Сергей Дятлов ● Primetr ● Управление недвижимостью

Индексировали, индексировали и переиндексировали

Возможность односторонней индексации размера арендной платы со стороны Арендодателя на максимальный процент это безусловный плюс и этого нужно добиваться согласовывая договор аренды с арендатором, но пользоваться этим нужно взвешенно.

Вспоминается пару кейсов.

📌 В 2012 году мы сдали помещение 61м2 в центре Щелково под стоматологию, которая сидела в этом доме несколько лет до того, как мы купили помещение. Мало того, что сразу сдали дороже, чем стоматологи платили раньше. Так еще заключили договор аренды, который позволял ежегодно повышать аренду в одностороннем порядке, чем мы и воспользовались несколько раз за несколько лет. Но ни прикормленное за много лет место, ни медицинская лицензия, не удержали арендатора на этом месте.

Мы слишком сильно повысили арендную плату и этим самым выдавили арендатора. Удушили курицу, несущую золотые яйца. Арендатор купил и переехал в помещение в другом районе.

📌 В том же 2012 году в мкрн. Богородский, тоже в Щелково помещение 35м2 сдали под салон красоты и тоже не дешево для той локации. После чего несколько лет повышали размер арендной платы и снова довели арендатора до того, что он стал смотреть по сторонам и переехал в другое помещение дешевле.

В обоих этих случаях мы действовали в рамках договора, но без оглядки на рыночные ставки и не учитывали интересы арендатора. Это привело к тому, что потеряли стабильных арендаторов по хорошим ставкам, были вынуждены искать новых. А новых арендаторов нашли уже на меньшие ставки.

❗️ Если вы рантье и не собираетесь продавать объект, принимая решение об индексации размера арендной платы, обращайте внимание на арендные ставки вокруг. Не забывайте, что для того чтобы арендатор платил вам деньги он должен их зарабатывать и не только на аренду, но и ему должно оставаться.

Я писал ранее, что при принятии решения об индексации мы руководствуемся принципом, что арендатор не должен сидеть на нерыночных условиях. Это касается не только ситуации, когда ставка ниже рынка, но и когда ставка выше рынка.

Учитывая количество помещений, находящихся у нас во владении и управлении мы анализируем около 10 помещений в месяц на предмет размера и целесообразности индексации аренды и выносим предложения на решение собственников с учетом рыночных ставок, вакансий, возможностей бизнеса арендатора и соответствия условиям договора аренды.

💬 А как вы решаете вопрос с индексацией?

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Please open Telegram to view this post

VIEW IN TELEGRAM

www.tgoop.com/primetr_ru/271

1.1K viewsApr 18, 2023 at 05:03

Индексировали, индексировали и переиндексировали

Возможность односторонней индексации размера арендной платы со стороны Арендодателя на максимальный процент это безусловный плюс и этого нужно добиваться согласовывая договор аренды с арендатором, но пользоваться этим нужно взвешенно.

Вспоминается пару кейсов.

📌 В 2012 году мы сдали помещение 61м2 в центре Щелково под стоматологию, которая сидела в этом доме несколько лет до того, как мы купили помещение. Мало того, что сразу сдали дороже, чем стоматологи платили раньше. Так еще заключили договор аренды, который позволял ежегодно повышать аренду в одностороннем порядке, чем мы и воспользовались несколько раз за несколько лет. Но ни прикормленное за много лет место, ни медицинская лицензия, не удержали арендатора на этом месте.

Мы слишком сильно повысили арендную плату и этим самым выдавили арендатора. Удушили курицу, несущую золотые яйца. Арендатор купил и переехал в помещение в другом районе.

📌 В том же 2012 году в мкрн. Богородский, тоже в Щелково помещение 35м2 сдали под салон красоты и тоже не дешево для той локации. После чего несколько лет повышали размер арендной платы и снова довели арендатора до того, что он стал смотреть по сторонам и переехал в другое помещение дешевле.

В обоих этих случаях мы действовали в рамках договора, но без оглядки на рыночные ставки и не учитывали интересы арендатора. Это привело к тому, что потеряли стабильных арендаторов по хорошим ставкам, были вынуждены искать новых. А новых арендаторов нашли уже на меньшие ставки.

❗️ Если вы рантье и не собираетесь продавать объект, принимая решение об индексации размера арендной платы, обращайте внимание на арендные ставки вокруг. Не забывайте, что для того чтобы арендатор платил вам деньги он должен их зарабатывать и не только на аренду, но и ему должно оставаться.

Я писал ранее, что при принятии решения об индексации мы руководствуемся принципом, что арендатор не должен сидеть на нерыночных условиях. Это касается не только ситуации, когда ставка ниже рынка, но и когда ставка выше рынка.

Учитывая количество помещений, находящихся у нас во владении и управлении мы анализируем около 10 помещений в месяц на предмет размера и целесообразности индексации аренды и выносим предложения на решение собственников с учетом рыночных ставок, вакансий, возможностей бизнеса арендатора и соответствия условиям договора аренды.

💬 А как вы решаете вопрос с индексацией?

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru