Блог Максима Ельцова

РБК: В феврале только в трех крупных городах России снизились цены на жилье.

Со ссылкой на SRG указывается что «В феврале цены на жилье снизились в Астрахани, Новокузнецке и Саратове. Рост цен в феврале охватил почти все исследуемые города. Основной фактор, который поддерживает текущую динамику, — это рост количества сделок за наличные».

Материал примечательный, любопытный и сам по себе.
Но есть несколько моментов, которые бросаются в глаза.

Во-первых, важно понимать, о каких именно ценах идет речь и каким образом считали. В сноске указано, что анализировали цены предложений «с помощью искусственного интеллекта и математических алгоритмов машинного обучения». Иными словами, это цены в рекламе. И ещё добавлю, что ИИ может помочь только на большом массиве однородных данных (использовали свыше 100 источников). Это не про цены реальных сделок.

Во-вторых, новость от РБК - подтверждение того, о чем я неоднократно говорил последние три месяца: скоро СМИ и платформы объявлений начнут сообщать о росте рекламных цен. Ну, вот оно, во всей красе.

Предпосылки к поднятию рекламных цен (сужу в первую очередь по Петербургу) очевидны:
- спрос, несмотря на запретительный уровень ипотечных ставок, не особо просел (в СПб всего на 18% меньше сделок, чем в 2023 году);
⁃ новые предложения квартир выставляются и поступают реже (в условиях неопределенности многие просто отложили решение жилищного вопроса);
⁃ объем предложения поступательно снижается на протяжении многих месяцев;
⁃ с рынка активно вымываются наиболее конкурентные и ликвидные квартиры;
⁃ новые продавцы не выставляют свои лоты по нижней границе, ориентируясь на средний уровень - на то, что осталось в продаже);

В-третьих, риторический вопрос к РБК: почему а заголовке акцент на том, что только в трех городах (из 50-ти) цены снизились, а не о том что цены растут (не первый месяц)? Будет слишком решительно? Видимо, нужны подтверждения роста цен и от остальных источников. А они точно будут, по крайней мере, в Петербурге.

И в-четвертых, что особенно зацепило: рост цен связывает с увеличением количества сделок за наличные. Вот тут точно надо разобраться. Может быть, все «не ипотечные» сделки автоматически причислены к транзакциям «за наличные»? Почему не упоминается рост доли обменных сделок? Хотя как ее считать - непонятно: если формально исходить из договоров купли-продажи, то это сделки за наличные… По своим продажам мы действительно видим существенную долю сделок с наличными деньгами, но обменных сделок (цепочек) тоже стало в разы больше.

@yeltsovm

РБК Недвижимость

Цены на жилье выросли в большинстве городов, а темпы их роста усилились

Рост цен в феврале охватил почти все исследуемые города. Основной фактор, который поддерживает текущую динамику, — это рост количества сделок за наличные, пояснили аналитики SRG

www.tgoop.com/yeltsovm/1668

2.5K viewsMar 5 at 14:34

РБК: В феврале только в трех крупных городах России снизились цены на жилье.

Со ссылкой на SRG указывается что «В феврале цены на жилье снизились в Астрахани, Новокузнецке и Саратове. Рост цен в феврале охватил почти все исследуемые города. Основной фактор, который поддерживает текущую динамику, — это рост количества сделок за наличные».

Материал примечательный, любопытный и сам по себе.
Но есть несколько моментов, которые бросаются в глаза.

Во-первых, важно понимать, о каких именно ценах идет речь и каким образом считали. В сноске указано, что анализировали цены предложений «с помощью искусственного интеллекта и математических алгоритмов машинного обучения». Иными словами, это цены в рекламе. И ещё добавлю, что ИИ может помочь только на большом массиве однородных данных (использовали свыше 100 источников). Это не про цены реальных сделок.

Во-вторых, новость от РБК - подтверждение того, о чем я неоднократно говорил последние три месяца: скоро СМИ и платформы объявлений начнут сообщать о росте рекламных цен. Ну, вот оно, во всей красе.

Предпосылки к поднятию рекламных цен (сужу в первую очередь по Петербургу) очевидны:
- спрос, несмотря на запретительный уровень ипотечных ставок, не особо просел (в СПб всего на 18% меньше сделок, чем в 2023 году);
⁃ новые предложения квартир выставляются и поступают реже (в условиях неопределенности многие просто отложили решение жилищного вопроса);
⁃ объем предложения поступательно снижается на протяжении многих месяцев;
⁃ с рынка активно вымываются наиболее конкурентные и ликвидные квартиры;
⁃ новые продавцы не выставляют свои лоты по нижней границе, ориентируясь на средний уровень - на то, что осталось в продаже);

В-третьих, риторический вопрос к РБК: почему а заголовке акцент на том, что только в трех городах (из 50-ти) цены снизились, а не о том что цены растут (не первый месяц)? Будет слишком решительно? Видимо, нужны подтверждения роста цен и от остальных источников. А они точно будут, по крайней мере, в Петербурге.

И в-четвертых, что особенно зацепило: рост цен связывает с увеличением количества сделок за наличные. Вот тут точно надо разобраться. Может быть, все «не ипотечные» сделки автоматически причислены к транзакциям «за наличные»? Почему не упоминается рост доли обменных сделок? Хотя как ее считать - непонятно: если формально исходить из договоров купли-продажи, то это сделки за наличные… По своим продажам мы действительно видим существенную долю сделок с наличными деньгами, но обменных сделок (цепочек) тоже стало в разы больше.

@yeltsovm

BY Блог Максима Ельцова