tgoop.com/labirint_investora/957
Last Update:
📍Как обещал в предыдущем посту, пишу свое мнение про старт продаж новой очереди «Матвеевского Парка». Забегая вперед скажу, что под спекулятивную стратегию эта очередь не совсем подходит. А вот под долгосрочные инвестиции, считаю, что рассмотреть ее вполне можно.
Да-да, именно так, и сейчас я объясню, почему так думаю. Начну с того, что существуют всего три метода оценки стоимости недвижимости. Чтобы не было занудно, максимально упрощу:
Первый: «Сравнительный метод». Это когда мы сравниваем стоимость квартиры с аналогичными предложениями на рынке.
Второй: «Затратный метод». Иными словами: стоимость квартиры с ремонтом примерно равна стоимости суммы двух вводных: аналогичной квартиры без ремонта плюс сам ремонт.
Третий: «Доходный метод». Или какой доход может генерировать ваша недвижимость.
Есть еще четвертый метод: цены на недвижимость скоро рухнут. Но этот метод, увы, научно не обоснован и просчитать его не получится. Поэтому назову его «Эмоциональным». 😉
Так вот, если мы смотрим «под аренду», то нам в первую очередь важен «доходный метод»: арендный поток + стоимость актива во времени и минус затраты. С этим разобрались, теперь давайте считать:
В первой очереди ЖК «Матвеевский Парк» небольшие ЕВРО-2 сдаются в аренду за 85-90 тыс. руб. Причем, это обычные ПИК-коробочки, а не комфорт+ класс. Можно ли предположить, что в проекте классом выше, аренда аналогичной квартиры будет около 100 тыс. руб? Да, конечно, думаю, так и будет, ведь сейчас в ЖК «Vаngarden» ЕВРО-2 сдаются около 100-120 тыс. руб. Да-да, в проектах по-соседству достаточно высокие арендные ставки, и это даже с учетом того, что локация пока полностью не раскрылась.
Теперь производим несложные математические расчеты. И что получаем в сухом остатке? А получаем, что только от аренды мы можем иметь около 9% в год. Кроме того, мы получим прирост стоимости актива во времени, и это также следует учесть, поскольку это тоже наш доход.
Почему я пишу про рост стоимости? А потому, что локация развивается и со временем преобразится. Для понимания масштаба трансформации — основные стройки и некоторые планы города нанес на карту внизу. К слову, обратите внимание, что рядом с ЖК появится новый парк. Это вы сейчас пишите: промзона, ТЭЦ, фууу... Но пройдет какое-то время и появятся новые офисы, ТЦ, сады, школы, новые ЖК, парк, огромный бульвар с сухими фонтанами и локация будет восприниматься совсем по-другому.
Вот такие дела. Что теперь скажете, после того, как сделали экспресс-оценку через «доходный метод»? Все не так уж и плохо, как показалось на первый взгляд? Вот и я так считаю, ведь первое впечатление часто бывает обманчиво. Очень часто наши чувства мешают увидеть объективную картинку. Иными словами: все мы жаждем увидеть супер классные цены и когда их не видим, отворачиваемся и проходим мимо. А нужно делать анализ и считать.
🔖 Мнение автора: Друзья, расчеты и анализ я максимально упростил. Конечно, нужно сравнивать и с другими проектами, учитывая цифры, ликвидность, сроки, градпланы и доходность. Впрочем, я сейчас не о методологии, а в целом о проекте. А в целом, я считаю, что проект неплохой и рассматривать его вполне стоит.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#матвеевский_парк
BY Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.
Share with your friend now:
tgoop.com/labirint_investora/957