Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.

​​📍Как и обещал, пишу свое альтернативное мнение с ответом на вопрос: что произойдет с рынком новостроек Москвы из-за ликвидации массовых ипотечных программ?

Начну с того, что все что вы видите и слышите, да и говорите — все это правда. Да, рынок где-то рухнет, а где-то наоборот. Но дело в том, что правда-то у каждого своя: кто-то смотрит на рынок условного Кисловодска, где новостройки подорожали в четыре раза и говорит, что цены неадекватные. Кто-то сравнивает 2018 и 2024 года и пишет — караул, смотрите, как выросли цены. В общем, что я хочу сказать: правда и истина — это разные понятия. Так что давайте попробуем докопаться именно до истины.

Спойлер: я считаю, что никакой катастрофы на рынке новостроек Москвы ждать не стоит. Да, он «скукожится» и трансформируется и эта трансформация опять не всем понравится. Но не буду забегать вперед, начну по-порядку:

Во-первых. Бытует мнение, что льготные ипотечные программы не смогли разогнать стройку, поэтому в условиях дефицита и высокого спроса — застройщики задрали цены. Возможно, если замерять среднюю температуру по РФ, это и так. А вот в Москве ситуация иная (см. диаграмму): до льготок в столице строили около 3 млн кв. метров в год. А теперь строят 6 млн. 
Прирост в два раза, дефицита нет, поэтому и не было спекулятивного ценообразования. Да, неадекватные цены в некоторых проектах были. Но реальность такова, что так было всегда, даже во времена царя Гороха. Стоит все же добавить, что спекулятивные цены в моменте все-таки были, рынок стал перегреваться в мае этого года из-за «успевальщиков», и я об этом писал: ссылка.

Во-вторых. Давайте будем честны. Безадресная льготка, которую отменили 1 июля, — уже год в Москве ни на что не влияет, так как в пределах МКАД просто нет квартир стоимостью 6–7 млн руб. В регионах, да, такие цены есть. А в Москве — уже давно нет. Поэтому можно с полной уверенностью сказать, что рынок недвижимости столицы уже почти год живет без ипотеки с господдержкой.

В-третьих. Друзья, почему-то кто-то считает, что новостройки покупают только в ипотеку. Но это не совсем так, примерно половина сделок проходит в кэш. Не верите? Вот данные Росреестра: ссылка. Хорошо, скажет въедливый подписчик, но сейчас же депозиты ого-го. Кто-то же временно и откажется от покупки? Да, согласен, конечно, откажется и именно временно. Поэтому я и считаю, что рынок «скукожится», но об этом в следующем пункте.

В-четвертых. Несмотря на то, что первые три пункта я описал в оптимистичном тоне, считаю, что над рынком новостроек сгустились тучи. Он сожмется примерно процентов на 40. Почему? А потому, что рыночная ипотека заградительна, семейную ипотеку немного срезали, IT-ипотеки — пока нет, а в кэш, ну или в рассрочку, люди будут стараться покупать, только «прокрутив» деньги через депозит. Настоящая катастрофа для застройщиков?

Нет, не катастрофа, по крайней мере для Москвы. Я даже более того скажу — они к этой просадке уже готовы. Почему я так считаю? В первом пункте я написал, что без всяких льготок на рынке Москвы спокойно продавалось 3 млн кв. метров в год. Теперь смотрим нераспроданных остатки:

2024 — 1,5 млн м2
2025 — 2,5 млн м2
2026 — 2,2 млн м2

Вот такие дела, в Москве затоваренности нет, поэтому вряд ли стоит ожидать существенного падения цен. Со спекулятивных уровней они, конечно, опустятся, что сейчас и происходит. Но не более, ибо и так раскупят.

В-пятых. Все мы ждем отката цен на недвижимость. Но давайте вспомним историю Московского рынка недвижимости. Когда недвижимость дешевела? А дешевела она после какого-то глобального кризиса, в то время, когда люди были не уверены в завтрашнем дне и поэтому не покупали. Ну а сейчас — все совсем не так.

В-шестых. Пункт спорный, но написать об этом, все же нужно. Я сейчас про трансформацию рынка. Знаете, я считаю, что недорого жилья внутри МКАД больше строить не будут. Почему? А потому что емкость рынка сократится, в отличие от издержек. Но об этом напишу в следующем посте.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

www.tgoop.com/labirint_investora/908

7.8K viewsedited  Jul 25 at 04:34

​​📍Как и обещал, пишу свое альтернативное мнение с ответом на вопрос: что произойдет с рынком новостроек Москвы из-за ликвидации массовых ипотечных программ?

Начну с того, что все что вы видите и слышите, да и говорите — все это правда. Да, рынок где-то рухнет, а где-то наоборот. Но дело в том, что правда-то у каждого своя: кто-то смотрит на рынок условного Кисловодска, где новостройки подорожали в четыре раза и говорит, что цены неадекватные. Кто-то сравнивает 2018 и 2024 года и пишет — караул, смотрите, как выросли цены. В общем, что я хочу сказать: правда и истина — это разные понятия. Так что давайте попробуем докопаться именно до истины.

Спойлер: я считаю, что никакой катастрофы на рынке новостроек Москвы ждать не стоит. Да, он «скукожится» и трансформируется и эта трансформация опять не всем понравится. Но не буду забегать вперед, начну по-порядку:

Во-первых. Бытует мнение, что льготные ипотечные программы не смогли разогнать стройку, поэтому в условиях дефицита и высокого спроса — застройщики задрали цены. Возможно, если замерять среднюю температуру по РФ, это и так. А вот в Москве ситуация иная (см. диаграмму): до льготок в столице строили около 3 млн кв. метров в год. А теперь строят 6 млн. 
Прирост в два раза, дефицита нет, поэтому и не было спекулятивного ценообразования. Да, неадекватные цены в некоторых проектах были. Но реальность такова, что так было всегда, даже во времена царя Гороха. Стоит все же добавить, что спекулятивные цены в моменте все-таки были, рынок стал перегреваться в мае этого года из-за «успевальщиков», и я об этом писал: ссылка.

Во-вторых. Давайте будем честны. Безадресная льготка, которую отменили 1 июля, — уже год в Москве ни на что не влияет, так как в пределах МКАД просто нет квартир стоимостью 6–7 млн руб. В регионах, да, такие цены есть. А в Москве — уже давно нет. Поэтому можно с полной уверенностью сказать, что рынок недвижимости столицы уже почти год живет без ипотеки с господдержкой.

В-третьих. Друзья, почему-то кто-то считает, что новостройки покупают только в ипотеку. Но это не совсем так, примерно половина сделок проходит в кэш. Не верите? Вот данные Росреестра: ссылка. Хорошо, скажет въедливый подписчик, но сейчас же депозиты ого-го. Кто-то же временно и откажется от покупки? Да, согласен, конечно, откажется и именно временно. Поэтому я и считаю, что рынок «скукожится», но об этом в следующем пункте.

В-четвертых. Несмотря на то, что первые три пункта я описал в оптимистичном тоне, считаю, что над рынком новостроек сгустились тучи. Он сожмется примерно процентов на 40. Почему? А потому, что рыночная ипотека заградительна, семейную ипотеку немного срезали, IT-ипотеки — пока нет, а в кэш, ну или в рассрочку, люди будут стараться покупать, только «прокрутив» деньги через депозит. Настоящая катастрофа для застройщиков?

Нет, не катастрофа, по крайней мере для Москвы. Я даже более того скажу — они к этой просадке уже готовы. Почему я так считаю? В первом пункте я написал, что без всяких льготок на рынке Москвы спокойно продавалось 3 млн кв. метров в год. Теперь смотрим нераспроданных остатки:

2024 — 1,5 млн м2
2025 — 2,5 млн м2
2026 — 2,2 млн м2

Вот такие дела, в Москве затоваренности нет, поэтому вряд ли стоит ожидать существенного падения цен. Со спекулятивных уровней они, конечно, опустятся, что сейчас и происходит. Но не более, ибо и так раскупят.

В-пятых. Все мы ждем отката цен на недвижимость. Но давайте вспомним историю Московского рынка недвижимости. Когда недвижимость дешевела? А дешевела она после какого-то глобального кризиса, в то время, когда люди были не уверены в завтрашнем дне и поэтому не покупали. Ну а сейчас — все совсем не так.

В-шестых. Пункт спорный, но написать об этом, все же нужно. Я сейчас про трансформацию рынка. Знаете, я считаю, что недорого жилья внутри МКАД больше строить не будут. Почему? А потому что емкость рынка сократится, в отличие от издержек. Но об этом напишу в следующем посте.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

BY Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.