Артем Цогоев | Недвижимость

🔍 Для анализа стратегии инвестирования в коммерческую недвижимость за пределами МКАД я выбрал ЖК «Южная Битца» в Подмосковье (девелопер ГК ФСК). Мой выбор пал на торговое помещение на 1-м этаже площадью 88,7 м² в 7 корпусе этого жилого комплекса.

🔑Ключевые предпосылки для расчетов:

🔸Стоимость помещения: 20 746 930 рублей (226 883 руб./м²)
🔸Дата покупки: 1 сентября 2024 года
🔸Начальная ставка аренды: 24 000 руб./м² в год
🔸Прогнозируемая ставка капитализации в 2030 году: 10%

Я рассмотрел два сценария:

1️⃣ Традиционный подход: сдача в долгосрочную аренду с ежегодной индексацией +5%
2️⃣ Стратегия краткосрочных договоров: заключение договора на 4 года, затем пересдача по ставке на 50% выше начальной (за счет роста ставок в локации)

🧮 Финансовая модель здесь https://docs.google.com/spreadsheets/d/1ogy2MD2hFKvgrjQobiKbNgLSY046YSl2kOV_czd6-tc/edit?usp=sharing

✅ Результаты расчетов оказались весьма показательными:

1️⃣ В первом сценарии к концу пятого года арендная ставка достигла 28 800 руб./м² в год. При продаже объекта через 5 лет его стоимость составила около 25,5 млн рублей. Общая прибыль инвестора, с учетом доходов от аренды и за вычетом всех расходов (включая налоги и брокерские комиссии), составила 11 419 859 рублей. Это соответствует ROI в 55% и годовой доходности (IRR) 10,3%.

2️⃣ Во втором сценарии, следуя стратегии краткосрочных договоров, арендная ставка на пятый год подскочила до 36 000 руб./м² в год. При продаже объекта его стоимость возросла до впечатляющих 31,9 млн рублей. Общая прибыль инвестора в этом случае составила 17 565 705 рублей, что соответствует ROI в 84,67% и годовой доходности (IRR) 14,5%.
🔀 Разница в доходности между двумя сценариями (10,3% против 14,5%) наглядно доказывает эффективность стратегии моего знакомого инвестора.

⚖️С другой стороны, такой подход требует более активного управления и несет определенные риски. Существует вероятность, что арендные ставки не вырастут так значительно, как ожидается, возникнут периоды простоя между арендаторами или локация не разовьется так, как планировалось за пятилетку. И это помимо общеэкономических рисков, смены циклов рынка недвижимости и т.д.

💡 Однако анализ заставляет задуматься о том, что в некоторых случаях нестандартные стратегии, основанные на глубоком понимании рынка и тенденций его развития, могут принести больший доход, чем традиционные подходы. В общем, тема рабочая, но и риски высокие.

Google Docs

Южная Битца

www.tgoop.com/atsogoev/6484

2.1K viewsSep 26, 2024 at 05:14

🔍 Для анализа стратегии инвестирования в коммерческую недвижимость за пределами МКАД я выбрал ЖК «Южная Битца» в Подмосковье (девелопер ГК ФСК). Мой выбор пал на торговое помещение на 1-м этаже площадью 88,7 м² в 7 корпусе этого жилого комплекса.

🔑Ключевые предпосылки для расчетов:

🔸Стоимость помещения: 20 746 930 рублей (226 883 руб./м²)
🔸Дата покупки: 1 сентября 2024 года
🔸Начальная ставка аренды: 24 000 руб./м² в год
🔸Прогнозируемая ставка капитализации в 2030 году: 10%

Я рассмотрел два сценария:

1️⃣ Традиционный подход: сдача в долгосрочную аренду с ежегодной индексацией +5%
2️⃣ Стратегия краткосрочных договоров: заключение договора на 4 года, затем пересдача по ставке на 50% выше начальной (за счет роста ставок в локации)

🧮 Финансовая модель здесь https://docs.google.com/spreadsheets/d/1ogy2MD2hFKvgrjQobiKbNgLSY046YSl2kOV_czd6-tc/edit?usp=sharing

✅ Результаты расчетов оказались весьма показательными:

1️⃣ В первом сценарии к концу пятого года арендная ставка достигла 28 800 руб./м² в год. При продаже объекта через 5 лет его стоимость составила около 25,5 млн рублей. Общая прибыль инвестора, с учетом доходов от аренды и за вычетом всех расходов (включая налоги и брокерские комиссии), составила 11 419 859 рублей. Это соответствует ROI в 55% и годовой доходности (IRR) 10,3%.

2️⃣ Во втором сценарии, следуя стратегии краткосрочных договоров, арендная ставка на пятый год подскочила до 36 000 руб./м² в год. При продаже объекта его стоимость возросла до впечатляющих 31,9 млн рублей. Общая прибыль инвестора в этом случае составила 17 565 705 рублей, что соответствует ROI в 84,67% и годовой доходности (IRR) 14,5%.
🔀 Разница в доходности между двумя сценариями (10,3% против 14,5%) наглядно доказывает эффективность стратегии моего знакомого инвестора.

⚖️С другой стороны, такой подход требует более активного управления и несет определенные риски. Существует вероятность, что арендные ставки не вырастут так значительно, как ожидается, возникнут периоды простоя между арендаторами или локация не разовьется так, как планировалось за пятилетку. И это помимо общеэкономических рисков, смены циклов рынка недвижимости и т.д.

💡 Однако анализ заставляет задуматься о том, что в некоторых случаях нестандартные стратегии, основанные на глубоком понимании рынка и тенденций его развития, могут принести больший доход, чем традиционные подходы. В общем, тема рабочая, но и риски высокие.

BY Артем Цогоев | Недвижимость