❗️Все предложения, которые я публикую и буду публиковать в своем канале, являются предложениями от крупных или очень крупных местных застройщиков (которые, как правило, являются публичными компаниями и котируются на бирже).

Если на рынок той или иной страны будут выходить выгодные предложения от новых (или относительно новых) мелких девелоперов, то я в 99% игнорирую такие офферы из-за их повышенного риска.

Если инвестор все же хочет взять на себя повышенный риск, чтобы заработать немного больше, то мы всегда делаем due diligence проекта/застройщика/договора местными независимыми юристами.

Но… я всегда рекомендую вкладывать только в крупных местных застройщиков! Это главное правило безопасности

Это мой преподаватель по квантовой механике в МИФИ (ныне покойный) - Сергей Павлович Андреев.
Я смело могу назвать его одним из наставников в этой жизни и он научил меня простому правилу: сначала подумай (возьми паузу) - потом отвечай (делай).

В инвестициях (в том числе в недвижимость) это правило имеет важность 10Х.
Когда мне рассказывают историю про друга, который купил недвижимость в Дубай и у него не полетело, то у меня возникает внутренний вопрос : он проанализировал хотя бы 50 сделок перед этим?
Я думаю, что больше нет, чем да.

В моем случае, прежде чем заходить в страну, я всегда анализирую десятки объектов, смотрю аналогичные (но в аренде), сопоставляю и только потом инвестирую/даю рекомендацию инвестировать своим друзьям и клиентам.

Если я говорю, что Пхукет/Дубай/Пномпень/Дананг это выгодная инвестиция, то всегда имею ввиду не в целом, а конкретные отобранные проекты.

Можно ли выделить время, месяц-два изучать рынок и его объекты с разными брокерами, проводить расчеты и потом полететь в страну и 10 дней непрерывно смотреть их живьем.

Можно обратиться ко мне за советом и рекомендацией, а я расскажу что должно эффективно работать прямо сейчас.

Вот мой подход. @alexandriv1985

Стоит ли брать ипотеку в стране с дорогой недвижимостью (как Израиль/США/Европа), если есть деньги только на первый взнос?

Многие, кто накопил на первый взнос $200-250К, задаются вопросом, стоит ли брать кредит для покупки недвижимости.
Я не буду говорить почему хорошо или плохо брать обязательства на 20-25 лет и привязывать себя к одному объекту недвижимости.

Я хочу поговорить об альтернативах.

Цифра $200-250К, которая в Тель-Авиве/Майами/Лондоне (и многих других городах) является лишь первоначальным взносом для покупки недвижимости, может быть достаточной для приобретения инвестиционной недвижимости в ряде стран, которая может приносить 8-11% на аренде и 7-9% ежегодной капитализации.

Всего один-два таких инвестиционных объекта в странах с хорошей доходностью, могут покрыть стоимость жизни в любимом городе.

Сегодня, в таких странах как Таиланд, Мексика, Вьетнам можно приобрести инвестиционную недвижимость всего за $200-250К и при правильном выборе объекта можно зарабатывать 8-11% только на аренде.

В 2024 году я больше всего смотрю на рынок Юго-Восточной Азии по ряду причин:
- Высокий туристический потенциал;
- Стабильность курса валют к доллару;
- Возможность иностранцам владеть квартирами в полную собственность (freehold);
- Низкая инфляция;
- Наличие крупных местных застройщиков с опытом в десятилетия;
- Высокий арендный доход (прежде всего за счет туристического потока и потока экспатов в эти страны) по отношению к низкой стоимости недвижимости.

Как итог, люди делятся на две категории:
- Одни возьмут ипотеку и будут выплачивать ее десятилетиями, связав себя обязательствами и привязав к одному месту;
- Вторые будут инвестировать в недвижимость (и другие активы) по всему миру и на пассивные доходы жить в свое удовольствие там, где нравится.

Активы должны приносить деньги, а не обязательства.

В этой очень простой парадигме я рассказываю про другие страны и объекты недвижимости там.

Напишите мне и я вышлю ТОП3 самые лучшие локации для инвестиций в недвижимость в этом году - @alexandriv1985

Как жить в Израиле на доходы от недвижимости в других странах?

Когда мы переехали в Тель-Авив я изучил большое количество объектов недвижимости, их стоимости покупки в соотношении со стоимостью аренды.

В Тель-Авиве аренда квартиры в среднем обходится 2.5-3% от ее рыночной стоимости. Более менее приличное жилье стоит в среднем $1М.

В своем канале я рассказываю про страны и объекты, которые могут приносить владельцам недвижимости 10% годовых с аренды в год (чистыми), что в 3.5-4 раза выше, чем в Тель-Авиве (например).

Фактически эта разница в цифрах означает, что человек, владеющий капиталом в $250-300К может на доход с аренды в другой стране (например, Таиланде, который является моим лидером в 2024 году) жить в квартире в Тель-Авиве стоимостью $1М.

Наш собственный кейс тому подтверждение.

Умно распределив свой капитал по разным классам активов, валютам и странам, можно обеспечить себе комфортную жизнь в любой стране в принципе.

Безопасность, диверсификация и рост. Об этом мой канал.
Вопросы @alexandriv1985

Лучшие страны для инвестиций в недвижимость с максимальным доходом от аренды?

Сразу оговорюсь, что помимо доходности недвижимости главным критерием будет являться безопасность.

Именно по этой причине лично я не рекомендую инвестировать на Бали, поскольку иностранцы там не могут владеть недвижимостью, а только приобретать ее на правах аренды с возможным продлением. Бали может показывать отличную арендную доходность, но довольно рискованный в части владения и последующей перепродажи (его будет очень тяжело выгодно перепродать).

Турцию (популярную для держателей российских паспортов) я не рекомендую по причине очень высокой инфляции, экономических и политических рисков.

Греция, Кипр (очень популярные у граждан Израиля) показывают (за редким исключением) доходность от аренды 5% годовых (что правда в 2 раза выше, чем в Израиле). Тут нужно очень хорошо постараться, чтобы найти выгодный проект.

ОАЭ (Дубай, Абу Даби, Рас-эль-Хайма)
ОАЭ (благодаря обязательным эскроу счетам) является довольно надежным инвестиционным вариантом, но в последние несколько лет рынок находится на довольно высоких ценах, огромное количество проектов строится и порог входа довольно высокий (с суммами меньше $350-400К там будет сложно найти интересные проекты, если получится вообще).
Несмотря на это, даже на вторичке можно найти уже готовые проекты, которые в аренде могут приносить 7-8% годовых. Проблема заключается в том, что необходимо проанализировать огромное количество проектов, оцифровать их, чтобы найти тот, который реально приносит желаемую доходность.

Таиланд (Пхукет) является хорошей альтернативой ОАЭ.
Порог входа ниже (инвестиционно привлекательную 1-bedroom можно купить всего за $130-140К, а 2-bedroom за $250-280К). Иностранцы могут оформить недвижимость в полную собственность (freehold), поэтому недвижимость будет только дорожать, а не дешеветь на перепродаже.
Средний срок строительства составляет 18-22 месяца, а на протяжении сроков строительства застройщики дают рассрочку (иногда большая часть суммы выплачивается на ключах). Процент интересных проектов выше, чем в Дубай, порог входа ниже, доходность строящихся комплексов может составлять 9-11% только на аренде.

Вывод: по состоянию на 2024 год я считаю наиболее эффективной инвестицией с точки зрения риск/доходность именно Таиланд.

Если создавать портфель инвестиций в недвижимость из нескольких стран, то в портфель обязательно вошли бы ОАЭ (при очень тщательном выборе) и Таиланд (Пхукет).

Перспективными направлениями, которые я изучаю сейчас и обязательно сделаю инвест туры в 2025 году: Мексика (Канкун, Плайя дель Кармен), Камбоджа (Пномпень), Вьетнам (Нячанг, Дананг).

Контакты лучших брокеров в разных странах, рекомендации конкретных выгодных проектов и просто консультацию по недвижимости в разных странах можно получить, написав мне в личные сообщения @alexandriv1985

Комплекс эконом класса Laguna Skypark (часть корпусов которого уже работают) на февраль сдается в среднем за $6500-7000 в месяц за 2 bedroom (дек-янв еще дороже).

В комплексе, который я опубликовал ранее, потолки 3 метра и общий уровень выше, а цена за метр при покупке ниже на 20%.

Доходность для инвестора будет выше.

Брокеры понимают это, поэтому скупают подобные объекты сами.

P.S. Всем управлением объектами занимаются УК

Помните героев Ди Каприо и Макконахи, где Макконахи говорит: «Первое правило Уолл-стрит: никто (будь ты хоть грёбаный Уоррен Баффет или Джимми Баффет), никто не знает, пойдут ли акции вверх, вниз, вбок или кругами».

Десятилетние циклы и доходность большинства хедж фондов США, проигрывающие банальному инвестированию в индекс S&P500 тому подтверждение.

В недвижимости не так, особенно когда мы говорим про конкретные страны, локации и проекты.

В недвижимости есть четкий и понятный момент входа в проект после которого с очень высокой вероятностью цена начинает расти (и часто очень стремительно). Этот момент - момент пресейла ажиотажных объектов недвижимости.

Речь не идет о глобальном предсказании поведения рынка недвижимости в определенной стране.
Речь идет о том, что в ряде стран и локаций (это работает далеко не везде) проекты довольно сильно дорожают от момента их пресейла и последующего запуска к моменту выхода их в общую продажу и далее к готовности проекта.

Средний срок реализации многоквартирного комплекса на Пхукете (если мы говорим про крупные местные компании) составляет 18-24 месяца.
В реально хороших проектах с момента пресейла за 6-9 месяцев цена может вырасти на 15-25%, что является просто невероятным результатом, поскольку инвестор к этому моменту вложил в проект только 30-50% от его стоимости.
На вложенный капитал рост цены даже на 15% уже является хорошим результатом (в случае перепродажи через переуступку).

Именно по этой причине я считаю отличной стратегией, как для капитализации так и для аренды, инвестицию в строящиеся проекты и , желательно, в момент закрытого пресейла.

Реальные пресейлы от хороших проектов почти всегда закрытые, почти всегда только в пулах от 10-20 квартир и почти всегда выдаются только самым крупным брокерам по квотам.

Когда ко мне приходит человек, который хочет вложить деньги в международную недвижимость, то как правило я посоветую вместе с нами дождаться хорошего пресейла и войти в него пулом, чтобы получить лучшие юниты первыми по самой выгодной цене.

Уже полтора месяца мы ждём и сформировали пул на самый лучший (по моему мнению) проект на Пхукете в 2024 году.
Сам пресейл начнется примерно через 1.5-2 недели, но список закроется еще до его старта.

Подробности @alexandriv1985

В комментариях мне был задан отличный вопрос:
“На вере в крупную компанию вложился в стройку с СУ-155 в 2013 году. Объект сдали только в этом году. Поэтому дальше покупал только по 214-ФЗ. Есть ли какой-то аналог 214-ФЗ в Тайланде?”

Решил, что он очень актуальный и полезный для всех читателей моего канала, поэтому отвечу на него тут.

ВАЖНО: любая инвестиция (в том числе недвижимость - это риск). Никакой, даже самый крупный застройщик не уменьшает этот риск до нуля.
Выбор крупного застройщика, который строит много лет, котируется на местной бирже и вовремя сдает свои проекты уменьшает этот риск на порядок или на два, делая его ничтожно малым (но не нулевым).

В Дубай, например, этот риск минимизируется обязательным использованием эскроу счетов застройщиками, но никак не страхует инвестора от нарушения сроков строительства.

Для тех кто не в теме (Эскроу-счета — это специальные банковские счета, которые используются для хранения денег покупателя до тех пор, пока застройщик не выполнит свои обязательства — например, не завершит строительство дома).
Даже там проекты небольших застройщиков задерживают на год-два, что даже бывает на руку инвестору, если оплата привязана к этапам строительства и сдаче объекта.

В Таиланде нет законодательного требования обязательных эскроу-счетов, поэтому еще более важно инвестировать именно в крупных застройщиков, которые строят много лет и реализовали до этого множество проектов.

Для меня, как для инвестора, самый главный фактор снижения риска - пеймент план, привязанный к этапам строительства.

В подавляющем большинстве проектов крупных застройщиков в Таиланде на контракте инвестор вносит только 25-30% от стоимости проекта, а оставшуюся часть вносит в привязке к этапам строительства.
Например, в прошлый проект в который вложился я и десятки моих друзей и инвесторов, пеймент план предусматривает внесение оставшихся 70% стоимости объекта уже на ключах.

Как итог, есть несколько факторов снижения риска:
- Выбор крупных местных застройщиков;
- Наличие пеймент плана и внесение денежных средств на этапах строительства;
- Диверсификация своих инвестиций по разным объектам (если конечная цель - получение ключей и сдача в аренду).

Инвестиции - это максимизация доходности при минимизации рисков, а не получение дохода при нулевых рисках.
Любой, кто скажет вам что-то другое - врет.

У вложений, например, в недвижимость в России в рублях главные риски вовсе не недострой, а совсем другие. Никакой 214 ФЗ с этими рисками не работает….

Какие страны и проекты обеспечивают максимальную доходность при минимальных рисках - основная тема моего канала.

Сегодня уже 11 октября, а это значит, что через неделю (примерно 18 октября) состоится презентация самого перспективного и выгодного (на мой взгляд) проекта на Бангтао, Пхукет, в этом году.

Вот несколько фактов, почему я так считаю:
1⃣ Это вторая очередь проекта крупного застройщика (компания публичная - котируется на тайской бирже), проект которого год назад раскупили за 23 минуты;
2⃣ Это проект, который находится всего в 5 минутах пешком от моря и пляжа Бангтао (в самой лучшей и дорогой локации Пхукета);
3⃣ В этом проекте будет самая лучшая инфраструктура: бассейны, фитнес, лаунж-зона, чайная зона, кухня общего пользования, медицинский кабинет, мини-маркет, прачечная, 2 бизнес лаунжа, переговорная, детский клуб, кинозал, коворкинг, библиотека и симулятор гольфа🤯 ;
4⃣ В этом проекте будут идеальные для инвестора планировки двухкомнатных квартир (56-66 М2 - самые лучшие, поскольку инвестор экономит на М2, а зарабатывает по сути на количестве спален, сдавая в аренду туристам);
5⃣ Самое главное: цена на пресейле за М2 будет стартовать на уровне 145 000 бат за М2 ($4350/м2) против 170 000 - 180 000 бат за м2 ($5100-5400) у соседних строящихся комплексов.

Пресейл носит закрытый формат по спискам и квотам, предоставленным застройщиком для своих крупнейших партнеров.

Только после этого проект поступит на открытый рынок, где цена по практике будет уже на 10-15% дороже.

В сентябре мы общались с CEO компании, который прилетел из Бангкока, в мой прошлый приезд в Таиланд и он попросил не выкладывать никаких материалов в сеть, до официальной презентации проекта, поэтому пока я могу делиться материалами только в личные сообщения ☹️

Презентация в личку @alexandriv1985

Попросил ChatGPT: "Мне нужен двухмерный график, который отражал бы распределение стран по шкале Y (темпы и перспективы роста ВВП страны), по шкале X (цена входа и покупки жилой недвижимости). Самые перспективные страны должны оказаться в левом верхнем квадрате, означающем высокие темпы роста ВВП и низкую стоимость входа в обьект недвижимости. На этом графике должны быть только те страны, где иностранцы могут приобрести квартиры в полную собственность (лизхолд не считается).
На графике не должно быть стран, где курс национальной валюты по отношению к доллару упал больше 30% за последние 5 лет"

Вопрос: назовите мне две страны, в которые я поеду для изучения рынка в 2025 году