tgoop.com/simpleestate/851
Last Update:
«Почему дивиденды маленькие?»
❓Этот комментарий иногда встречается под нашими постами и касается некоторых проектов, представленных на инвестиционной платформе. В целом, согласимся - дивидендов не бывает много! Но в частности - не всё так однозначно.
🔀 В мире прямых инвестиций есть разделение проектов по типу бизнес-моделей на:
🔸«дойные коровы» - проекты, созданные для стабильных и растущих денежных потоков (на платформе это, например, «ДА!» в Чехове, «Магнит» в Люберцах, «Перекресток» в Совхозе им. Ленина)
🔸«мясные коровы» - проекты, ориентированные на рост стоимости акционерного капитала (у SimpleEstate это «Прокшино» и «Новое Летово»), где основной доход инвестор получает от удорожания актива, а не от регулярных выплат.
💰 Важно понимать, что дивиденды выплачиваются из чистой прибыли проектного АО и напрямую зависят от операционных результатов объекта недвижимости. На примере «Перекрестка» в Прокшино мы видим, что арендатор сейчас платит 7% от товарооборота (до сентября 2024 года платил 6%). Из полученных средств покрываются операционные расходы (коммунальные платежи, обслуживание здания, налоги), а оставшаяся сумма направляется на выплату дивидендов акционерам.
🏗 Проект развивается в соответствии с первоначальным планом - район постепенно заселяется, и полная загрузка супермаркета ожидается к 2027 году. В 4 квартале 2024 года произошло несколько позитивных событий: введены в эксплуатацию два ближайших дома на 2,300 квартир, а налог на имущество с 2025 года снизится в 5.5 раз (с 7 млн до 1.3 млн руб. в год). По результатам 4 квартала выплачены дивиденды в размере 50 руб. на акцию.
📅 Когда выплачиваются дивиденды? Они выплачиваются ежеквартально (чаще нельзя по закону 208-ФЗ «Об акционерных обществах»). Дата фиксации акционеров: 15 января/апреля/июля/октября, а выплаты производятся с 20 по 30 число месяца, следующего за отчетным кварталом. Важно: для получения дивидендов необходимо, чтобы право собственности на акции было зарегистрировано в реестре акционеров у регистратора (АО «Статус»).
💡 Лайфхак: как узнать размер будущих дивидендов (схема надежна, как швейцарские часы). В каждом квартальном отчете есть график с прогнозом выплаты дивидендов. Для «Перекрестка» в Прокшино прогноз составляет: 60 руб./акцию в 1 кв. 2025, 70 руб. во 2 кв., 80 руб. в 3 кв. и 90 руб. в 4 кв. 2025 года.
📈 Несмотря на пока скромные дивиденды, проект показывает отличную динамику роста: стоимость объекта выросла на 65% с момента покупки, а акция сейчас стоит 14,500 руб. против изначальных 10,000 руб. Для новых инвесторов прогнозная доходность на 10 лет составляет 13.5% IRR с дивидендной доходностью 8.4%.
🔮 По мере заселения жилого комплекса, роста товарооборота «Перекрестка» и снижения налоговой нагрузки мы ожидаем последовательное увеличение дивидендов. Главное помнить: инвестиции в коммерческую недвижимость — это долгосрочная история, где дивиденды и стоимость актива растут вместе с развитием района и увеличением проходимости торговых площадей.
🤝 Команда SimpleEstate прилагает максимум усилий для увеличения акционерной стоимости и дивидендов каждого проекта. Однако мы не можем по щучьему велению и по своему хотению превратить «мясную» корову в «дойную», мы не можем одномоментно изменить бизнес-модель проекта. Это долгий процесс трансформации, связанный с множеством факторов – от заселения жилого комплекса и достижения целевой посещаемости до оптимизации расходов и реализации потенциала роста арендных ставок.
📈 Мы терпеливо и последовательно работаем над каждым объектом, чтобы его экономика развивалась максимально эффективно для наших инвесторов. Однако мы реалисты - вопрос «почему дивиденды такие маленькие?» с нами навсегда! Денег много не бывает.
BY SimpleEstate | Инвестиции
Share with your friend now:
tgoop.com/simpleestate/851