tgoop.com/iliilitop/4337
Last Update:
Накануне годовщины эры расцвета оброков за выдачу госипотек – зафиксирую историю вопроса. И попробую развернуть, когда и почему льготки стали невыгодны банкам
По порядку, сильно на пальцах:
▪️Чтобы деньги дать, надо деньги взять. Причём, фондирование ипотеки это не короткая история, про одолжиться на денёк–другой
▪️Из основных источников: занять у населения, межбанковский рынок, или на край ЦБ, при траблах с ликвидностью у товарищей
▪️Щас привлечение бабла обходится банкам в ср. по цене = ключ (КС) + 3–4 п.п. Денежка от вкладов не слаще. Ибо с этих привлечённых денег нужно часть сразу отправить в резервы (обязательный и дополнительный). Грубо: принесли тебе 100 р., из них 10 р. ты откладываешь, а с оставшимися 90 р. надо поработать так, чтобы с этой обрезанной части и самому заработать, и обеспечить возврат вкладчику полной суммы + 22–24% годовых
▪️Для простоты в итоге считаем, что фондируемся под КС+4. При этом возмещение банку за семейку с июля идёт из расчёта КС+2. Сомнительно–убыточное удовольствие, не? А ведь ещё хотелось бы заработать
Теперь летопись конъюнктуры:
▫️До августа 2023, когда ключик был 7,5–8,5%, фондирование обходилось банкам в КС+0,3-0,5. А возмещение по госипотекам КС+2,5. Жить было можно. Выдачи ту зе мун
▫️Осень 2023, ключ дёргают в двузначную зону 12–13–15%. Цена заимствования на рынке растёт. А в декабре уже ключ 16%... фондирование КС+2… а компенсацию режут до КС+1,5. Банкстеры заявляют, что госипотека им теперь невыгодна. И с 2024 объявляют оброк на продажу по льготкам, приходит Ипотечное Иго. На него, есесьно, все возбуждаются. Теребят ЦБ, ФАС и тэдэ. Далее, у кого из банкстеров позиции (доли) попроще – от Ига отваливаются. Зелёный маркетмейкер упирается, держит фейс, но анализирует свою структуру выдач и постепенно капитулирует – частично смягчая комсу
▫️С марта 2024 начинаются гайки ЦБ по коэффициентам за рисковых заёмщиков... Начинает лезть вверх ПВ… Затем, ажиотаж мая-июня перед сворачиванием льготки… Далее июльское изменение условий семейки / ИТшки… И, таки, повышение возмещения банкстерам по госипотеке с 1,5 до 2 п.п… Короче, и тэдэ и тэпэ
▫️К истории с оброком уже привыкают. Объёмы ипотеки остывают. Банки, как мне видится, решают сильно не драконить тему. Принимая для себя историю периодических стопов выдач госки. Ну а что – лимиты заканчиваются, какие к нам вопросы. Что если крупнякам–маркетмейкерам эта позиция тупо проще, чем объяснять почему им невыгодно раздавать льготки?
▫️Однако, ключ полез выше. Пришли к описанному в начале поста дисбалансу фондирование / возмещение. Есесьно, банкстеры начинают вытягивать его через полную стоимость кредита (ПСК). Отсюда опять рост оброка, завёрнутый в субсидирование льготной ставки, и комбо-ипотеки. Последнее стартует робко и неумело. Когда ВТБшники чтобы вытащить ПСК 9,6%, навернули на коммерческую часть кредита в 150 тыр. ставку 282%. Далее, минимальная коммерческая часть у топов повышается до 1–1,5 млн. Что позволяет уже компенсировать дисбаланс фондирования, задирая ПСК до текущих 12–13%, через выдачу такой нельготной части кредита - под божеские 60–90% годовых
▫️Теперь же мы вступаем в эпоху: Семейки без лимитов, а значит без повода для стопов + Ипотечного Стандарта ЦБ. Поэтому крайне любопытно, как выкрутятся банкстеры. Как быстро уже все застрои прикрутят удорожания за госипотеку и рассрочки сразу в «базовые» цены. И что будет, если вдруг в феврале 2025 ключ таки решат приподнять
Сорян за портянку. Она чисто для тех, кому полезно разобраться в причинно–следственном