Еще один очаг обманутых ижсников обнаружен в Тульской области.

❌Схема обычная: "Семейная" ипотека без эскроу-счетов, подрядчик получил предоплату, начал строительство и благополучно исчез... Теперь практически поселок одинаковых каркасников стоит, ожидая своей участи.

Местные жители говорят, что губернатор в курсе и пытается решить проблему.

#ижс #обманутыедольщики

🏡 ИЖС в России

Прокуратура возбудила дело о мошенничестве строительной компании "Теплоблок" в особо крупном размере — у людей украли больше 60 млн рублей на строительство частных домов. Теперь инцидент произошел в Приморском крае.

🏡 ИЖС в России

Как эскроу-счета изменят сферу ИЖС?

💭Мнение старшего эксперта агентства недвижимости "Этажи", Москва, Анны Зайцевой:

Введение эскроу счетов в ИЖС сильно повлияло на рынок малоэтажной застройки и, в частности, на индивидуальное строительство по договорам подряда.
Теперь все сделки, где появляется банковский кредит, должны в обязательном порядке проводиться с использованием эскроу.

На рынке многоквартирных домов счета эскроу введены уже с 1 июля 2019 года, и мы помним, что тогда появилось некоторое «укрупнение» застройщиков МКД. С рынка ушли более мелкие игроки, не сумевшие адаптироваться. Теперь похожую ситуацию переживают застройщики ИЖС.

Цели у Закона об эскроу в ИЖС, несомненно, благие: сделать рынок более прозрачным, защитить средства заказчиков, увеличить долю ипотеки в данном сегменте. Но смотрите, счет эскроу – это специальный счет в банке, на котором деньги заказчика хранятся до тех пор, пока дом будет введен в эксплуатацию и все обязательства по договору подряда будут выполнены.

Соответственно, девелоперы, застройщики и подрядчики должны обеспечить строительство объектов за счет кредитных средств или за счет собственных средств. Но, не смотря на то, что кредитная линия для строительства индивидуальных жилых домов по договорам подряда может составлять до 500 млн.руб, взять такую сумму смогут очень не многие компании.

Прекрасно знаю компании со стабильным оборотом, строящие 8-10 домов в год, которые не смогли получить «кредитное плечо» более 30 млн.руб. А что такое 30 млн.руб.? Это, например, всего 3 каркасных дома. Кроме этого, банковские комиссии, которые оплачивают застройщики и подрядчики при льготной ипотеке (рынок очень ожидает их отмены). И, вдобавок, повышение стоимости строительных материалов никто не отменял, тем более в начавшийся сезон.
Что вкупе ведёт к повышению стоимости для заказчика в договоре подряда.

Еще у многих застройщиков в ИЖС есть реальные опасения, а как они будут получать средства с эскроу-счета, если, например, заказчик окажется недобросовестным, и не будет допускать транспорт подрядчика на участок, чтобы завершить работы, или не станет подписывать акты.

👉Итого, мы ожидаем:

🏡рост цен в сегменте ИЖС;
🏡повышение спроса заказчиков на сегмент ИЖС, но при отсутствии возможности его реализовать в полной мере до момента, когда нормативная база по новому закону позволит всем сторонам сделки чувствовать себя одинаково защищенными;
🏡исчезновение с рынка ряда мелких и средних компаний.

Что касается малоэтажных жилых комплексов в коттеджных поселках. Тут речь больше идет о крупных девелоперах, имеющих достаточное количество оборотных средств. В этом сегменте начало использования счетов эскроу прошло более гладко. И мы увидели возможности проектного финансирования хорошо работающие на проектах, где можно реализовывать много лотов в одной локации. Нет издержек на строительство в разных точках. Это также говорит об укрупнении бизнеса данной сферы.

То, как будут чувствовать себя компании рынка ИЖС дальше и как это отразится на конечном заказчике, будет во многом зависеть от того, насколько нормативные инструменты будут адаптироваться, получая обратную связь игроков рынка.

#ижс_мнение #эскроусчета

🏡 ИЖС в России

Более 10 млрд руб уже вложили в земельные участки СПб и ЛО

В I квартале текущего года капиталовложения в покупку земельных участков под жилую застройку в Санкт-Петербурге и области достигли 10,1 млрд руб. Это эквивалентно 110 га земли, что открывает перспективы для строительства более 750 тысяч кв м жилья.

Для сравнения, в такой же период прошлого года объем инвестиций составил 9,3 млрд руб. По прогнозам, суммарный объем инвестиций в развитие территорий на 2025 год может достичь 70-80 млрд руб, согласно словам партнера NF Group, Станислава Бибика.

Общий объем инвестиций в недвижимость СПб за первые 3 месяца текущего года вырос на 29% и составил 25 млрд руб. При этом наибольшее внимание инвесторов проявляется к сделкам со складами и жилыми объектами, которые занимают 35% и 34% от всего объема соответственно.

Данные показатели свидетельствуют о заметной активности на рынке недвижимости, что может быть связано с увеличением спроса и развитием инфраструктуры в регионе.

#ижс #инвестиции

🏡 ИЖС в России

"Строительство домов "своими силами" уходит в прошлое"

💭Мнение директора компании Architecta, Владимира Соломатина:

В 2025 году всё больше людей выбирают строительство дома через подрядчика. Это связано не только с удобством, но и с новыми правилами: теперь использовать ипотеку для ИЖС можно только через аккредитованную строительную компанию. Раньше средства по господдержке можно было тратить самостоятельно — теперь это запрещено. Такая мера защищает покупателей от недобросовестных подрядчиков и недостроя.

Дополнительный фактор — ухудшение условий по ипотеке. Комиссии банкам, рост ставок по эскроу, увеличение сроков раскрытия — всё это делает сделки дороже и сложнее. В результате, некоторые подрядчики начали предлагать две цены: одну — для наличных, другую — для ипотечных средств.

🏡Причём даже если вы планируете строиться за свои деньги, с 1 марта 2025 года вступили в силу изменения: теперь и наличные расчёты проходят через эскроу-счета. То есть деньги поступают подрядчику только после завершения строительства.

Строительство "своими силами" уходит в прошлое. Законодательство и банки всё чаще подталкивают застройщиков к работе с подрядчиками по прозрачной и контролируемой схеме. Для рынка это шаг к большей безопасности — но и к меньшей гибкости.

#ижс_мнение #строительстводома

🏡 ИЖС в России

Государство следит за безопасностью огородников

В Госдуме представлен проект о внесении изменений в закон "О ведении гражданами садоводства и огородничества". Основная цель — защита прав садоводов и огородников, с акцентом на улучшение самообеспечения граждан сельскохозяйственными продуктами.

46% россиян владеют садовыми или дачными участками, и 70% из них выращивают сельхозпродукты. Около 125 млн россиян получают продукцию с обрабатываемой земли, что составляет минимум четверть всей сельхозпродукции страны. Эта активность важна для продовольственной безопасности и обеспечивает людей качественными продуктами без государственной помощи.

Однако наблюдается снижение роли сельхозучастков из-за "ползучего" изменения их назначения. В связи с этим предлагается законопроект, ограничивающий строительство коммерческих объектов на таких участках, что защищает интересы садоводов. Государство также предпринимает меры для защиты добросовестных пользователей участков от владельцев, наносящих ущерб и игнорирующих интересы соседей.

🏡Пожарная безопасность: соседи, жарящие шашлыки или разводящие костры слишком близко к домам, могут получить штраф до 20 000 рублей. Нарушения в эксплуатации печей — штраф до 15 000 рублей.

🏡Санитарно-эпидемиологическая безопасность: накопление мусора на участке может привести к штрафу до 5 000 рублей. Мытье машины с несанкционированным сливом химии — штраф до 500 рублей.

🏡Биологическая безопасность: штраф за высокие сорняки — до 500 рублей, за борщевик — до 5 000 рублей, за наркотические растения — от 3 000 до 5 000 рублей, возможна уголовная ответственность.

🏡Психологическая безопасность: закон о тишине требует соблюдать тишину в определенные часы. За нарушение — штраф до 3 000 рублей.

#ижс #огородничество

🏡 ИЖС в России

Доход со строительства загородного дома доходит до 90%

Пандемия заметно повысила интерес к загородной недвижимости, как для проживания, так и инвестиций. И сейчас он до сих пор держится на уровне.

Несмотря на восприятие загородного рынка как менее ликвидного, спрос на такие инвестиции растёт. Продажа может занять до года, но застройщики предлагают доходность до 30% при перепродаже на этапе стройки, а самостоятельная достройка может увеличить доход до 90%.

Ключом к успешным инвестициям является тщательный выбор застройщика и локации. Рекомендуется рассматривать земельные участки под строительство и дома с современным ремонтом, особенно для аренды, так как их дефицит на рынке.

#ижс #инвестициивижс

🏡 ИЖС в России

Частные дома на юге дороже квартир

В крупных городах Юга России стоимость частных домов за год выросла более чем на 10%.

Разница в ценах между домами и квартирами также увеличивается. В Краснодаре дома сейчас на 7% дороже квартир, а в Майкопе — на 32%.

В Ростове-на-Дону разрыв возрос с 9% до 14%, а в Ставрополе дома стоят в 1,5 раза больше квартир. По мнению экспертов, в скором времени дома будут дорожать быстрее из-за растущих затрат на материалы и услуги.

#ижс #ценынадома

🏡 ИЖС в России

Около 300 признаков земельно-имущественных нарушений выявили в Москве с помощью системы искусственного интеллекта за I квартал.

🏡 ИЖС в России

"Самое верное и ценное решение на сегодня"

💭Мнение руководителя отдела продаж АН «КоридорЪ» Наталии Вяльшиной:

Фиксация денег на эскроу-счете до момента сдачи дома для строительства ИЖС, которое вступило в силу в марте для загородного рынка недвижимости, на мой взгляд, самое верное и ценное решение на сегодня.

Надо это было сделать еще раньше. Сколько из опыта мы знаем «горе застройщиков», которые начали строительные работы, деньги получили и на этом закончили, сколько обманутых клиентов остались с голыми участками, без денег и возможности продолжить стройку даже самостоятельно. До сих пор в судах полно исковых заявлений на таких недобросовестных застройщиков.

При этом законе заказчик даже в плюсе, он получает то, за что заплатил, дом тот, который хотел и согласовал в проекте. Застройщик, на самом деле, тоже в плюсе - все будет идти по техническому заданию и проекту, что исключит внесение каких-то кардинальных изменений проекта от клиента – все прозрачно и фиксировано, есть проект, цена, условия.

#ижс_мнение #эскроу

🏡 ИЖС в России