Артем Цогоев | Недвижимость

🔍Пора перейти к цифрам. Сначала проанализируем арендную модель покупки студии 21,4 м² в ЖК "Новые Смыслы" через семейную ипотеку с первоначальным взносом 30% (₽2,18 млн) и ставкой 6% на 20 лет. При покупке за ₽7,3 млн ежемесячный платеж составит ₽36,489.

🧮 Финансовая модель, расчеты здесь: https://docs.google.com/spreadsheets/d/1ANX-cxsV0ivPqD3XFiaQMPCZUBAn4ZOmEYn_WYGYNj4/edit?gid=451583632#gid=451583632

💰 Модель предполагает сдачу в аренду по ставке ₽50,000 в месяц с ежегодной индексацией 5% и учетом 8% на вакансию. В начале потребуется вложиться в ремонт (₽1,605 млн), а затем делать косметический ремонт каждые 4 года (₽214,000 с индексацией 20%).

📈 Первый положительный денежный поток появится на 4-й год владения (2028) и составит около ₽110,000 в год. Далее чистый доход будет расти до ₽230,000 в год за счет индексации арендной ставки, с периодическими спадами в годы проведения ремонта.

🎯 За 20 лет владения при таких параметрах инвестиция покажет ROI 513% и IRR 8,1%. Высокая доходность обеспечивается комбинацией факторов: низкая ставка по семейной ипотеке, регулярная индексация арендной ставки и рост стоимости актива в 2 раза (с ₽7,3 млн до ₽14,55 млн). Прибыль за 20 лет составит 13,69 млн рублей. Удорожание за 20 лет рассчитано максимально консервативно - на уровне всего 100%.

🔑 Но у меня есть и расчеты спекулятивной модели. При входе в проект за ₽7,2 млн (₽336,600/м²) через 3 года можно получить разный результат в зависимости от сценария развития рынка.

🏦 В пессимистичном варианте при росте цен на 13.9% до ₽383,520/м² и продаже за ₽8,21 млн инвестор заработает ₽644,188 (ROI 9%, IRR 2.7%). В реалистичном сценарии рост на 30.5% до ₽439,280/м² даст возможность продать объект за ₽9,4 млн с прибылью ₽1,63 млн (ROI 23%, IRR 6.5%). Оптимистичный сценарий предполагает рост цен на 44% до ₽484,500/м² - в этом случае при продаже за ₽10,37 млн прибыль составит ₽2,43 млн (ROI 34%, IRR 9.3%).

❗️Все расчеты учитывают комиссию брокера 3%, налог ИП 15% и прочие затраты на продажу.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

🔤🔤🔤🔤🔤🔤 Мне тут подписчики пишут, что у Unikey сейчас скидки: минуc 500 т. за студию, то есть не 7,2 млн. как у меня в расчетах, а 6,7 млн. То есть доходность будет выше.

Выводы? Напишу сегодня, если успею. Давайте обсудим проект: купили бы в семейную ипотеку для сдачи в аренду? А купили бы для спекуляции?

Google Docs

Новые Смыслы. Студия

www.tgoop.com/atsogoev/6940

1.7K viewsedited  Dec 17 at 09:19

🔍Пора перейти к цифрам. Сначала проанализируем арендную модель покупки студии 21,4 м² в ЖК "Новые Смыслы" через семейную ипотеку с первоначальным взносом 30% (₽2,18 млн) и ставкой 6% на 20 лет. При покупке за ₽7,3 млн ежемесячный платеж составит ₽36,489.

🧮 Финансовая модель, расчеты здесь: https://docs.google.com/spreadsheets/d/1ANX-cxsV0ivPqD3XFiaQMPCZUBAn4ZOmEYn_WYGYNj4/edit?gid=451583632#gid=451583632

💰 Модель предполагает сдачу в аренду по ставке ₽50,000 в месяц с ежегодной индексацией 5% и учетом 8% на вакансию. В начале потребуется вложиться в ремонт (₽1,605 млн), а затем делать косметический ремонт каждые 4 года (₽214,000 с индексацией 20%).

📈 Первый положительный денежный поток появится на 4-й год владения (2028) и составит около ₽110,000 в год. Далее чистый доход будет расти до ₽230,000 в год за счет индексации арендной ставки, с периодическими спадами в годы проведения ремонта.

🎯 За 20 лет владения при таких параметрах инвестиция покажет ROI 513% и IRR 8,1%. Высокая доходность обеспечивается комбинацией факторов: низкая ставка по семейной ипотеке, регулярная индексация арендной ставки и рост стоимости актива в 2 раза (с ₽7,3 млн до ₽14,55 млн). Прибыль за 20 лет составит 13,69 млн рублей. Удорожание за 20 лет рассчитано максимально консервативно - на уровне всего 100%.

🔑 Но у меня есть и расчеты спекулятивной модели. При входе в проект за ₽7,2 млн (₽336,600/м²) через 3 года можно получить разный результат в зависимости от сценария развития рынка.

🏦 В пессимистичном варианте при росте цен на 13.9% до ₽383,520/м² и продаже за ₽8,21 млн инвестор заработает ₽644,188 (ROI 9%, IRR 2.7%). В реалистичном сценарии рост на 30.5% до ₽439,280/м² даст возможность продать объект за ₽9,4 млн с прибылью ₽1,63 млн (ROI 23%, IRR 6.5%). Оптимистичный сценарий предполагает рост цен на 44% до ₽484,500/м² - в этом случае при продаже за ₽10,37 млн прибыль составит ₽2,43 млн (ROI 34%, IRR 9.3%).

❗️Все расчеты учитывают комиссию брокера 3%, налог ИП 15% и прочие затраты на продажу.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

🔤🔤🔤🔤🔤🔤 Мне тут подписчики пишут, что у Unikey сейчас скидки: минуc 500 т. за студию, то есть не 7,2 млн. как у меня в расчетах, а 6,7 млн. То есть доходность будет выше.

Выводы? Напишу сегодня, если успею. Давайте обсудим проект: купили бы в семейную ипотеку для сдачи в аренду? А купили бы для спекуляции?

BY Артем Цогоев | Недвижимость