Блог Максима Ельцова

Итоги недели: зима близко?

На вторичном рынке наблюдаем признаки торможения, что вполне логично. Впервые за долгое время спад предложения сменился ростом. В спальных районах плюс Мурино-Кудрово объем предложения за последнюю неделю вырос на 1,2%, с начала месяца - плюс 0,6% (ЦИАН). Еще один симптом остывания: по данным петербургского Росреестра, в октябре на вторичном рынке зарегистрировано на 12% меньше сделок, чем в сентябре.
Посмотрим на поведение покупателей: количество звонков пока на неплохом уровне, хотя явно снизилось по отношению к предыдущей неделе, на 30-40% ниже октябрьских пиков. Важно понимать структуру спроса. Кроме покупателей с «живыми» деньгами (хотя их, как всегда, немного), есть клиенты с ранее одобренными кредитами, под 14,5-15%. (Одобрение Сбера у тех, кто брал «на флажке», будет действовать до конца января, у ВТБ - до 14 декабря). Эта волна слабее предыдущих, но она есть. А вот желающих кредитоваться под 16,5-17% сильно меньше.
Чем быстрее будет остывать спрос, тем заметнее начнет прирастать предложение. Пока оно все еще на рекордно низком уровне. Ещё одна интересная деталь - для продажи наших и инвесторских выкупленных квартир уже недостаточно просто назначить лучшую цену при активной рекламе. Входим в сделки явно медленнее.

На первичном рынке - без перемен: практически полная зависимость от ипотеки с господдержкой. Все колебания спроса связаны либо с изменением условий (например, с увеличением первого взноса), либо со слухами о таких изменениях. Яркий пример «наведенной паники» - свежий (понедельничный) вброс информации о предстоящем повышении льготных ставок. Минфину через РБК пришлось объяснять, что пока льготным ставкам ничего не угрожает. Однако ЦБ уже отметил падение объемов льготной ипотеки на 25% в первые три недели октября; «ДомКлик» сообщил о сокращении льготного кредитования в октябре на 15,6%. Новых способов поддержки спроса на первичке пока нет, остаются только «словесные интервенции». Когда этот механизм перестанет работать - тогда увидим реальные контуры рынка. Не факт, что нам понравится.
На вторичке объем продаж будет снижаться быстрее. Но и петербургский рынок новостроек в ноябре, скорее всего, покажет серьезное снижение, на 25% или даже больше. Это исходя из того, что в октябре в петербургских новостройках продажи неожиданно выросли на 3%, в то время как в других городах уже наметился спад (в Москве, например - минус 17%).
Впрочем, статистика иногда преподносит сюрпризы.
И вот ещё какая мысль: несколько месяцев вторичный рынок продержится и при высоких ипотечных ставках. Просто сделок будет очень мало. Но вот при длительном периоде ставок в 16-17% для продажи залоговых квартир нужен будет сильный дисконт. 5-10% запросто. А значит, реальный разрыв между ценами первички и вторички будет заметно больше 20%. Многие квартиры будут дешевле остатка кредита. Следовательно, уровень риска в банковской системе будет нарастать.

@yeltsovm

www.tgoop.com/yeltsovm/766

2.3K viewsNov 14, 2023 at 18:50

Итоги недели: зима близко?

На вторичном рынке наблюдаем признаки торможения, что вполне логично. Впервые за долгое время спад предложения сменился ростом. В спальных районах плюс Мурино-Кудрово объем предложения за последнюю неделю вырос на 1,2%, с начала месяца - плюс 0,6% (ЦИАН). Еще один симптом остывания: по данным петербургского Росреестра, в октябре на вторичном рынке зарегистрировано на 12% меньше сделок, чем в сентябре.
Посмотрим на поведение покупателей: количество звонков пока на неплохом уровне, хотя явно снизилось по отношению к предыдущей неделе, на 30-40% ниже октябрьских пиков. Важно понимать структуру спроса. Кроме покупателей с «живыми» деньгами (хотя их, как всегда, немного), есть клиенты с ранее одобренными кредитами, под 14,5-15%. (Одобрение Сбера у тех, кто брал «на флажке», будет действовать до конца января, у ВТБ - до 14 декабря). Эта волна слабее предыдущих, но она есть. А вот желающих кредитоваться под 16,5-17% сильно меньше.
Чем быстрее будет остывать спрос, тем заметнее начнет прирастать предложение. Пока оно все еще на рекордно низком уровне. Ещё одна интересная деталь - для продажи наших и инвесторских выкупленных квартир уже недостаточно просто назначить лучшую цену при активной рекламе. Входим в сделки явно медленнее.

На первичном рынке - без перемен: практически полная зависимость от ипотеки с господдержкой. Все колебания спроса связаны либо с изменением условий (например, с увеличением первого взноса), либо со слухами о таких изменениях. Яркий пример «наведенной паники» - свежий (понедельничный) вброс информации о предстоящем повышении льготных ставок. Минфину через РБК пришлось объяснять, что пока льготным ставкам ничего не угрожает. Однако ЦБ уже отметил падение объемов льготной ипотеки на 25% в первые три недели октября; «ДомКлик» сообщил о сокращении льготного кредитования в октябре на 15,6%. Новых способов поддержки спроса на первичке пока нет, остаются только «словесные интервенции». Когда этот механизм перестанет работать - тогда увидим реальные контуры рынка. Не факт, что нам понравится.
На вторичке объем продаж будет снижаться быстрее. Но и петербургский рынок новостроек в ноябре, скорее всего, покажет серьезное снижение, на 25% или даже больше. Это исходя из того, что в октябре в петербургских новостройках продажи неожиданно выросли на 3%, в то время как в других городах уже наметился спад (в Москве, например - минус 17%).
Впрочем, статистика иногда преподносит сюрпризы.
И вот ещё какая мысль: несколько месяцев вторичный рынок продержится и при высоких ипотечных ставках. Просто сделок будет очень мало. Но вот при длительном периоде ставок в 16-17% для продажи залоговых квартир нужен будет сильный дисконт. 5-10% запросто. А значит, реальный разрыв между ценами первички и вторички будет заметно больше 20%. Многие квартиры будут дешевле остатка кредита. Следовательно, уровень риска в банковской системе будет нарастать.

@yeltsovm

BY Блог Максима Ельцова