Сергей Дятлов ● Primetr ● Управление недвижимостью

Индексации арендной платы. Продолжение

📌 Арендодатели часто рассуждают: если инфляция 10%, и/или курс доллара вырос на 10%, то и аренда должна вырасти на 10%. Это было бы справедливо если бы так же росли доходы потребителей и с ними выручки арендаторов.

Да цены растут, но выручки у арендаторов могут падать, т.к. снижается платежеспособный спрос.

📊 На графике (из саммари обзора "Рейтинг торговых сетей FMCG и Состояние потребительского рынка" - апрель 2023 г. от INFOLine) представлены цифры по обороту розничной торговли, в сопоставимых ценах в % к соответствующему месяцу предыдущего года. Видно, что последние 12 месяцев РТО (Розничный ТовароОборот) в натуральном выражении падает к аналогичному месяцу предыдущего года.

🛍 Розничный бизнес обычно считает аренду как процент от РТО, даже если аренда в договоре фиксированная сумма, и если выручки стагнируют, то где арендаторам взять деньги на оплату аренды с учетом желаемой арендодателем индексации?

🎭 Да сети часто пользуются ситуацией и просят скидки прикрываясь информационным фоном даже когда у них растут выручки. Но данные за последние 12 месяцев показывают, что продажи в штуках падают, у многих падает выручка.
📉См. падение сопоставимых продаж в Ленте, ГК «О’КЕЙ», Fix Price. 

📈 Лишь у немногих в лучшем случае получается расти в денежном выражении где-то около инфляции. См. сопоставимые продажи в Пятерочке.

❗️Нужно еще разбираться с наценкой. Бурное развитие дискаунтеров всех мастей говорит о снижении наценки.

🤝 Я понимаю и разделяю желание арендодателей индексировать арендную плату, опасения по поводу инфляции. Но пытаюсь показать, что часто потребительское поведение арендодателей не позволяет им же получать стабильный и справедливый доход от аренды если переиндексировать аренду и выдавить арендатора с объекта, или если не сдавать в аренду если договор аренды не предусматривает односторонней индексации и не получать аренду несколько месяцев.

💬 А что вы думаете про «справедливую» индексацию?

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Please open Telegram to view this post

VIEW IN TELEGRAM

www.tgoop.com/primetr_ru/334

1.5K viewsMay 25, 2023 at 05:05

Индексации арендной платы. Продолжение

📌 Арендодатели часто рассуждают: если инфляция 10%, и/или курс доллара вырос на 10%, то и аренда должна вырасти на 10%. Это было бы справедливо если бы так же росли доходы потребителей и с ними выручки арендаторов.

Да цены растут, но выручки у арендаторов могут падать, т.к. снижается платежеспособный спрос.

📊 На графике (из саммари обзора "Рейтинг торговых сетей FMCG и Состояние потребительского рынка" - апрель 2023 г. от INFOLine) представлены цифры по обороту розничной торговли, в сопоставимых ценах в % к соответствующему месяцу предыдущего года. Видно, что последние 12 месяцев РТО (Розничный ТовароОборот) в натуральном выражении падает к аналогичному месяцу предыдущего года.

🛍 Розничный бизнес обычно считает аренду как процент от РТО, даже если аренда в договоре фиксированная сумма, и если выручки стагнируют, то где арендаторам взять деньги на оплату аренды с учетом желаемой арендодателем индексации?

🎭 Да сети часто пользуются ситуацией и просят скидки прикрываясь информационным фоном даже когда у них растут выручки. Но данные за последние 12 месяцев показывают, что продажи в штуках падают, у многих падает выручка.
📉См. падение сопоставимых продаж в Ленте, ГК «О’КЕЙ», Fix Price. 

📈 Лишь у немногих в лучшем случае получается расти в денежном выражении где-то около инфляции. См. сопоставимые продажи в Пятерочке.

❗️Нужно еще разбираться с наценкой. Бурное развитие дискаунтеров всех мастей говорит о снижении наценки.

🤝 Я понимаю и разделяю желание арендодателей индексировать арендную плату, опасения по поводу инфляции. Но пытаюсь показать, что часто потребительское поведение арендодателей не позволяет им же получать стабильный и справедливый доход от аренды если переиндексировать аренду и выдавить арендатора с объекта, или если не сдавать в аренду если договор аренды не предусматривает односторонней индексации и не получать аренду несколько месяцев.

💬 А что вы думаете про «справедливую» индексацию?

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru