Блог Максима Ельцова

Упражнения в математике. Что будет с рынком, если, как велит Минфин, доля льготной ипотеки снизится до 25%.

Конечно, 25% - это лишь предположение. Особенно после обещания продлить семейную ипотеку. Но доля ипотеки с государственной поддержкой точно будет снижаться. Так что прикидки сделать любопытно.
Общая доля ипотечных сделок на первичном рынке - не менее 80% и лишь 20% - это покупка новостроек за живые деньги.
Доля льготной ипотеки занимала 90% ипотеки на новостройки. Остальное - покупки по рыночной ставке, включая сделки с апартаментами.
Странно предполагать, что при сокращении доли льготной ипотеки до 25%, объем продаж сохранится за счет увеличения объема рыночной ипотеки, верно? Она тогда должна вырасти в 7 раз. Это при ставке-то в 17-18%, да?
Количество сделок с рыночной ипотекой может вырасти - ну, допустим, в 1,5-2 раза. От безысходности. Будут брать кредиты на разницу в цене, с зачетом продаваемой квартиры, на короткий срок.
Если отменить льготы - это не значит, что люди бросятся за рыночной ипотекой. Они просто не будут покупать в кредит.
Проблема не в том, чтобы сократить долю льготной ипотеки, а в том, что неоткуда добирать выпавшие объемы.
Если совсем упростить, то:
Предположим, есть 100 квартир. Раньше 20 из них приобретали за наличку или в рассрочку, а 80 - в ипотеку. В том числе 8 по рыночным ставкам, а 72 (90% от 80 квартир) - по льготной ипотеке.
Теперь, после сокращения льготной ипотеки, очень условно станет: 30 - «за наличку» (это я смело предполагаю рост в 3 раза, за счет рассрочек и зачета вторичного жилья). Пусть продажи по рыночной ипотеке вырастут в 2 раза (решительно!) - до 18 штук.
Искомые 25% от 18 - это 4,5 квартиры продаваемые по льготной ипотеке. Итого будет продаваться 52,5 квартир вместо прежних 100. И это при очень оптимистичных предположениях о росте сделок без льготной ипотеки.
Так план в 120 млн кв. метров стройки в год мы не выполним. Запасы статистических фокусов, типа включения ИЖС и домов в садоводствах в показатели сдачи жилья уже исчерпали. Можно начать засчитывать апартаменты, но сильно не поможет…

При умозрительных экспериментах ни один дольщик, застройщик и банк не пострадали.

@yeltsovm

www.tgoop.com/yeltsovm/958

943 viewsMar 7, 2024 at 12:49

Упражнения в математике. Что будет с рынком, если, как велит Минфин, доля льготной ипотеки снизится до 25%.

Конечно, 25% - это лишь предположение. Особенно после обещания продлить семейную ипотеку. Но доля ипотеки с государственной поддержкой точно будет снижаться. Так что прикидки сделать любопытно.
Общая доля ипотечных сделок на первичном рынке - не менее 80% и лишь 20% - это покупка новостроек за живые деньги.
Доля льготной ипотеки занимала 90% ипотеки на новостройки. Остальное - покупки по рыночной ставке, включая сделки с апартаментами.
Странно предполагать, что при сокращении доли льготной ипотеки до 25%, объем продаж сохранится за счет увеличения объема рыночной ипотеки, верно? Она тогда должна вырасти в 7 раз. Это при ставке-то в 17-18%, да?
Количество сделок с рыночной ипотекой может вырасти - ну, допустим, в 1,5-2 раза. От безысходности. Будут брать кредиты на разницу в цене, с зачетом продаваемой квартиры, на короткий срок.
Если отменить льготы - это не значит, что люди бросятся за рыночной ипотекой. Они просто не будут покупать в кредит.
Проблема не в том, чтобы сократить долю льготной ипотеки, а в том, что неоткуда добирать выпавшие объемы.
Если совсем упростить, то:
Предположим, есть 100 квартир. Раньше 20 из них приобретали за наличку или в рассрочку, а 80 - в ипотеку. В том числе 8 по рыночным ставкам, а 72 (90% от 80 квартир) - по льготной ипотеке.
Теперь, после сокращения льготной ипотеки, очень условно станет: 30 - «за наличку» (это я смело предполагаю рост в 3 раза, за счет рассрочек и зачета вторичного жилья). Пусть продажи по рыночной ипотеке вырастут в 2 раза (решительно!) - до 18 штук.
Искомые 25% от 18 - это 4,5 квартиры продаваемые по льготной ипотеке. Итого будет продаваться 52,5 квартир вместо прежних 100. И это при очень оптимистичных предположениях о росте сделок без льготной ипотеки.
Так план в 120 млн кв. метров стройки в год мы не выполним. Запасы статистических фокусов, типа включения ИЖС и домов в садоводствах в показатели сдачи жилья уже исчерпали. Можно начать засчитывать апартаменты, но сильно не поможет…

При умозрительных экспериментах ни один дольщик, застройщик и банк не пострадали.

@yeltsovm

BY Блог Максима Ельцова