Ведь взносы не сгорают, а накапливаются. Ну и плюс страховка на случай, если родитель потеряет трудоспособность.
Ну и инвестиционное страхование. Развод разводов на страховом рынке. Фиксированной страховой суммы нет. Она равна сумме ваших взносов. Накопили 10 тыс руб - их и выплатят. Взносы инвестируются по усмотрению страховой компании - в инструменты фондового рынка. Но куда именно - вы не знаете и влиять на это не можете. Результаты этих инвестиций следующие: по данным Банка России, 89% полисов ИСЖ показывают доходность ниже 5%, а 19% — нулевую доходность. При этом есть еще комиссии за управление, штрафы за досрочное расторжение и прочие поборы.
Впаривают эти полисы в основном бабулькам, которые не могут разобраться в продукте, видят только прогнозируемую (кем?) доходность в 30-50% годовых. А то, что доходность эта не гарантирована (как и должно быть на фондовом рынке) - это они не видят. А менеджеры им не говорят, потому что получают повышенную комиссию с продажи такой страховки.
Так вот. Новый вид страхования - долевое - должно заменить этот стыд стыдный и вытеснить его со страхового рынка. Новый вид полисов тоже будет давать возможность инвестировать деньги, с той только разницей, что клиент сможет ВЫБИРАТЬ, куда именно должны быть направлены его взносы, в какие инструменты.
К сожалению, выбирать придется из ПИФ, даже не из биржевых фондов - а это значит, что доходность опять будет съедаться комиссиями. В данном продукте будет 2 или 3 посредника: сама страховая + компания, управляющая портфелями + паевой фонд. Но то, что дают право выбора, в любом случае хорошо. Может быть, и список инструментов, в которые можно вкладываться, со временем расширят - по примеру зарубежного аналога этого страхового продукта - полисов unit-linked.
Опытные подписчики зададут мне справедливый вопрос: а зачем покупать какой-то полис, через который вкладываться в фондовый рынок, если можно просто открыть брокерский счет и купить все те же самые инструменты напрямую и с минимальными комиссиями?
Отвечу. Во-первых, такой полис - это выход для людей, которые патологически не могут копить. У кого не получается дисциплинированно пополнять накопительные и брокерские счета. Не внести платеж по полису такие люди не смогут, это как ипотека.
Второе - деньги, внесенные в полис, не делятся в процессе развода. Также в международной практике на эти деньги нельзя направить взыскание, даже если человек становится банкротом. Я вам больше скажу, вот эти полисы unit-linked в свое время использовались многими богатыми людьми, чтобы укрыть часть доходов от супруги или от судебных приставов. Но что мешает нам, обычным людям, тоже пользоваться преимуществами этих страховок?
И наконец, нам обещают какие-то новые налоговые льготы 🧐 - об этом вчера говорил Владимир Путин. Если это будет что-то за рамками стандартного социального вычета в 120 тыс в год, который многие и так выбирают за счет лечения и обучения, - это может быть интересно.
Единственное, я надеюсь, что страховые компании сменят маркетинговую стратегию и начнут предлагать этот продукт тем, кому он реально будет полезен, а не бабушками 👵🏼 закрывать план продаж.
Отвечу. Во-первых, такой полис - это выход для людей, которые патологически не могут копить. У кого не получается дисциплинированно пополнять накопительные и брокерские счета. Не внести платеж по полису такие люди не смогут, это как ипотека.
Второе - деньги, внесенные в полис, не делятся в процессе развода. Также в международной практике на эти деньги нельзя направить взыскание, даже если человек становится банкротом. Я вам больше скажу, вот эти полисы unit-linked в свое время использовались многими богатыми людьми, чтобы укрыть часть доходов от супруги или от судебных приставов. Но что мешает нам, обычным людям, тоже пользоваться преимуществами этих страховок?
И наконец, нам обещают какие-то новые налоговые льготы 🧐 - об этом вчера говорил Владимир Путин. Если это будет что-то за рамками стандартного социального вычета в 120 тыс в год, который многие и так выбирают за счет лечения и обучения, - это может быть интересно.
Единственное, я надеюсь, что страховые компании сменят маркетинговую стратегию и начнут предлагать этот продукт тем, кому он реально будет полезен, а не бабушками 👵🏼 закрывать план продаж.
О, новенькое от банков, чтобы хоть как-то поддержать ипотеку. Опцию снижения ставки по кредиту в случае снижения ставки ЦБ - предложили своим клиентам Сбер и Альфа.
Это к вопросу о том, можно ли будет потом рефинансировать дорогую ипотеку. Конечно, когда ставку начнут снижать, банки будут переманивать кредитных клиентов друг у друга. Мы это уже видели с вами в 2017-18 гг.
Новая опция дает как бы гарантию будущего снижения даже без процедуры рефинанса - просто по заявлению. Так банки заранее пытаются удержать клиентов от того, чтобы перекредитоваться "на стороне".
Но есть маленький нюанс: никто не знает КОГДА))
Это к вопросу о том, можно ли будет потом рефинансировать дорогую ипотеку. Конечно, когда ставку начнут снижать, банки будут переманивать кредитных клиентов друг у друга. Мы это уже видели с вами в 2017-18 гг.
Новая опция дает как бы гарантию будущего снижения даже без процедуры рефинанса - просто по заявлению. Так банки заранее пытаются удержать клиентов от того, чтобы перекредитоваться "на стороне".
Но есть маленький нюанс: никто не знает КОГДА))
До 1 млн руб в год может составить новый налоговый вычет, который разрабатывают в поддержку некого "нового инструмента семейных сбережений". Поручение Путина, так что все серьезно, и скорее всего, подробности мы услышим в ближайшее время.
Из того, что известно сейчас:
- вычет будет распространяться на всех работающих членов семьи
- работать будет по тому же принципу, что ИИС - возврат уплаченного налога на размер взноса (получается, если взнос 1 млн руб, значит, вернуть можно будет 130 тыс. уплаченных налогов в год?)
- уже точно известно, что не будет суммироваться с социальным вычетом (который за лечение и обучение), но, возможно, будет суммироваться с вычетом по ИИС и ПДС
Звучит привлекательно, но очень не хватает подробностей: на какой срок будут замораживаться деньги 🧐, на какие цели их можно будет использовать (на любые или, скажем, только на покупку квартиры), какие будут условия досрочного расторжения, в какие инструменты можно будет вкладывать и т.д. и т.д.
Главное, чтобы не перемудрили...
Из того, что известно сейчас:
- вычет будет распространяться на всех работающих членов семьи
- работать будет по тому же принципу, что ИИС - возврат уплаченного налога на размер взноса (получается, если взнос 1 млн руб, значит, вернуть можно будет 130 тыс. уплаченных налогов в год?)
- уже точно известно, что не будет суммироваться с социальным вычетом (который за лечение и обучение), но, возможно, будет суммироваться с вычетом по ИИС и ПДС
Звучит привлекательно, но очень не хватает подробностей: на какой срок будут замораживаться деньги 🧐, на какие цели их можно будет использовать (на любые или, скажем, только на покупку квартиры), какие будут условия досрочного расторжения, в какие инструменты можно будет вкладывать и т.д. и т.д.
Главное, чтобы не перемудрили...
В ближайшие дни Конституционный суд вынесет решение по поводу земельных участков в Сочи. Это решение имеет принципиальное значение и может повлиять на каждого из нас.
История тянется с 2021 г, когда в Сочи арестовали больше 11 тыс. участков. Землю выделяли людям еще в советское время. Потом часть участков была продана, часть осталась у первоначальных владельцев.
Но в 2021 г. прокуратура Сочи обнаружила, что участки-то государственные. Относятся к территории заповедника. И были выделены незаконно. В итоге большую часть арестованных земель быстренько изъяли, несмотря на то, что все сроки исковой давности давно прошли. А на некоторых дачников даже завели дела о мошенничестве.
Те, кто решил бороться за свои права, за 3 года, получается, вот дошли до Конституционного суда. И теперь он должен решить ключевой вопрос: кто отвечает за ошибки государственных органов? Если землю выделили с ошибками, почему Росреестр зарегистрировал право собственности? Почему потом можно было беспрепятственно продавать и покупать эти участки?
Если иск садоводов отклонят, получается, что любое решение гос.органов можно оспорить и отменить задним числом. То есть в принципе любая частная собственность может быть изъята под тем или иным предлогом.
А еще гос.регистрацию можно будет с полным правом объявить филькиной грамотой. Если выписка ЕГРН ничего не гарантирует и ни от чего не защищает (в том числе от ошибок публичной власти в лохматом году) - то зачем она тогда вообще нужна??
С другой стороны, просто вернуть дачникам эти участки тоже нельзя. Там реально заповедник, и скорее всего, действительно земли выделялись незаконно. Прокуратура действует на основании антикоррупционного закона. Именно поэтому они могут пренебречь сроками исковой давности. И кажется логичным, что если земля была выделена в результате коррупционной схемы, то у властей должно быть право восстановить справедливость, даже задним числом, найти виновных, за их счет компенсировать ущерб всем пострадавшим (а бывшие владельцы участков, как мне кажется, в этой ситуации именно что пострадавшие).
Проблема в том, что изъять участки легко, а найти виновных и за их счет компенсировать ущерб - почти невозможно. Да и никто не собирается этим заниматься, как мне кажется.
Посмотрим, к какому соломонову решению придет по этому вопросу Конституционный суд.
История тянется с 2021 г, когда в Сочи арестовали больше 11 тыс. участков. Землю выделяли людям еще в советское время. Потом часть участков была продана, часть осталась у первоначальных владельцев.
Но в 2021 г. прокуратура Сочи обнаружила, что участки-то государственные. Относятся к территории заповедника. И были выделены незаконно. В итоге большую часть арестованных земель быстренько изъяли, несмотря на то, что все сроки исковой давности давно прошли. А на некоторых дачников даже завели дела о мошенничестве.
Те, кто решил бороться за свои права, за 3 года, получается, вот дошли до Конституционного суда. И теперь он должен решить ключевой вопрос: кто отвечает за ошибки государственных органов? Если землю выделили с ошибками, почему Росреестр зарегистрировал право собственности? Почему потом можно было беспрепятственно продавать и покупать эти участки?
Если иск садоводов отклонят, получается, что любое решение гос.органов можно оспорить и отменить задним числом. То есть в принципе любая частная собственность может быть изъята под тем или иным предлогом.
А еще гос.регистрацию можно будет с полным правом объявить филькиной грамотой. Если выписка ЕГРН ничего не гарантирует и ни от чего не защищает (в том числе от ошибок публичной власти в лохматом году) - то зачем она тогда вообще нужна??
С другой стороны, просто вернуть дачникам эти участки тоже нельзя. Там реально заповедник, и скорее всего, действительно земли выделялись незаконно. Прокуратура действует на основании антикоррупционного закона. Именно поэтому они могут пренебречь сроками исковой давности. И кажется логичным, что если земля была выделена в результате коррупционной схемы, то у властей должно быть право восстановить справедливость, даже задним числом, найти виновных, за их счет компенсировать ущерб всем пострадавшим (а бывшие владельцы участков, как мне кажется, в этой ситуации именно что пострадавшие).
Проблема в том, что изъять участки легко, а найти виновных и за их счет компенсировать ущерб - почти невозможно. Да и никто не собирается этим заниматься, как мне кажется.
Посмотрим, к какому соломонову решению придет по этому вопросу Конституционный суд.
Прикооольно, М.Видео и Эльдорадо будут выкупать подержанные смартфоны. И потом, видимо, перепродавать
у себя в магазинах.
Причем речь идет не об услуге trade in, когда деньги вам выдают бонусами, и вы можете их потратить только в этом же магазине. Нет, прямо живые деньги на карту 🫰
Для меня это такой маячок кризиса. Рынок подержанной техники существовал всегда, но крупным ритейлерам был не интересен. Легче было продавать новые устройства: спрос увеличивался на 20-30% каждый год, смартфоны продавались в кредит, производители платили щедрые бонусы, ставки были низкие, трава зеленая... 🌿
Не то, что сейчас. В 2024 г. куплено в штуках плюс-минус столько же устройств, что и в прошлом году (прирост всего 0,5% год к году). Устройства подорожали - из-за инфляции и из-за роста курса доллара. При этом кредитные ставки заградительные, что тоже останавливает потенциальных покупателей от того, чтобы обновлять телефон слишком часто.
Точную статистику я не нашла, но подозреваю, что многие люди в этих условиях переключаются на подержанную технику. А ритейлеры - видя эту тенденцию - мечтают отжать часть бэушного рынка у продаванов с Авито.
Интересно, а вот дарить девушке восстановленный айфон вместо нового - это еще зашкварно? Или уже норм? 🧐
у себя в магазинах.
Причем речь идет не об услуге trade in, когда деньги вам выдают бонусами, и вы можете их потратить только в этом же магазине. Нет, прямо живые деньги на карту 🫰
Для меня это такой маячок кризиса. Рынок подержанной техники существовал всегда, но крупным ритейлерам был не интересен. Легче было продавать новые устройства: спрос увеличивался на 20-30% каждый год, смартфоны продавались в кредит, производители платили щедрые бонусы, ставки были низкие, трава зеленая... 🌿
Не то, что сейчас. В 2024 г. куплено в штуках плюс-минус столько же устройств, что и в прошлом году (прирост всего 0,5% год к году). Устройства подорожали - из-за инфляции и из-за роста курса доллара. При этом кредитные ставки заградительные, что тоже останавливает потенциальных покупателей от того, чтобы обновлять телефон слишком часто.
Точную статистику я не нашла, но подозреваю, что многие люди в этих условиях переключаются на подержанную технику. А ритейлеры - видя эту тенденцию - мечтают отжать часть бэушного рынка у продаванов с Авито.
Интересно, а вот дарить девушке восстановленный айфон вместо нового - это еще зашкварно? Или уже норм? 🧐
Заканчивается мораторий на неустойки по договорам ДДУ. И продлевать его в Правительстве, кажется, не планируют.
Видела в некоторых источниках информацию, что с 1 января можно будет взыскать с застройщиков неустойку за задержки 2024 года. Это не соответствует действительности.
Если сдачу дома вам задержали. Или даже если сдали вовремя, но было много недочетов, и вы долго не подписывали акт приема-передачи. То весь вот этот период с 18 марта по 31 декабря просто не включается в расчет.
Единственное, что можно получить задним числом, - это неустойку по старым объектам. Если задержка случилась раньше, и требования застройщику были предъявлены до того, как ввели мораторий.
До конца года по этим искам действует отсрочка, а с 1 января можно подавать на взыскание. Там, правда, есть свой прикол с процентной ставкой, которую используют для расчета убытков. Но это уже нюансы.
Ну и если мораторий не продлят, то с Нового года будут действовать прежние правила: за каждый день просрочки застройщик должен будет заплатить 1/150 от ключевой ставки ЦБ, действующей в первый день просрочки, - и умноженной на цену в ДДУ.
С учетом того, какая сейчас ставка, суммы могут получиться огромные.
Например, при цене в ДДУ 10 млн руб и текущей ставке 21%, неделя просрочки обойдется застройщику почти в 100 тыс. руб. 😱
Другой вопрос, что с января же заработает и закон против потребительского терроризма в сфере строительства. Теперь нельзя будет просто так затягивать подписание акта приема-передачи, чтобы потом взыскать максимальную неустойку. Знаю, что были инвесторы, у кого прямо даже тактика такая специальная была - найти как можно больше строительных недостатков, чтобы как можно дольше не подписывать акт.
Поделитесь опытом? Кто-то получал неустойку от застройщика? В каком размере? Быстро ли выплатили? Любой опыт приветствуется.
Видела в некоторых источниках информацию, что с 1 января можно будет взыскать с застройщиков неустойку за задержки 2024 года. Это не соответствует действительности.
Если сдачу дома вам задержали. Или даже если сдали вовремя, но было много недочетов, и вы долго не подписывали акт приема-передачи. То весь вот этот период с 18 марта по 31 декабря просто не включается в расчет.
Единственное, что можно получить задним числом, - это неустойку по старым объектам. Если задержка случилась раньше, и требования застройщику были предъявлены до того, как ввели мораторий.
До конца года по этим искам действует отсрочка, а с 1 января можно подавать на взыскание. Там, правда, есть свой прикол с процентной ставкой, которую используют для расчета убытков. Но это уже нюансы.
Ну и если мораторий не продлят, то с Нового года будут действовать прежние правила: за каждый день просрочки застройщик должен будет заплатить 1/150 от ключевой ставки ЦБ, действующей в первый день просрочки, - и умноженной на цену в ДДУ.
С учетом того, какая сейчас ставка, суммы могут получиться огромные.
Например, при цене в ДДУ 10 млн руб и текущей ставке 21%, неделя просрочки обойдется застройщику почти в 100 тыс. руб. 😱
Другой вопрос, что с января же заработает и закон против потребительского терроризма в сфере строительства. Теперь нельзя будет просто так затягивать подписание акта приема-передачи, чтобы потом взыскать максимальную неустойку. Знаю, что были инвесторы, у кого прямо даже тактика такая специальная была - найти как можно больше строительных недостатков, чтобы как можно дольше не подписывать акт.
Поделитесь опытом? Кто-то получал неустойку от застройщика? В каком размере? Быстро ли выплатили? Любой опыт приветствуется.
Волна дефолтов по корпоративным облигациям: будет или не будет?
На конец 2024 г. и первую половину 2025 г приходится пик погашений. Чтобы закрыть старые долги, компании обычно размещают новый выпуск облигаций, и таким способом продлевают себе кредитную линию. Но как перекредитовываться в текущих условиях? 🧐 Особенно, если речь о небольшой компании с низким рейтингом...
Если на выплату процентов им сейчас худо-бедно хватает (многие выпуски старые, размещались еще под маленький процент), то с погашением выпусков они могут просто не справиться.
Вторая проблема - флоатеры, то есть облигации с плавающей ставкой, которая привязана к ключевой ставке ЦБ. Участники рынка начали массово выпускать их в последние пару лет. И конечно, никто не ожидал, что "плавание" затянется так надолго 🏊
Сейчас на рынке есть компании, которые только на выплату процентов по облигациям уже тратят до 50% своей годовой прибыли. А если ставка еще вырастет?
Насколько масштабной может быть волна дефолтов? Илья Винокуров, член совета Ассоциации владельцев облигаций, говорит о 10-12% от общего числа эмитентов. При нормальном уровне в 1-2% в обычное время.
Но это, конечно, в первую очередь касается ВДО - высокодоходных облигаций с низким рейтингом. Там, все-таки, инвесторы изначально понимают, что работают с инструментом высокорисковым, не забывают о диверсификации.
Чего все боятся - что дефолты перекинутся и на компании с высоким, инвестиционным рейтингом. В этом году, например, не смогла расплатиться с долгами государственная (!!) Росгеология, чей рейтинг до дефолта был А-. В Минфине сейчас ищут "оригинальное решение" этой проблемы, но это точно не будет вариант, когда на погашение долгов подкинут из бюджета.
В общем. Если работаете с облигациями, сейчас нужно особенно внимательно следить за показателем закредитованности компаний. Отсматривать структуру выпусков на наличие флоатеров. Обращать внимание на близкие сроки погашения.
Также поделюсь ссылкой на годное видео по стратегии инвестора в случае, если он сталкивается с дефолтом. Спойлер: если вы не профи, выгоднее выходить еще на первых слухах о проблемах у эмитента.
На конец 2024 г. и первую половину 2025 г приходится пик погашений. Чтобы закрыть старые долги, компании обычно размещают новый выпуск облигаций, и таким способом продлевают себе кредитную линию. Но как перекредитовываться в текущих условиях? 🧐 Особенно, если речь о небольшой компании с низким рейтингом...
Если на выплату процентов им сейчас худо-бедно хватает (многие выпуски старые, размещались еще под маленький процент), то с погашением выпусков они могут просто не справиться.
Вторая проблема - флоатеры, то есть облигации с плавающей ставкой, которая привязана к ключевой ставке ЦБ. Участники рынка начали массово выпускать их в последние пару лет. И конечно, никто не ожидал, что "плавание" затянется так надолго 🏊
Сейчас на рынке есть компании, которые только на выплату процентов по облигациям уже тратят до 50% своей годовой прибыли. А если ставка еще вырастет?
Насколько масштабной может быть волна дефолтов? Илья Винокуров, член совета Ассоциации владельцев облигаций, говорит о 10-12% от общего числа эмитентов. При нормальном уровне в 1-2% в обычное время.
Но это, конечно, в первую очередь касается ВДО - высокодоходных облигаций с низким рейтингом. Там, все-таки, инвесторы изначально понимают, что работают с инструментом высокорисковым, не забывают о диверсификации.
Чего все боятся - что дефолты перекинутся и на компании с высоким, инвестиционным рейтингом. В этом году, например, не смогла расплатиться с долгами государственная (!!) Росгеология, чей рейтинг до дефолта был А-. В Минфине сейчас ищут "оригинальное решение" этой проблемы, но это точно не будет вариант, когда на погашение долгов подкинут из бюджета.
В общем. Если работаете с облигациями, сейчас нужно особенно внимательно следить за показателем закредитованности компаний. Отсматривать структуру выпусков на наличие флоатеров. Обращать внимание на близкие сроки погашения.
Также поделюсь ссылкой на годное видео по стратегии инвестора в случае, если он сталкивается с дефолтом. Спойлер: если вы не профи, выгоднее выходить еще на первых слухах о проблемах у эмитента.
Собрала для вас прогнозы по рынку жилья на 2025 г. - много уже чего напрогнозировали - и застройщики, и банкиры, и риэлторы. Выводы сделаете сами, там показательно очень 🤪.
1. Банки готовятся к сжатию ипотечного рынка, но рассчитывают, что смогут выдавать больше кредитов по рыночной ставке.
Алексей Лейпи, директор дивизиона «Домклик» (Сбер):
В 2025 г. объем выдачи ипотеки будет на 14% меньше, чем в этом году, на 45% ниже уровня рекордного 2023 года и окажется примерно равен уровню 2020 года. 72% из этих кредитов будут льготными.
Георгий Горшков, председатель правления ВТБ:
В 2025 году рынок ипотеки не дотянет даже до пандемийного 2020 года, по сравнению с нынешним годом снижение рынка достигнет минимум 20%. Доля рыночной ипотеки может составить до 40% от общего объема выдач.
2. Застройщики традиционно рассказывают про инфляцию и увеличение стоимости строительства - как причину для дальнейшего роста цен.
Александр Прыгунков, управляющий партнер Самолет:
Есть минимальные корректировки в пределах погрешности 1% — 2%. Никто не будет продавать ниже себестоимости: это экономически неэффективно.
Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге:
С января 2024 года стоимость стройматериалов увеличилась в среднем на 25%. В таких условиях ни один банк не согласует снижение стоимости квадратного метра.
Александр Меркулов, директор по девелопменту Level Group:
Я думаю, что цены точно не будут расти, но и значительного снижения не произойдет. Мы считаем, что оно будет в пределах 10%.
3. Риэлторы дают прогноз: вторичка устоит, собственники скорее снимут с продажи, чем будут давать большие скидки
Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» Инком-Недвижимость:
При слабом спросе часть собственников предпочитают не снижать цены, а вовсе уйти с рынка до лучших времён. Если продавец всё-таки остаётся на рынке, то старается держать цену предложения, и скидки по итогам торга не увеличиваются — это в среднем 3–5%.
Артемий Шурыгин, президент Российской гильдии риелторов:
Покупатели снизят ожидания и будут рассматривать удалённые, а следовательно, более доступные по цене локации.
Дмитрий Волков, управляющий партнёр Самолёт Плюс:
Цены на вторичную недвижимость в 2025 году останутся на уровне этого года. Скидки немного вырастут: раньше большинство собственников уступали 4–5%, сейчас — 7–8%.
Александр Москатов, управляющий директор «Миэль» «Сущёвский»:
Критичного падения цен не произойдёт, но медленная коррекция вниз вероятна.
4. Независимые эксперты - тут вообще - кто в лес, кто по дрова
Алексей Попов, руководитель «ЦИАН.Аналитики:
Цены на новостройки будут расти примерно на официальный таргет инфляции — на 6–8% в годовом выражении. По вторичке мы прогнозируем околонулевую динамику с возможным снижением в отдельных локациях начиная со второго квартала 2025 года.
Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»:
За следующий год в среднем стоимость жилья на первичном рынке может снизиться на 10–15% от нынешнего уровня цен. Возможно, на билбордах мы увидим и более, казалось бы, привлекательные цифры — скидки на 30–40%. Но не думаю, что это будет реальный дисконт, скорее условный — от заранее поднятой планки.
Ну что? Кому верим? 🧐
1. Банки готовятся к сжатию ипотечного рынка, но рассчитывают, что смогут выдавать больше кредитов по рыночной ставке.
Алексей Лейпи, директор дивизиона «Домклик» (Сбер):
В 2025 г. объем выдачи ипотеки будет на 14% меньше, чем в этом году, на 45% ниже уровня рекордного 2023 года и окажется примерно равен уровню 2020 года. 72% из этих кредитов будут льготными.
Георгий Горшков, председатель правления ВТБ:
В 2025 году рынок ипотеки не дотянет даже до пандемийного 2020 года, по сравнению с нынешним годом снижение рынка достигнет минимум 20%. Доля рыночной ипотеки может составить до 40% от общего объема выдач.
2. Застройщики традиционно рассказывают про инфляцию и увеличение стоимости строительства - как причину для дальнейшего роста цен.
Александр Прыгунков, управляющий партнер Самолет:
Есть минимальные корректировки в пределах погрешности 1% — 2%. Никто не будет продавать ниже себестоимости: это экономически неэффективно.
Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге:
С января 2024 года стоимость стройматериалов увеличилась в среднем на 25%. В таких условиях ни один банк не согласует снижение стоимости квадратного метра.
Александр Меркулов, директор по девелопменту Level Group:
Я думаю, что цены точно не будут расти, но и значительного снижения не произойдет. Мы считаем, что оно будет в пределах 10%.
3. Риэлторы дают прогноз: вторичка устоит, собственники скорее снимут с продажи, чем будут давать большие скидки
Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» Инком-Недвижимость:
При слабом спросе часть собственников предпочитают не снижать цены, а вовсе уйти с рынка до лучших времён. Если продавец всё-таки остаётся на рынке, то старается держать цену предложения, и скидки по итогам торга не увеличиваются — это в среднем 3–5%.
Артемий Шурыгин, президент Российской гильдии риелторов:
Покупатели снизят ожидания и будут рассматривать удалённые, а следовательно, более доступные по цене локации.
Дмитрий Волков, управляющий партнёр Самолёт Плюс:
Цены на вторичную недвижимость в 2025 году останутся на уровне этого года. Скидки немного вырастут: раньше большинство собственников уступали 4–5%, сейчас — 7–8%.
Александр Москатов, управляющий директор «Миэль» «Сущёвский»:
Критичного падения цен не произойдёт, но медленная коррекция вниз вероятна.
4. Независимые эксперты - тут вообще - кто в лес, кто по дрова
Алексей Попов, руководитель «ЦИАН.Аналитики:
Цены на новостройки будут расти примерно на официальный таргет инфляции — на 6–8% в годовом выражении. По вторичке мы прогнозируем околонулевую динамику с возможным снижением в отдельных локациях начиная со второго квартала 2025 года.
Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»:
За следующий год в среднем стоимость жилья на первичном рынке может снизиться на 10–15% от нынешнего уровня цен. Возможно, на билбордах мы увидим и более, казалось бы, привлекательные цифры — скидки на 30–40%. Но не думаю, что это будет реальный дисконт, скорее условный — от заранее поднятой планки.
Ну что? Кому верим? 🧐
И в тему предыдущего поста. Оказывается, доля россиян, которые оценивают текущие условия для покупки жилья как хорошие, достигла исторического минимума
- 18%. Год назад таких людей было 30%.
Видимо, хорошесть оценивается в ипотечной ставке. Потому что в стандартной логике хорошо покупать как раз тогда, когда цены снижаются 🤔
Но самый интересный вопрос - а когда "хорошее время" покупать наступит по мнению остальных 70-80%? Или такого времени в принципе нет?
- 18%. Год назад таких людей было 30%.
Видимо, хорошесть оценивается в ипотечной ставке. Потому что в стандартной логике хорошо покупать как раз тогда, когда цены снижаются 🤔
Но самый интересный вопрос - а когда "хорошее время" покупать наступит по мнению остальных 70-80%? Или такого времени в принципе нет?
Чем застройщики могут заменить меры стимулирования, которые будут запрещены "ипотечным стандартом" с 1 января?
Думаю, вы уже наслышаны о том, что с Нового года заработает ипотечный стандарт, введенный ЦБ. Он запрещает ипотеку с кэшбеком и субсидированную процентную ставку, если она ведет к завышению стоимости квартиры.
Но стимулировать продажи как-то надо. И очевидно, что застройщики вместе с банками будут изобретать другие способы привлечь покупателей, не нарушая новые правила. Например, такие:
1. Предложат снимать квартиру вместе покупки, а эти арендные платежи будут копиться в счет первого взноса. Такая программа уже есть у Самолета. Платежи существенно выше рыночной стоимости аренды, копятся на первый взнос по ипотеке. Ну а если вдруг ипотеку потом не дадут, то период съема пересчитают по рыночной ставке, переплату вернут.
2. Начнут предлагать что-то в подарок. Кладовку, машиноместо, чистовую отделку. Формально скидки на квартиры нет (банки их не приветствуют), но покупатель получает больше за те же деньги. Надеюсь, до "подарочных" комнат в квартире не дойдет))
3. Начнут уменьшать площади и удешевлять отделку. Это как пачка макарон, которая раньше была 1 кг, а теперь 900 гр. Цена та же, а продукта меньше. Казалось бы, как это может привлечь покупателя? Но в счет сэкономленных денег застройщик сможет субсидировать процентную ставку по ипотеке без завышения цены на квартиру - и соответственно, без нарушения норм ипотечного стандарта.
Пообщалась еще по этому поводу с Инной Семко, автором канала Банки Наизнанку. Она сказала мне, что из хороших опций еще остается возможность снижения ставки за счет клиента. И вариант купить вторичку с сохранением ставки предыдущего ипотечника в районе 8-10% (реальные ставки у тех, кто брал в 2020-21 гг).
Также Инна считает, что застройщики пойдут в регионы. А покупать в регионах будут те, у кого пока на Мск и СПб не хватает 🤷♀️
Думаю, вы уже наслышаны о том, что с Нового года заработает ипотечный стандарт, введенный ЦБ. Он запрещает ипотеку с кэшбеком и субсидированную процентную ставку, если она ведет к завышению стоимости квартиры.
Но стимулировать продажи как-то надо. И очевидно, что застройщики вместе с банками будут изобретать другие способы привлечь покупателей, не нарушая новые правила. Например, такие:
1. Предложат снимать квартиру вместе покупки, а эти арендные платежи будут копиться в счет первого взноса. Такая программа уже есть у Самолета. Платежи существенно выше рыночной стоимости аренды, копятся на первый взнос по ипотеке. Ну а если вдруг ипотеку потом не дадут, то период съема пересчитают по рыночной ставке, переплату вернут.
2. Начнут предлагать что-то в подарок. Кладовку, машиноместо, чистовую отделку. Формально скидки на квартиры нет (банки их не приветствуют), но покупатель получает больше за те же деньги. Надеюсь, до "подарочных" комнат в квартире не дойдет))
3. Начнут уменьшать площади и удешевлять отделку. Это как пачка макарон, которая раньше была 1 кг, а теперь 900 гр. Цена та же, а продукта меньше. Казалось бы, как это может привлечь покупателя? Но в счет сэкономленных денег застройщик сможет субсидировать процентную ставку по ипотеке без завышения цены на квартиру - и соответственно, без нарушения норм ипотечного стандарта.
Пообщалась еще по этому поводу с Инной Семко, автором канала Банки Наизнанку. Она сказала мне, что из хороших опций еще остается возможность снижения ставки за счет клиента. И вариант купить вторичку с сохранением ставки предыдущего ипотечника в районе 8-10% (реальные ставки у тех, кто брал в 2020-21 гг).
Также Инна считает, что застройщики пойдут в регионы. А покупать в регионах будут те, у кого пока на Мск и СПб не хватает 🤷♀️
Обязательно, обязательно надо писать итоги года 🎄 . Что бы там ни говорили в соцсетях, что "да кому они нужны, ваши итоги". Публиковать - да, не обязательно. Но для себя точно надо.
Я вот, пока не написала, даже не понимала, сколько всего сделала. 2 сделки по покупке недвижимости, удаленный запуск в посутку 3 объектов. Поездки, путешествия. Очень много сделано в плане спорта, образа жизни 💪
А казалось - да ничего особенного, год как год. Суета, обычная предновогодняя усталость.
И я уверена - у каждого из вас найдется пусть хотя бы даже одно свершение этого года, но которым вы точно сможете гордиться. Поделитесь в комментариях, я за вас от души порадуюсь.
Друзья! Поздравляю вас с наступающим Новым годом 🥳 . Желаю вам реализации ваших финансовых целей, роста доходов - и при этом - сохранения баланса в жизни, маленьких и больших радостей, побед и успехов.
Слушайте себя, ставьте цели, которые важны лично вам, и пусть ваш путь будет гладким и легким.
Обнимаю каждого. И до встречи - уже в Новом году. Сразу после праздников готовлю для вас серию хоррор-постов о том, как мы продавали квартиру в Ялте и чуть не потеряли кучу денег. 😘😘
Я вот, пока не написала, даже не понимала, сколько всего сделала. 2 сделки по покупке недвижимости, удаленный запуск в посутку 3 объектов. Поездки, путешествия. Очень много сделано в плане спорта, образа жизни 💪
А казалось - да ничего особенного, год как год. Суета, обычная предновогодняя усталость.
И я уверена - у каждого из вас найдется пусть хотя бы даже одно свершение этого года, но которым вы точно сможете гордиться. Поделитесь в комментариях, я за вас от души порадуюсь.
Друзья! Поздравляю вас с наступающим Новым годом 🥳 . Желаю вам реализации ваших финансовых целей, роста доходов - и при этом - сохранения баланса в жизни, маленьких и больших радостей, побед и успехов.
Слушайте себя, ставьте цели, которые важны лично вам, и пусть ваш путь будет гладким и легким.
Обнимаю каждого. И до встречи - уже в Новом году. Сразу после праздников готовлю для вас серию хоррор-постов о том, как мы продавали квартиру в Ялте и чуть не потеряли кучу денег. 😘😘
Итак, обещанный хоррор о том, как мы продали квартиру в Крыму. И чуть не потеряли кучу денег. Это была, пожалуй, самая геморройная сделка в моей жизни 🙈.
Но для начала хочу вас предостеречь… нет, я вас заклинаю - никогда, ни при каких обстоятельствах, ни за что - не используйте Сервис безопасных расчетов от ДомКлик. Аккредитив, ячейка, нотариальный счет, - все что угодно, но только не СБР.
Мы выбрали этот способ расчетов, потому что я пользовалась им раньше, и у меня осталось в памяти, что это самый быстрый и удобный вариант: ДомКлик сам запрашивает информацию в Росреестре, перевод денег происходит автоматом и очень быстро.
Как бы не так! 🤬
Первый прикол обнаружился уже в день сделки. После подписания всех бумаг я получила смс: деньги покупателя переведены на номинальный счет, ожидайте такую-то сумму на ваш счет №... - и дальше НЕ МОЙ НОМЕР СЧЕТА!
Я связалась с менеджером, и она ответила мне, что не знает, как так вышло, но что она уже все исправила. Мне показалось это странным, но ок…
Но для начала хочу вас предостеречь… нет, я вас заклинаю - никогда, ни при каких обстоятельствах, ни за что - не используйте Сервис безопасных расчетов от ДомКлик. Аккредитив, ячейка, нотариальный счет, - все что угодно, но только не СБР.
Мы выбрали этот способ расчетов, потому что я пользовалась им раньше, и у меня осталось в памяти, что это самый быстрый и удобный вариант: ДомКлик сам запрашивает информацию в Росреестре, перевод денег происходит автоматом и очень быстро.
Как бы не так! 🤬
Первый прикол обнаружился уже в день сделки. После подписания всех бумаг я получила смс: деньги покупателя переведены на номинальный счет, ожидайте такую-то сумму на ваш счет №... - и дальше НЕ МОЙ НОМЕР СЧЕТА!
Я связалась с менеджером, и она ответила мне, что не знает, как так вышло, но что она уже все исправила. Мне показалось это странным, но ок…
Росреестр отработал четко, и уже через сутки переход права собственности был зарегистрирован. Мы с покупателем получили выписки. А в ДомКлике продолжал висеть статус "ожидаем информацию из Росреестра".
Прошли сутки. Информация так не была получена. Тогда я просто отправила свою выписку с электронной подписью в чат ДомКлика. Вуаля - оказалось, этого-то они и ждали 🤬🤬
Уже потом я узнала, что это не случайность. Что сервис перестал работать, как раньше, потому что Росреестр перестал выдавать выписки с персональными данными без разрешения собственников. То есть они реально ждут, когда им пришлют выписку, сами они ее получить не могут. Но об этом нигде не говорят. Везде до сих пор заявляется информация о том, что все происходит автоматом и мгновенно.
После того, как я отправила выписку в чат, мне сразу пришло уведомление, мол, все ок, ждите деньги.
Но... спустя сутки денег снова не было 😨 Тут я уже стала подозревать неладное. И задала в чате вопрос: а на какой счет вы отправили деньги? И они снова прислали мне тот первый, неправильный номер счета 🙈
Еще сутки - на выяснение всех обстоятельств, потом на заключение доп.соглашения с покупателем, чтобы изменить номер счета (благо, покупатель был в доступе и быстро отреагировал). Потом еще немножко времени - чтобы специалист ДомКлика проверил новые документы 😨 Еще немножко - чтобы отправить новую заявку на вывод. Еще немножко - чтобы эта заявка исполнилась…
Чтобы вы понимали, все это время я сидела на стреме, потому что у меня буквально горела вторая сделка - по покупке другой квартиры. И жизненно важно было закрыть ее до конца года.
За это время я перечитала миллион отзывов от других продавцов, которым так же задерживали перевод денег - по той или иной причине. То есть, судя по всему, проблема системная. При этом в банке менеджер мне заявила, что ДомКлик - это вообще сторонняя организация, и они к ней никакого отношения не имеют.
К счастью, все закончилось благополучно. Но перед этим была еще и вторая серия этой истории - о покупке - еще более страшная)) О ней в следующем посте.
Прошли сутки. Информация так не была получена. Тогда я просто отправила свою выписку с электронной подписью в чат ДомКлика. Вуаля - оказалось, этого-то они и ждали 🤬🤬
Уже потом я узнала, что это не случайность. Что сервис перестал работать, как раньше, потому что Росреестр перестал выдавать выписки с персональными данными без разрешения собственников. То есть они реально ждут, когда им пришлют выписку, сами они ее получить не могут. Но об этом нигде не говорят. Везде до сих пор заявляется информация о том, что все происходит автоматом и мгновенно.
После того, как я отправила выписку в чат, мне сразу пришло уведомление, мол, все ок, ждите деньги.
Но... спустя сутки денег снова не было 😨 Тут я уже стала подозревать неладное. И задала в чате вопрос: а на какой счет вы отправили деньги? И они снова прислали мне тот первый, неправильный номер счета 🙈
Еще сутки - на выяснение всех обстоятельств, потом на заключение доп.соглашения с покупателем, чтобы изменить номер счета (благо, покупатель был в доступе и быстро отреагировал). Потом еще немножко времени - чтобы специалист ДомКлика проверил новые документы 😨 Еще немножко - чтобы отправить новую заявку на вывод. Еще немножко - чтобы эта заявка исполнилась…
Чтобы вы понимали, все это время я сидела на стреме, потому что у меня буквально горела вторая сделка - по покупке другой квартиры. И жизненно важно было закрыть ее до конца года.
За это время я перечитала миллион отзывов от других продавцов, которым так же задерживали перевод денег - по той или иной причине. То есть, судя по всему, проблема системная. При этом в банке менеджер мне заявила, что ДомКлик - это вообще сторонняя организация, и они к ней никакого отношения не имеют.
К счастью, все закончилось благополучно. Но перед этим была еще и вторая серия этой истории - о покупке - еще более страшная)) О ней в следующем посте.