tgoop.com/primetr_ru/667
Last Update:
Защищает ли недвижимость от инфляции?
Покупая ГАБ или сдавая в аренду помещение инвестор/арендодатель часто задается вопросами:
- Что будет с арендной платой в будущем?
- Будет ли расти стоимость недвижимости?
- Как защититься от инфляции, девальвации?
В прошлом от девальвации пытались защищаться ставками в валюте (у.е.) в договорах аренды.
Сейчас пытаются защититься от инфляции индексацией и/или привязкой аренды к % от РТО (Розничный Товаро Оборот).
К сожалению, 100%ной и оперативной (ежемесячной) защиты от инфляции не существует.
Наличие в договоре аренды односторонней индексации размера арендной платы на определенный процент, который с сетевыми компаниями обычно бывает не выше 5% не гарантирует эту индексацию.
Я уже писал, что если выручки стагнируют, то арендаторам негде взять деньги на оплату аренды с учетом желаемой арендодателем индексации.
За последние 10 лет рост оборота розничной торговли, в сопоставимых ценах в % к предыдущему году был выше 3% только 2 раза в 2021 и 2023 году, выше не более 3% - 4 раза – в 2014, 2017, 2018, 2019 годах.
А в оставшиеся 4 года было падение на 3-5-10% к предыдущему году. Есть надежда, что в 2024 году оборот розничной торговли, в сопоставимых ценах наконец превысит десятилетний показатель.
Но цены же растут скажете вы.
За те же 10 лет рост оборота розничной торговли в денежном выражении в % к предыдущему году был выше 10% только три года в 2014, 2021 и 2023 году.
И это на всех с учетом открытия новых точек, это не рост сопоставимых продаж в одних и тех же точках.
Я знаю, что некоторые инвесторы делают ставку на привязку аренды к % от РТО. Это неплохо, но я не считаю это панацеей. Так как РТО может как расти так и падать.
Если говорить сопоставимых продажах, то не все компании могут похвастаться их ростом, а тем более ростом выше инфляции.
Рост сопоставимых продаж складывается из роста трафика и роста среднего чека.
Рост или падение трафика может быть обусловлено трендами, качеством концепции, акциями…
Трафик, а вместе с ним и обороты могут перетекать между форматами.
Снижение трафика может иметь долгосрочную динамику как, например, у Fix Price. Кстати, это пример арендатора с арендой привязанной к % от РТО.
Средний чек может расти из-за ряда факторов, в том числе из-за инфляции.
Но рост среднего чека может приводить к уменьшению трафика (уход к конкурентам, в дискаунтеры).
Розничные обороты может стимулировать рост реальных располагаемых доходов населения, которые долгое время не росли. Но рост доходов через рост расходов стимулирует инфляцию. А инфляция съедает индексацию аренды. Получается замкнутый круг.
Что мне нравится в недвижимости, это то что даже если в какой-то момент времени рост аренды или рост цены самой недвижимости не успевает за инфляцией, то на длинном горизонте защищает от нее.
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru