tgoop.com/primetr_ru/692
Last Update:
Аренда в привязке к % от РТО (кейс)
Я уже писал, что не считаю привязку аренды к % от РТО гарантией защиты от инфляции.
В качестве примера хочу привести динамику оборота одного из магазинов Пятерочка почти за 6,5 лет. (см. диаграмму)
На графике видно, что оборот магазина в течение 5 лет с 2018 по 2022 годы стагнировал.
Если бы аренда была привязана только к РТО, то в течение 5 лет она бы не росла, как считают многие.
Таким образом я хочу показать важность договоренности с арендатором о минимальной фиксированной аренде с ее односторонней индексацией.
Однако односторонняя индексация не панацея. Если оборот не растет пять лет, то и арендатор не сможет индексировать аренду. А если настаивать на этом, то при высоком фактическом % аренды от РТО (например, выше 8%) арендатор может просто выйти из договора. И можно остаться у разбитого корыта.
В данном примере индексация была в 2020 г. и в 2018-2022 годах % аренды от РТО колебался в диапазоне 7-8% редко снижаясь ниже 7% и периодически превышая 8%.
В таких условиях магазин балансировал на грани. Арендодатель хотел повысить аренду, а арендатор хотел снизить. Никого эта ситуация не устраивала.
И только кривые РТО за 2023 и 2024 годы оторвались от кривых за 2018-2022 годы.
Собственник впервые получил прибавку к фиксированной аренде в виде % от РТО в декабре 2023г. и в феврале 2024г.
А с марта 2024г. проиндексировал минимальную фиксированную аренду на 5%.
При этом фактический % от РТО с марта 2023г. не превышал 6,5%, а с сентября 2023г. не превышал 6%, что позволяет говорить о потенциале очередной индексации в следующем году.
Теперь ситуация больше устраивает и собственника, и арендатора.
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru
