tgoop.com/silverstreamsochi/1219
Last Update:
Сейчас я расскажу для вас про самую провальную сделку/инвестицию в недвижимость прошедшего года.
Инвесторов в проект было
двое: я и ещё один мой постоянный клиент. В пропорции 20/80 в его пользу.
Выкупили ещё в 2022м дом в закрытом коттеджном посёлке, построенном нашей компанией SILVERSTREAM за 27 млн руб в чистовой отделке. За месяц до этого продали такой же, но черновой дом за 39 млн, то есть выкуп был на 15 млн ниже рынка, с учётом проведенной чистовой отделки. Соответсвенно вход в объект ниже рыночной цены на 39%.
За 8 месяцев сделали Ландшафтное озеленение, ремонт «под ключ», с мебелью, техникой и декором+хоустейджинг с общим расходом 11 млн руб (итого себестоимость дома 27 Покупка +11 вложения=
Запланированная прибыль-
Куча показов (более 50), дом не продался. Хотя было пару очень горячих потенциальных покупателей.
Итог:
Основной инвестор захотел себе и семье загородный дом, посчитал текущую себестоимость земли, стройки и ремонта, понял что построить будет дороже и дольше, и сделал мне предложение о выкупе доли. Я согласился. Инвестор с готовым загородным домом ниже себестоимости, я-с прибылью на вложенные. Не плановые 42% годовых, но 27% вообще без рисков в готовом объекте тоже на дороге не валяются.
Всем хорошо.
WIN-WIN.
В сделке нет ничего провального, никого не снесли, не раскулачили, денег
Причина: перенасыщение с 2023 года рынка частных домов в Сочи, избыток предложения на фоне относительно низкого спроса.
Мой вывод и анализ ошибки: Когда заходили в сделку смотрели в настоящий момент, а не на год-два вперёд, что будет с рынком.
P.S. Для всех инвесторов и Инвест-брокеров мораль сей басни такова: сморите не на то, что с рынком сейчас, а на то, что с ним будет, когда вы по вашей фин модели рассчитываете выйти из этой инвестиции.Я себе прям зарубил на носу, и больше такой ошибки не совершу.
P.S.2. В посте ниже, как и обещал, разложу ТОП-5 лучших инвестиций в недвижимость 2024.
Переходите и читайте
