tgoop.com/iliilitop/1642
Last Update:
MR Group засветил презентацию жк в 3-м Силикатном пр-де, 10 – оставлю презу в комментах.
Назвали жк JOIS. Позиционировать хотят, аки «премиум»
Напомню, на месте экс-завода Евробетон готовится стройка 405 тыс. м² недвижки, из которых жилых 255 тыс. м² (в ГНС?). Тогда это 160–170 тыс. м² квартир.
Что нравится
▪️MR умеют красиво рисовать Продукт. Стекло, бетон, небоскрёбы необычной архитектуры, обилие террас, с кадками зелени, панорамные окна в пол, огромная и классная территория… И презу сделали симпотную. Кому-то и розовые МОПы в барби-стайл откликнутся. К 62-й странице аж пропитываешься почти-лухари продуктом
▪️До МЦК Хорошёво 5–8 мин. пеш. Оттуда 2 станции – и Сити. На авто сюда ехать 10-12 мин, если оно важно.
▪️Локальная точка роста, в части новой жилой застройки. Недалеко от Сити, ТТК, в 20–30 мин. езды до Центра. Визуальный простор вокруг. Не будет нагромождения застройки. Не застроят небоскрёбами шоссе, ж/д или ТЭЦ. Кстати, по отношению к ТЭЦ-16, что в 600 м северней – на газу. Поэтому сугубо вопрос эстетики и редких эпизодов ночного шума от прочисток и испытаний
Что НЕ нравится
▪️Сомнения в итоговом качестве. MR довольно легко относятся к изменению проектов. Как в процессе стройки, так и после ввода, можно получить нежданчики. В том числе, по закрытому двору или текущим окнам
▪️Не люблю обособленные, отрезанные от жилой ткани локации. Когда юзать удобно только свою инфру. Хоть и с крутым двором-парком. Это как отель, где-нть в горах за городом. Прикольно какое-то время. Потом скучно. И… начинаешь куда-то ездить. Короче, окружение недружелюбным и некомфортным будет ещё многие годы. Парки, социалка – всё транспортом
▪️Про метро: МЦК – хорошо, но это не самая удобная история. А станции подземки далековато (15 мин.). В т.ч. будущая м.Звенигородская (2026-2027, 1-я очередь Рублёво-Архангельской ветки). Которая будет за шоссе. И станет плюшкой конкурентов, как и парки-набережные
▪️На авто: Возвращаться в JOIS куда легче, чем выезжать. Выскочить на Звенигородку сейчас – значит 10 мин. наворачивать крюки-развороты. Само шоссе в центр – уже тормозит. С заселением всех проектов, которые на него «сядут» – будет ппц. Значит, все полезут на Хорошёвское…
▪️Виды: в каждую сторону есть нюанс. Север – ТЭЦ. Восток – ж/д и пустырь. Юг – остатки промки и шоссе. Запад – остатки промки и будущий проект Бэсткон (Мнёвники, 1) - который рискует пополнить их коллекцию долгостроев
▪️Свои кафе, салоны, фитнес и детские комнаты – это, конечно, хорошо. Но что с социалкой, ребят? В пешей сейчас нет ничего. Ездить к соседям, так там своих желающих валом. Короче, ждём уточнений
▪️Потенциальные сроки. По объёму проект схож с Павелецкая Сити. Который стартовал в 2020, и по ключам последней очереди идёт сейчас в середину 2027. Учитывая нынешний тренд на сроки, квартиры в JOIS можно ждать в 2029?
▪️Инвест себестоимость такого жирного продукта, со всеми АХР-ами и коммерческими расходами, может вытянуть под 350 тыр за квадрат. При этом текущие конкуренты в ср. держат предложение по 500 тыр. Если JOIS будет стартовать в ближайшее время, то будет целить куда-то в 450–500 с вайт бокс (проверим). Чтоб ребятам вытащить маржинальность проекта в 25%, ср. цена продажи должна быть 600 тыр. за весь горизонт. И к концу выходить куда-то под 800. Ну хз… учитывая место, грядущее завершение госипотек и локальную конкуренцию. Последнее я показывал на карте здесь. А нависать конкуренция будет прилично. Только в течение 2-3 лет, вывалится 350–500 тыс. м² жилья. Сконцентрированных в точке
Короче, факторов давления на потенциал комфорта и прайса больше, чем буста таковых. Да, красиво рисуют. Но в инвест, или для себя… скорее в долгосрок, и если урвать кайфовый лот
🔥 Огонёк, если такой разбор - полезно @iliilitop
BY Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек
Share with your friend now:
tgoop.com/iliilitop/1642