Доходность на бумаге — 15%.

Фактическая — 3%.

Знакомо?

В инвестиционной недвижимости красивая упаковка — это почти стандарт.
Но за «доходом» в презентации часто скрывается совсем другая история.

🔍 Где чаще всего обманывают инвестора?

1. Ставка аренды берётся завышенная
В презентации пишут: «можно сдавать за 100 000₽».
А по рынку — 75–80 максимум.
Но никто это не проверяет. Просто верят.

2. Нет учёта простоя
Все думают, что объект будет сдаваться 12 месяцев в году.
На практике — простои 1–2 месяца в год случаются почти у всех.
А это — минус 15–20% от дохода.

3. Не считают расходную часть
🔹 ремонт
🔹 налоги
🔹 содержание
🔹 комиссия
🔹 юрист
🔹 вылет арендатора с долгами
Итог: доходность «чистой» — совсем другая, чем казалась.

📉 Пример из жизни:

Агент показывает объект:
– 9 млн цена
– 90 000₽ аренда
– 12% доходности

Погружаемся глубже:
– рыночная аренда — 75 000₽
– простой — 1–2 месяца в год
– налог + расходы — ~120 000₽ в год
– итоговая доходность — около 4,5–5%

Объект? Средний.
Ожидания? Завышенные.
А главное — повторяется у 80% новичков.

📌 Как не попасться?

Для этого и нужен разбор, аналитика, второе мнение, общение с теми, кто сам через это прошёл.

В одиночку — это путь проб и ошибок.
В среде — путь на опыте других.

Согласны со мной?🔥

Уже совсем скоро анонсирую возможность попасть в наш клуб инвесторов, оставайтесь на связи

📌Элитное жильё Москвы подорожало в 10 раз за 20 лет.

📊 Средняя цена квадратного метра в элитной недвижимости достигла 2,07 млн ₽ — это рекорд за всю историю наблюдений. За последние 20 лет рост составил +1097%.

💬 Москва ворвалась в ТОП-5 самых дорогих городов мира по цене элитных новостроек — всего за 3 года столица поднялась с 18-го на 5-е место. Сейчас «квадрат» в Москве обгоняет большинство европейских столиц — 21 600 € за м² на мировом рынке.

📈 Динамика роста за последние годы:
• 2021 — 1,34 млн ₽
• 2022 — 1,52 млн ₽
• 2023 — 1,62 млн ₽
• 2024 — 1,95 млн ₽
• 2025 — 2,07 млн ₽

✔️ Почему это важно:
Элитная недвижимость стабильно показывает уверенный рост даже в периоды кризисов (2008, 2014, 2020). Колебания были, но тренд устойчив — элитка остаётся востребованным и надёжным инвестиционным активом в долгосрок.

Ну и на элитку, теоретически, можно поставить любую цену метра, главное чтобы брали)

💰Клуб инвесторов | YouTube | Советник инвестора | Дивидендный портфель

#недвижимость #инвестиции #элитка #рынокнедвижимости

🔥Сегодня 3 июня в 19:00 (мск) пройдет эфир “Прожарка рынка доходной недвижимости“

Я буду выступать на этом эфире и приглашаю вас принять участие!

На эфире соберутся 6 практиков с реальными кейсами (не теоретики!), которые на примерах покажут, как зарабатывать на недвижимости в 2025 году. Ведь это один из самых надежных активов, если подходить к делу с умом.

Ссылка для регистрации: https://pm-f.ru/prozharka?gcao=51024&gcpc=727d0

Какие темы разберем и кто будет делиться опытом:
🔹 В какую недвижимость не стоит инвестировать в ближайшие 5 лет. Руслан Сухий
🔹 Золотая жила в Арктике. Егор Проказов
🔹 Флиппинг: как улучшая недвижимость, увеличить её стоимость и скорость продажи. Алексей Демин
🔹 Подбор квартир для флиппинга в бизнес и премиум - сегменте. Антон Кремнев
🔹 Эффективные стратегии инвестиций в недвижимость в 2025 году. Сравнение стратегий: новостройки, коммерция и загородка. Виталий Денисов
🔹 Личный опыт инвестиций в твердые инвестиционные стратегии и выводы с учетом аналитики текущей экономической ситуации. Игорь Перемитин

Почему нельзя пропустить?
✅ Только конкретика — никакой "мотивации" и пустых разговоров.
✅ Ответы на ваши вопросы — только живое общение, задавайте вопросы в чате во время эфира.
✅ Записи не будет — только живой эфир, так что регистрируйтесь и приходите.

Эфир пройдет 3 июня онлайн.
Участие бесплатное

🚀 Ссылка для регистрации на эфир: https://pm-f.ru/prozharka?gcao=51024&gcpc=727d0

💥 Бонус для участников!
Каждый зарегистрированный на эфир участник получит возможность ВЫИГРАТЬ особый приз — VIP-билет на конференцию “Доходная недвижимость 2025” — главное событие года для инвесторов (7-8 июня | Москва + онлайн.

#прямойэфир

📌Российские застройщики могут получить двойную выгоду от возможного снижения ключевой ставки ЦБ, считают в аналитическом центре «Дом.РФ».

📉 О чем речь?
По мнению Михаила Гольдберга, главы аналитического центра, снижение ставки может принести строительным компаниям сразу две ключевые выгоды: удешевление ипотечных кредитов для покупателей и снижение стоимости проектного финансирования.
«Мы выражаем осторожную надежду на снижение ставки в течение ближайших двух заседаний. Застройщики в этом случае окажутся основными — и даже двойными — бенефициарами», — отметил он.

🏗️ Почему это важно?
1. Более доступная ипотека стимулирует спрос на жильё.
2. Более дешёвое финансирование делает строительство выгоднее для застройщиков.

📆 Когда ждать решения?
Ближайшее заседание Центробанка состоится 6 июня. По прогнозу Жанны Смирновой, директора по макроэкономическому анализу банка «Дом.РФ», на этом этапе ставка, вероятнее всего, останется без изменений, однако сигнал может быть смягчён. Первое снижение аналитики ждут уже в июле.

💰Клуб инвесторов | YouTube | Советник инвестора | Дивидендный портфель

#недвижимость #ключеваяставка #застройщики

🕐 Лучшие сделки долго не ждут

Или почему важно быть «в рынке» постоянно

Рынок недвижимости и инвестиций — это не супермаркет.
Здесь лучшие объекты и сделки не стоят на полке.
Они уходят быстро и молча.

Как это выглядит на практике:
– Появился ликвидный объект
– С понятной арендной стратегией
– Справедливая цена
– Минимум подводных камней
– Есть потенциальный арендатор или понятная фин модель

У тебя есть 1–3 дня максимум, чтобы:
✅ оперативно посчитать потенциал
✅ принять решение
✅ внести задаток

Иначе — объект ушёл.

Почему большинство не успевает?
Потому что:
– не готовы принимать решения
– нет критериев оценки
– боятся, что ошибутся
– нет с кем посоветоваться
– нет опыта

И пока они «думают» — сделка уже закрыта.

Что даёт окружение?
В клубе будут ситуации, когда:
– Один участник находит объект
– Второй оценивает юридические риски и делиться мнением
– Третий подсказывает по модели
– А четвёртый уже делал похожее и делится цифрами

И ты за пару часов понимаешь: стоит входить или нет.
Без недельных сомнений и «гуглинга в одиночку».

📌 Умение быстро разбираться в сделках — это навык.
А навык формируется только в процессе, в общении, в практике.

Покажитесь реакцией, если заходит контент 🔥

📉 Банки снижают ставки по вкладам. Депозиты снова становятся неинтересными

Ключевая ставка пока не изменилась, а ставки по вкладам уже полетели вниз. Только с начала года доходность по депозитам просела с 22,3% до 19,5%, и это ещё не предел. За последнюю неделю процесс ускорился: банки начинают резать проценты на целые пункты — в ожидании смягчения политики ЦБ.

❗️Что это значит:
Если тренд сохранится, к концу года ставки по вкладам могут опуститься до 13–14%, а в 2026 году — и до 8%. Норма — это вообще 6%. На графике падение уже видно невооружённым глазом.

Когда ставка начнёт снижаться, «жить на проценты» снова станет иллюзией.
📉 Например: раньше 10 млн рублей на вкладе приносили 140 000+ в месяц. Через год — будет в 2–3 раза меньше.

💡Что делать?

➡️ Длинные облигации с фиксированным купоном — способ зафиксировать текущую высокую доходность на годы вперёд.
Например, по гособлигациям сейчас можно получить до 15% годовых, при этом надёжность — выше, чем у вкладов.

Это значит:
— Доходность 166% за 7 лет
— С высокой вероятностью — выше инфляции
— Максимальный рост — по мере снижения ключевой ставки (а это почти неизбежно)

🤔 А если всё пойдёт не так?

📌 Даже при жёстких санкциях и ослаблении рубля ЦБ уже сильно ужесточил условия:
экономика охлаждается, потребкредит сокращается, инфляция падает.
Повышать ставку в таком фоне почти нереально — в худшем случае, её снижение просто затормозится.

✅ Вывод
Эпоха высоких вкладов уходит.
Кто перейдёт в облигации сейчас — зафиксирует высокий доход надолго.
Кто останется в депозитах — скоро будет зарабатывать сильно меньше.

Адаптируйтесь — пока это можно сделать выгодно.

💰Клуб инвесторов | YouTube | Советник инвестора | Дивидендный портфель

#финансы #облигации #депозиты

💸 Доходности по облигациям снижаются. Кто уже в рынке — зарабатывает

На рынке облигаций — новый виток роста цен, а значит, падение доходностей. И это — только начало.

📈 Вчера индекс гособлигаций RGBI пробил 112 пунктов — максимум с начала года.
Растут не только ОФЗ — корпоративные облигации тоже в тренде. Инвесторы заранее закладывают в цены снижение ключевой ставки, которое с высокой вероятностью начнётся уже во второй половине 2025 года.

🔍 Что это значит?

Если вы всё ещё «смотрите со стороны» — рискуете пропустить пик доходностей.
⚠️ Каждый рост цены — это автоматическое снижение потенциального дохода для новых покупателей.
➡️ Сейчас ещё можно зафиксировать 20–25% годовых на 3–4 года и больше. Такого уже нет в депозитах — и скоро не будет в облигациях.

📊 Примеры, где уже зарабатывают:

🔹РЖД, выпуск 2030 года
— Купон: около 18%, доходность к погашению — 16,5%
— Один из самых надёжных эмитентов в РФ (ruAAA от «Эксперт РА»)

🔹Дельтализинг (экс-Сименс Финанс), выпуск 2028 года
— Купон: 24%, доход плюс за счёт роста тела
— Компания с рейтингом ruA+
— Бумага начала приносить доход сразу после покупки — уже прибавила в цене

✅ Что делать?

Не ждать «ещё повыше». Наоборот — фаза роста облигаций уже началась, а доходности будут только ниже.
➡️ Сейчас — момент, когда фиксируют хорошие ставки. Через полгода таких условий может уже не быть.

💰Клуб инвесторов | YouTube | Советник инвестора | Дивидендный портфель

#облигации #инвестиции

🟢 Почему решает не знание, а окружение

или как работает принцип «первого круга»

Когда вы видите классный объект на Циане или на Авито — это уже конец.
Сделка прошла все круги отбора:
➊ инвестор посмотрел — не зашел
➋ эксперт оценил — не подходит
➌ брокер выложил — ждет реакции
➍ начинается демпинг — уходит «кому-то»

То есть вам в открытом доступе достаются “остатки”.

А как работает «первый круг»?

Инсайды, закрытые продажи, инвест-цепочки, «по дружбе» — всё это передаётся по рукам внутри профессионального круга.

– кто-то первым узнаёт о выходе квартиры от застройщика по сниженной цене
– кто-то даёт слово «держать бронь до вечера»
– кто-то делится подрядчиком, который экономит сотни тысяч
– кто-то первым получает аналитическую выкладку по новому ЖК
– кто-то просто говорит: «я туда не пошёл, потому что…» — и спасает тебе сотни тысяч

В этом сила клуба

Это не про «инфу» — информации в интернете миллион.
Это про живое сообщество, где:
✅ можно обсудить сделку
✅ получить комментарий в течение дня
✅ быстро проверить идею
✅ услышать мнение людей, которые уже прошли путь
✅ попасть в первые волны сделок

📌 Самое ценное — не в контенте, а в контактах.
Если ты рядом с теми, кто видит рынок, кто в него погружён,
то твои решения будут в разы сильнее и безопаснее.

Согласны со мной? 🔥

⚠️ Почему ты рискуешь больше всех, если инвестируешь в одиночку

Вокруг инвестиции всё чаще звучит одно слово — перегрев.

Цены растут, объектов всё меньше, а новички продолжают заходить в сомнительные сделки.
Покупают по завышенным расчётам. Влезают в ипотеку под неликвид. Верят на слово.
💸 Итог — потерянный капитал, упущенные годы и страх возвращаться в инвестиции снова.

Но знаешь, кто чувствует себя уверенно?
👉 Те, кто не один. Кто вовремя получает аналитику. Кто может показать объект сообществу, спросить мнение, свериться с другими инвесторами.

Вот зачем мы создаём клуб.
Это не про чат ради чата.
Это про сообщество, где каждый усилен связями, информацией и доступом к лучшим сделкам.

🎯 Если ты хочешь:
— Покупать осознанно, без иллюзий
— Получать второе мнение от практиков
— Видеть настоящие кейсы и аналитику
— Получить доступ к проверенным подрядчикам
— Быть в сильном окружении

👉 Присоединяйся. На предстоящей недели открываем двери. Сейчас открыт первый набор.
Первые 30 участников на всегда сохрнаяют стоимость за собой.
Дальше — выше.

Инвестируй как профессионал. Не в одиночку. В сообществе.

Кто понимает важность сообщества - покажитесь реакцией🔥

📌Розничный инвестор продолжают выкупать наш фондовый рынок, ну и дивидендный сезон уже стартовал👍

#фондовыйрынок

📌Ставки по накопительным счетам уже совсем скромные.

#депозит

🧐Старт продаж. ЖК Нарвин, локация рядом с Кронштадтским 14

ПИК стартовал новой очередью проекта Кронштадтский под названием Нарвин. Серия ПИК + с отделкой. Фасады выглядят симпатично.

Локация проекта в 10 минутах пешком от метро Водный стадион.

Студии разобрали в первые пару часов, ну а цены стартовали с 9 млн. Для текущего рынка очень даже неплохо. Успели взять два лота🤝

Однушки стартовали от 13.2 млн.

Из минусов, тихие соседи рядом с ЖК, я не очень люблю такое. Срок сдачи 2029 год, а что делать, такие сейчас старты.

Как итог: Около 50% стартового объема уже в бронях и стартовую цену корректировали 4 раза. Решения надо принимать быстро)

#стартпродаж

🌱 Инвестиции — это не только цифры и сделки.

Это про людей, их истории и развитие. Именно поэтому наш клуб — это не просто сообщество инвесторов. Это место, где рождаются настоящие связи и поддержка.

Здесь каждый на своём пути — кто-то делает первые шаги, кто-то уже опытный, но всех объединяет одно: желание расти и меняться.

✨ У нас в клубе будет не только про обмен опытом — будет не только про успехи, но и страхи,, ошибки, сомнения.

✨ Задача клуба - сделать так, чтобы каждый, кто успеет в него попасть - маленькими шагами обретал профессионализм в инвестировании!

✨ Будет работать над тем, чтобы в клубе рождались настоящие дружбы и партнёрства, которые помогают двигаться дальше, поддерживают в сложные моменты и вдохновляют на новые проекты.

Клуб — это будет место, где ты не просто инвестор, а часть живого сообщества людей, кто стремится к развитию

Покажитесь реакцией, если откликается такой подход🔥

В пятницу анонсирую открытие! Успеют зайти самые быстрые, потому что количество мест будет строго ограничено!