Данил Бекиров / Девелопмент, лайт индастриал, Re-новация

Данил Бекиров / Девелопмент, лайт индастриал, Re-новация

🔷 Немного фантазий про будущее аренды и цен на недвижимость

В комментариях к посту про рост ставок аренды Сергей написал:
"Так все логично, доходность всех инструментов должна расти вслед за ставкой. При депо в 23 % и аренда должна подрасти до 10-15% от цены объекта. Но тогда либо номинально подрастет, либо цена объекта упадет."

И я в завершение данной темы решил поделиться своими мыслями. Эти же мысли обсуждали на встрече Клуба Деньги в прошедшие выходные на моем выступлении. Где агенты били себя в грудь и "кричали" 📈- ЦЕНЫ РАСЛИ, РАСТУТ И БУДУТ РАСТИ!
Но...

Цена объектов реально падать сейчас не будет - инфляция атомная...Многие застройщики, особенно в бизнесе и элитке сейчас опять делаю ставку на рост цен.
Короче, как бы реально они не не продолжили расти и дальше (оговорюсь сразу - в рублях). В пересчете в доллары 💸 мы сейчас уже имеем падающий тренд и он продолжит нас валить вниз, потому что никаких предпосылок укрепления рубля нет и не предвидется.📉

Да, загнали цены в потолок на первичку за счет "бесплатных" ипотек. Правильно было бы, чтоб цены на первичку были ниже вторички- как это у здоровых людей по всему миру!
Но сейчас перекос более 15%. А для этого баланса или вторичка рванет вверх - что весьма и весьма НЕТ, или первичка начнет валиться вниз - что опять же весьма спорно при текущей инфляции и политики 🧑‍🔬.

А вот вам на суд времени мой вариант - вся эта первичка, нераспроданная сегодня уже более 50% по всей стране, вывалится на рынок достроенная и сданная - она во-первых превратится во вторичку без хозяев (с огромными накладными расходами по содержанию), а во-вторых упадет в цене на 15-20%. Этим килотонно-метровым фондом надо будет как-то и кому-то управлять. Банки за неисполнение ковенант и в связи с окончанием маржи застройщика на проекте - просто заберут себе эти проекты. А девелоперов, которые не успели распродать фонд, чтобы закрыть кредиты, начнут начнут банкротить, получая доп прибыль от заложенных под проектное финансирование пятен земли.

И это самый реалистичный сценарий на мой взгляд 🧟‍♂️🧟‍♂️🧟‍♂️.

А вот рыночной аренде будет наступать полный ПЭ ЗДЕСЬ и СКОРО, ведь весь этот фонд будет выводиться в аренду, просто, чтобы не стоял пустым и не разрушался- за рубль и коммуналку.

Пахнуло новым социализмом, жилье от предприятия или соц-найм ) ?

👍 - верю в такой прогноз
🔥 - горит такой прогноз в аду
👎 - все сейчас напишу, что думаю в комментах

P.s.
Случайно так совпало, что снова конец ноября и снова проверим сказанное выше, но уже через год.

#ДанилБекиров_новости

Please open Telegram to view this post

VIEW IN TELEGRAM

www.tgoop.com/BekirovDanil/1164

1.1K viewsДанил Бекиров /Девелопмент, лайт индастриал, Re-новация, edited  Nov 29 at 07:14

🔷 Немного фантазий про будущее аренды и цен на недвижимость

В комментариях к посту про рост ставок аренды Сергей написал:
"Так все логично, доходность всех инструментов должна расти вслед за ставкой. При депо в 23 % и аренда должна подрасти до 10-15% от цены объекта. Но тогда либо номинально подрастет, либо цена объекта упадет."

И я в завершение данной темы решил поделиться своими мыслями. Эти же мысли обсуждали на встрече Клуба Деньги в прошедшие выходные на моем выступлении. Где агенты били себя в грудь и "кричали" 📈- ЦЕНЫ РАСЛИ, РАСТУТ И БУДУТ РАСТИ!
Но...

Цена объектов реально падать сейчас не будет - инфляция атомная...Многие застройщики, особенно в бизнесе и элитке сейчас опять делаю ставку на рост цен.
Короче, как бы реально они не не продолжили расти и дальше (оговорюсь сразу - в рублях). В пересчете в доллары 💸 мы сейчас уже имеем падающий тренд и он продолжит нас валить вниз, потому что никаких предпосылок укрепления рубля нет и не предвидется.📉

Да, загнали цены в потолок на первичку за счет "бесплатных" ипотек. Правильно было бы, чтоб цены на первичку были ниже вторички- как это у здоровых людей по всему миру!
Но сейчас перекос более 15%. А для этого баланса или вторичка рванет вверх - что весьма и весьма НЕТ, или первичка начнет валиться вниз - что опять же весьма спорно при текущей инфляции и политики 🧑‍🔬.

А вот вам на суд времени мой вариант - вся эта первичка, нераспроданная сегодня уже более 50% по всей стране, вывалится на рынок достроенная и сданная - она во-первых превратится во вторичку без хозяев (с огромными накладными расходами по содержанию), а во-вторых упадет в цене на 15-20%. Этим килотонно-метровым фондом надо будет как-то и кому-то управлять. Банки за неисполнение ковенант и в связи с окончанием маржи застройщика на проекте - просто заберут себе эти проекты. А девелоперов, которые не успели распродать фонд, чтобы закрыть кредиты, начнут начнут банкротить, получая доп прибыль от заложенных под проектное финансирование пятен земли.

И это самый реалистичный сценарий на мой взгляд 🧟‍♂️🧟‍♂️🧟‍♂️.

А вот рыночной аренде будет наступать полный ПЭ ЗДЕСЬ и СКОРО, ведь весь этот фонд будет выводиться в аренду, просто, чтобы не стоял пустым и не разрушался- за рубль и коммуналку.

Пахнуло новым социализмом, жилье от предприятия или соц-найм ) ?

👍 - верю в такой прогноз
🔥 - горит такой прогноз в аду
👎 - все сейчас напишу, что думаю в комментах

P.s.
Случайно так совпало, что снова конец ноября и снова проверим сказанное выше, но уже через год.

#ДанилБекиров_новости