tgoop.com/khusainov_ildar/3161
Last Update:
Ну что, 2024 завершен, привет 2025!)
Если говорить о рынке недвижимости, то это были самые настоящие американские горки с элементами русской рулетки) Унылый первый квартал, какой-то дикий второй, просто удручающий третий и дарящий надежду четвертый.
Главный итог года — теперь уже никто не завидует девелоперам, на самом деле золотое время девелопмента остается в 2024, мне сложно сказать, когда можно считать дату начала этой эпохи, наверное, где-то 2016.
При этом новая эпоха тоже интересная, предстоит тихая санация рынка от неэффективных девелоперов и рассвет прогрессивных компаний. В целом нормальный процесс, все рынки проходят такие стадии.
Цены в эти полгода сильно не упали, но в целом снижение по реальным ценам сделок в конце года было заметно и на вторичном рынке, и на первичном. Скорее всего, стоит признать, что прогнозы по значимому снижению цен не оправдались, все-таки инфляционное давление оказалось значительно сильнее, чем можно было предположить.
В девелоперской сфере сейчас главный игрок — банк, это опасно и плохо для экономики. По итогам года и отчетности девелоперов будет видно, что доходность во втором полугодии резко снизилась, зато она вся всплыла в другом секторе. Совпадение? Не думаю!) Более того, и в 2025 будет также.
По риэлторскому бизнесу все оказалось не так плохо, как все думали, сейчас посмотрел, мы декабрь 2024 к декабрю 2023 закрыли в выручке всего минус 13,7%. Ну это просто шедеврально! В основном это стало возможным за счет большой доли покупок за наличный расчет, а также за счет увеличения доли рынка. При этом, конечно, инфляция очень сильно повлияла на уровень издержек, поэтому, думаю, финансовые результаты года в риэлтерской сфере в целом будут на тройку. У нас сопоставимые затраты выросли на 19% год к году. Что примерно и соответствует ставке рефинансирования.
Уже под самый конец года рассказали про семейную ипотеку, что там теперь не будет лимитов, но кто глубоко в теме знает, что лимиты важны, но еще важнее это уровень первоначального взноса и сколько застройщикам нужно будет субсидировать и на каких условиях, чтобы клиент мог получить эту ставку. Пока только ВТБ сказал, что снимает все ограничения и делает семейную ипотеку условно чистой под 6%. Если так сделают и другие банки, то, думаю, год для девелоперов будет более оптимистичным, чем кажется сейчас.
Интересна история с сохранением 21% в декабре, сначала подумал, что чистой воды популизм, но банки реально стали после этого снижать доходность по депозитам, а значит, были и какие-то фундаментальные причины для удержания ставки. Хотя скачок курса доллара вносит сомнения в реальность снижения инфляции.
Хотя будем объективны, рынок недвижимости уже почти не зависит от учетной ставки — доля семейной ипотеки (ставка по ней не связана с учетной) в общей выдаче ипотеки в России уже более 65%, а доля за наличный расчет во вторичном жилье приближается к 80%. Более того, всё большую роль играет рассрочка, в крупных городах она уже превышает 30% от общего объема сделок по новостройкам.
А еще важным итогом стала настоящая конкуренция и рост качества проектов. Поэтому золотая эпоха рынка оставила неплохое наследие в виде запаса финансовой прочности и новых стандартов жилья, скорости строительства и быстрого обновления старого жилого фонда!
Я бы еще отметил большую роль государства, потом, конечно, дадут оценку, насколько было правильно выбрать жилищную сферу как приоритет в инвестировании бюджетных средств. Ведь примеров для сравнения не так много, по-моему, кроме Китая, нигде не было таких вливаний в строительный сектор.
Посмотрим, какой будет 2025! Смотрю с оптимизмом, но чувствую работать придется еще больше!)
BY 🌱Ильдар Хусаинов
Share with your friend now:
tgoop.com/khusainov_ildar/3161