Бетон снова в моде 📈

К концу третьего квартала 2024 года на рынке первичной недвижимости в Москве наметилась интересная тенденция: застройщики всё чаще предлагают квартиры без отделки. Доля таких объектов составила уже 47% от общего объема предложения, увеличившись с 43% за год. В то же время квартиры с отделкой от застройщика упали в спросе, сократившись с 38% до 31%.

В последние годы квартиры с готовой отделкой были в тренде благодаря удобству для покупателей. Концепция «получай ключи и живи» сэкономила многим время и нервы, избавляя от необходимости заниматься ремонтом и решать строительные вопросы. Девелоперы предлагали конкурентные цены на такие квартиры благодаря оптовым закупкам, пусть и в ущерб качеству отделки в массовом сегменте. Однако экономическая реальность изменилась. С высокими рыночными ипотечными ставками (достигающими 25-26%) застройщики стали вынуждены искать новые способы привлечения покупателей, предлагая жилье в более доступном формате.

❕Тенденция к снижению качества строительства становится все более очевидной. Девелоперы, оказавшись под давлением высоких ипотечных ставок и ограничений, могут снизить себестоимость, что, вероятно, отразится на надежности и долговечности конструкций, особенно в массовом сегменте.

Стоит ли игра свеч❓

Ипотека для большинства россиян становится все менее доступной. В условиях текущих процентных ставок и отсутствия значимых льгот заемщикам приходится отдавать банку суммы, многократно превышающие размер первоначального займа. Например, при покупке квартиры за 14 млн ₽ заем в 10 млн на 30 лет обернется ежемесячным платежом около 240 тысяч рублей. За этот срок переплата банку составит внушительные 43,3 миллиона рублей. Чтобы покрыть такие расходы, заемщику нужно зарабатывать порядка полумиллиона рублей ежемесячно — и это без учета страховок и дополнительных сборов.

Вопрос, который возникает у многих: оправданны ли такие траты? Ведь за аналогичную сумму можно арендовать роскошные апартаменты с дизайнерским ремонтом в центре крупного города или даже жить в пятизвездочном отеле. В итоге ипотека превращается в своеобразный выбор между желанием владеть недвижимостью и готовностью пожертвовать значительной частью дохода на десятилетия.

📍Новосибирск остался с холодными батареями и «горячими» вопросами

Сегодня авария на насосной станции оставила почти полтысячи домов без отопления. Резкий гидроудар разорвал трубы в ряде многоэтажек, и город оказался не готов к оперативному решению проблемы.

🔍Что мы имеем? Мэрия обещает восстановить отопление к вечеру, но если уже осуществляется аварийное отключение, то кто гарантирует, что ночью людям не придется спать в куртках? И каковы вообще пределы лояльности граждан, терпящих регулярные ЧП зимой, когда ситуация вроде как "под контролем"?

Ситуация повторяется из года в год: обещания, попытки ускоренного ремонта, аварии. И если в прошлом мэрии еще удавалось сдерживать недовольство жителей пустыми заверениями о “контроле”, то сегодня картина выглядит иначе. Недавно дело наконец дошло до следователей. Горожане ждут не просто починки труб, а реального плана действий и, возможно, серьезных последствий для тех, кто отвечает за тепло в домах.

А пока городская инфраструктура Новосибирска напоминает собой ту самую трубу, которую снова прорвало.

В Аргентине обрушился отель❗️

Вчера ночью произошло обрушение 10-этажного апарт-отеля «Дубровник», построенного 38 лет назад. Ситуация осложняется тем, что точно неизвестно, сколько людей находилось в здании. Местные спасатели ведут работу по разбору завалов и пытаются установить контакт с людьми, оказавшимися под обломками. Часть обрушения также затронула соседний дом, что увеличивает вероятность пострадавших среди его жителей.

⚠️Мэр города Густаво Баррера подтвердил наличие пострадавших и отметил, что по предварительным оценкам, в отеле проживали около шести-семи человек, в то время как в соседнем здании — еще два-три. К сожалению, уже известно, что конструкция здания была незаконно изменена в задней части и, вероятно, это стало одной из причин трагедии.

Произошедшее в Аргентине трагично и в то же время указывает на серьезные проблемы, которые можно предотвратить. Самовольные изменения конструкций зданий без согласования с профессиональными службами зачастую приводят к опасным последствиям. Безопасность зданий требует регулярных проверок и соблюдения строгих норм, особенно если они старше 30 лет и подвержены износу.

Мы ждем перемен❗️

Ситуация на рынке ипотеки в России становится всё более напряжённой: высокие ставки и рост инфляции приводят к тому, что условия получения ипотечного кредита ужесточаются. Банки вынуждены экономить свои лимиты, особенно на фоне возросшего спроса на семейную ипотеку, придя к исчерпанию лимитов у крупнейших игроков, таких как Сбербанк и ВТБ. В результате многие семьи, заинтересованные в улучшении жилищных условий, сталкиваются с проблемами при оформлении кредита.

Недавно Минстрой предложил активнее развивать рассрочку как альтернативу классической ипотеке. Данный инструмент якобы позволяет потенциальным покупателям приобретать жильё, избегая высоких ставок и жёстких условий, характерных для текущего ипотечного рынка. При этом ЦБ уже неоднократно высказывался о необходимости регулирования рынка рассрочки, чтобы избежать возможных рисков, которые могут появиться при массовом применении этого инструмента.

📝Рассрочка действительно может стать хорошей альтернативой ипотеке, особенно в условиях растущей ключевой ставки и ограниченности лимитов. Однако её широкое применение требует тщательного регулирования, поскольку неконтролируемое использование рассрочек может привести к рискам для рынка недвижимости и для самих заемщиков, особенно если увеличится число проблемных долгов.

Seven Suns взялись банкротить💸

Ситуация вокруг скандально известного девелопера вызывает множество вопросов о дальнейшей судьбе компании и её проектах. Обращение «Московского кредитного банка» в суд с требованием о банкротстве против структур Seven Suns, включая компании «Севен Санс Девелопмент Санкт-Петербург», «Севен Санс Девелопмент СПБ Восток» и основателя Алексея Рыжкова, отражает масштаб кризиса, в который погрузился застройщик.

Долг компании перед банком превышает 900 млн ₽. Основные активы компании в столице перешли под управление крупных игроков, таких как Capital Group и ПИК, которые достраивают проекты, однако в Московской области пока нет желающих взять на себя аналогичные обязательства.

✍️Судя по ситуации, в Seven Suns столкнулись с рядом управленческих и финансовых проблем, которые оказались неразрешимыми в условиях текущего рынка. Отсутствие устойчивой стратегии финансирования проектов, вероятно, усугубилось высокими долгами и, возможно, неудачными инвестициями. Кроме того, арест Рыжкова существенно повлиял на её способность реагировать на кризисные ситуации.

Финансовые трудности девелопера создают неопределённость для участников долевого строительства и самого рынка недвижимости. В случае признания компании банкротом, её активы могут быть проданы с аукциона, что создаст шанс для других застройщиков завершить проекты. Однако процесс может затянуться, а сложность долгостроев в Московской области повышает риски для всех сторон.

⚡️Очередной инсайд — рынок готовится к ключевой ставке
25%

Про рыночные программы с ней — уже молчим. Обвалятся и продажи семейной — так как процент по ней поднимут с 6% до 10-12%.

Совокупные продажи у застройщиков в этих условиях рухнут от текущих ещё на треть. А также увеличатся финансовые расходы пропорционально росту ставки на * 0,7 (25/21*0,7*текущие фин. расходы компании).

Чего ждут власти — не понятно. Строительная отрасль крайне инертна. Её не перезапустить быстро в формате «откатили решения». Если посыпятся крупнейшие девелоперы — они потянут за собой весь рынок и целые сегменты производителей стройматериалов, заводы, рабочие места.

После инсайдов про ключевую 25% ну мы прям не знаем, если такое случится, — что будет с отраслью.

Долго ли Воробьев еще будет занимать кресло губернатора❓

Позиция губернатора подмосковья продолжает оставаться шаткой. Силовики взялись за его ближайшее окружение: арестованы ключевые фигуры команды, включая бывших зампредов правительства и мэров крупных городов. Волна задержаний намекает на дальнейшие кадровые чистки и усиление давления.

📌Положение чиновника осложняет и развернувшаяся на федеральном уровне зачистка клана Шойгу, с которым губернатора связывали давние связи (в т.ч. и в строительном секторе). Аппаратная близость к экс-министру обороны теперь обернулась слабым местом. Вместо рычага влияния она стала поводом для вопросов со стороны следствия.

Тем не менее, у Воробьева есть козыри. Его участие в международных переговорах и поддержка секретаря Госсовета Алексея Дюмина говорят о том, что Кремль пока не теряет к нему интерес. Политический вес и связи губернатора позволяют ему удерживаться на плаву.

Запас прочности еще не исчерпан. Без громких разоблачений и арестов более высокопоставленных лиц предпосылок к его отставке пока нет.

И в продолжение — коротко о рисках банкротств застройщиков:

⚡️«когда продажи падают на 50-60%, — то все) Думаю, устойчивы только застройщики бизнес-класса и то, пока деньги у 2% населения не закончатся», — комментирует генеральный директор одного из крупнейших девелоперов России

Первыми под угрозой компании высокой закредитованности:
• ПИК
• Брусника
• GloraX
и прочие

А также со слабой финансовой стратегией — такие как AVA Group, DOGMA.

📌Очередные «радостные» новости по сфере ЖКХ

С начала 2025 года в России планируется значительное увеличение пени за неуплату коммунальных услуг — до 21%. Это связано с изменением правил, согласно которым размер пени теперь будет привязан к актуальной ключевой ставке ЦБ, которая на данный момент как раз составляет 21%. Сегодняшняя ставка пени равна 9,5%, что существенно ниже предполагаемого повышения.

❕Председатель комитета Госдумы по ЖКХ Сергей Пахомов обратился к депутатам с предложением оставить текущую ставку пени на уровне 9,5% на 2025 год. Однако, если ставка все же вырастет, это может негативно сказаться как на гражданах, так и на управляющих компаниях. По мнению Олега Малахова, вице-президента ассоциации «Новое Качество», УК, которым пени начисляются с первого дня просрочки, окажутся в более сложной ситуации. Долги за услуги ЖКХ, накопленные россиянами к сентябрю 2023 года, составили 833 млрд ₽, и хотя это на 0,2% меньше показателя прошлого года, общая задолженность остается значительной.

Для малообеспеченных семей предусмотрены меры поддержки: если затраты на коммунальные услуги превышают 22% от дохода, они могут рассчитывать на субсидии. В некоторых городах, таких как Москва и Санкт-Петербург, этот порог еще ниже.

Подобное решение правительства в очередной раз усугубит финансовое бремя для граждан и повысит нагрузку на УК, которым придется учитывать риски при расчетах с ресурсоснабжающими организациями.

🤔Интересно, насколько это поможет реальному решению проблем с коллапсами в начале отопительных сезонов или в вопросе о многострадальных лифтах? (Вопрос риторический).

Стабильность ипотечного рынка под вопросом ⬇️

Сентябрьские показатели еще относительно стабильны, но отсутствие роста и снижение общей задолженности указывают на слабость рынка.

🔺Усиление проблем с просроченной задолженностью. Несмотря на низкую долю просрочек в рублях, их рост в абсолютных и относительных показателях сигнализирует о повышенных рисках для банковской системы и заемщиков.

🔺Негативные перспективы для первичного рынка в октябре. Ожидаемое сокращение доступности семейной ипотеки, высокая ставка первоначального взноса и ограниченные лимиты приведут к резкому спаду продаж на первичном рынке, что усугубит текущие проблемы.

Во избежание ухудшения ситуации, могут потребоваться меры поддержки для ипотечного кредитования, особенно для семейных категорий заемщиков, которые столкнулись с новыми барьерами в доступе к кредитам.

🔙Бег на месте

Новый прогноз о состоянии коммунальной инфраструктуры России напоминает сизифов труд. На этот раз от вице-премьера Марата Хуснуллина прозвучала цифра «5–6 лет» для остановки износа инфраструктуры ЖКХ.

Спустя десятилетия разговоров, триллионов рублей и тысячи обещаний, снова несколько лет "на догонку"?

Давайте начистоту: та же вода из труб конца прошлого века, та же ржавая батарея в старой квартире, тот же подъезд, в который лучше заходить, закрыв глаза. При этом Хуснуллин сам ранее признал: темпы модернизации все равно не поспевают за темпами износа.

Да, модернизировать пытаются. Да, ремонтные работы идут. Но вся система работает как лоскутное одеяло — здесь подлатают, там подрихтуют, а новые «трещины» ползут уже через квартал.

🔎Может ли хватить 5–6 лет, чтобы навести порядок в ЖКХ? Вряд ли. Учитывая масштабы проблемы и затыкание дыр на каждом уровне, вопрос больше не в том, когда остановят износ, а в том, когда начнется реальная модернизация и работа над созданием инфраструктуры, рассчитанной на будущее, а не на срочный ремонт "горящих" труб и стен.

Бизнес начинает разоряться ❌

Проблема, с которой сталкиваются владельцы ТЦ, во многом вызвана изменением условий финансирования и общей экономической ситуации. Повышение ключевой ставки ЦБ вынудило бизнес платить больше по уже имеющимся долгам, что особенно трудно для компаний с высокой долговой нагрузкой. В подобных условиях поддержка государства могла бы помочь избежать массовых банкротств и негативного влияния на рынок коммерческой недвижимости. Но учитывая, что торговая недвижимость не входит в число стратегически значимых отраслей, государственная поддержка может быть ограниченной.

Субсидирование ставок до уровня 7–10% и введение моратория на изменение условий по кредитам представляются разумными мерами, способными снизить нагрузку на собственников и стабилизировать рынок. Но это потребует значительных вложений от государства, и вряд ли такое решение будет принято в правительстве.

При отсутствии господдержки торговые центры будут вынуждены искать иные пути реструктуризации долгов или даже закрываться. Это может привести к сокращению рабочих мест и негативно сказаться на потребительской активности, так как ТЦ остаются важными площадками для бизнеса и торговли.

⚠️Если государство решится на субсидии, для отрасли это может стать временным лишь решением, позволяющим компаниям адаптироваться к новым экономическим условиям.

Владельцам ТЦ стоит рассмотреть возможность оптимизации расходов, переговорам с кредиторами и адаптации своих бизнес-моделей к текущей экономической ситуации, чтобы снизить риск дефолтов.